房地产领域是大马经济重要的组合，支撑一百多个附属领域的发展，产业组织认为，假如过度放大滞销房产的数据，预计将会破坏房产领域的复苏与成长。

业者有话说：市况已改善

世界不动产联盟（FIABCI）大马分会主席拿督高炳江指出，2010至2015这几年，房产市场供应偏高，产业滞销的部份来源，估计就是那些年累积下来。不过，最近几年情况已经改善，供应与需求正自行调整，虽然滞销房产问题尚未克服，惟情况已经不严重。

2020下半年表现
比2018和2019下半年理想

让我们来看造成房产滞销问题的主要原因。

相信大家都知道，供应与需求曲线的经济模式基本面，是由市场力量主导，并成为钟摆式。在融资环境理想时，需求超越供应，然后是供应回升，最终超越需求，经济模式显示摇摆或呈相反情况，在不对的时机进场干预，将影响有关行业，以及相关领域的经济活动。

2020年的首季和次季，大马实施行动管制令，经济活动几乎停下来，假如省略这两季，以2020下半年和2017至2019下半年的房产交易进行比较，不难发现，2020下半年的表现，比2018和2019下半年理想，数据是最好的证明（附表）。

关于年度交易偏低，未必反映产业领域的表现，我们必须考量政府封锁的效应，不过，年度交易价值可能偏低，主要是反映市场为较低价值产业需求做调整。

与此同时，市场表现比预期较佳，部份原因是：政府重新推出“拥有房屋运动”（HOC）计划，参与该项运动的发展商，必须提供购屋者至少10%的屋价回扣，房产业界对房屋与地方政府部长拿督祖莱达不久前的谈话表示欢迎。高炳江说，拥屋运动计划延长至2021年杪是至关重要的，以扶持经济复苏、协助人民实现购屋规划。

因应滞销 房产供应减缓

高炳江指出，市场放大滞销房产的课题，这会打击购屋者和金融机构的信心，进一步冲击市场基本面，我们需要关注的是：供应量已经减缓，同时，反映目前的需求水平。

服务公寓滞销较明显

从以上数据可以看出，供应与需求正自行调整。存在滞销的情况可能是：在某个市场或地点，兴建较多不适合的房产类型。对房产领域来说，滞销数据不能涵盖整个行业，我们需要进一步检讨滞销的情况，例如分布在哪些地点、涉及房产的类型，以及哪一个价位的房产计划。

他说，“产业专家”倡议对房产领域实施更多管制，是过度简单化看问题，预计将对产业领域造成不利冲击。

高炳江补充，也许应该深入研讨问题较明显的领域，例如服务公寓，该房产类型滞销单位共有2万3606个，超过半数位于柔佛州：共有1万6442宗。该领域对市场力量做出显著反应，迅速减少新规划的供应达44.2%，已开始兴建的计划减少12.1%，以及2020年完工的计划减58.7%。

这些都是供应与需求机制、在条规、融资合理管控的成果，在泡沫形成之前，我们需要控制措施，不是在市场面对压力时才探讨，其实，已经拥有所需的控制措施，如果进一步实施不必要的决策，只会造成这个有活力的行业停滞不前，毕竟这是扶持145个次领域，对经济做出影响深远的行业。

●购屋订金措施影响大

关于建议中的购屋订金新措施，高炳江说，联邦法院对支付购屋订金做出的判决，估计将对产业发展商造成巨大影响，该项判决指示发展商，迟交屋赔偿金的计算，必须从支付订金日算起，不是签署买卖合约的日期开始计算。

在这方面，高炳江认为，以购屋订金一事来说，发展商采用订购房屋的数据来预测需求水平，只是支付订金者，未必百分之百转为购屋者，有些人可能贷款无法获批，也有一些人因个人原因放弃购买。

在产业销售市场，购屋订金可以让购屋者以订购文件，向银行提出贷款申请，如果因为贷款不获批准，在当前偏淡的产业市场，有些发展商会退还购屋订金，不影响潜在购屋者的法定权益。

或可探讨退还订金

他说，也许政府可以修订条例，允许退还购屋订金，以便可以更好管制房产业的发展，预计将有助于减缓供应与需求不均衡的情况。

●产业投资交易未降温

尽管疫情严峻，不过，产业市场的投资交易并未褪色，根据产业顾问公司第一太平戴维斯（Savills）的报告，2021年首季，投资产业总价值大约是14亿6000万令吉，按年扬53%，反映产业市场滞销情况，可能只是局限一些地区。

在2021年第一季，投资产业交易价值最大笔的是：贺特佳（HARTA,5168,主板保健组）以2亿2870万令吉，收购吉打州一块250英亩的地段，位于Kota Perdana特别边境经济区。贺特佳准备投资70亿令吉，接下来20年在大马北部地区，兴建16家新的手套厂。

此外，在大吉隆坡地区，最大笔交易是UEM置地收购9.3英亩的工厂地和大厦，卖主是八打灵再也的子母牌炼奶工业私人有限公司，交易价值2亿令吉，买家计划兴建价值13亿令吉的综合用途发展计划。

上述地区特别指定为综合用途重新发展中心，也是城市重建计划的部份努力，子母牌炼奶工业出售资产之前，附近Kickapoo工厂几个月前的交易活动，奠定了该地区新的价格指标。

工业产业占首季交易值48%

与此同时，AXIS产托（AXREIT,5106,主板产托组）签署协议，以1亿2000万令吉，向FIW钢铁私人有限公司，收购75英亩的工业地和相关大厦，土地位于武吉拉惹，靠近沙亚南的工业地点，算是靠近巴生港口，出入交通方便、基本设施完善。

此外，Axis也收购柔佛两块总共16.2英亩的租赁契约工业地，总价值7500万令吉，该产托公司准备加强其在大马工业与物流产业的领先地位。

在首都吉隆坡，最显著的投资产业交易是：Hex私人有限公司，以1亿零880万令吉，向MK置地（MK Land,8893,主板产业组），收购两块总共55.5英亩的租赁契约发展地段，这项交易将改善MK置地集团的资产使用性、整体的财务与游资状况，公司的目标专注在脱售一些资产，以套取现金。

2021年第一季，整体的交易价值以工业产业单位居多，占总数的48%，接下来是商业产业交易22%，产业市场在正面因素的辅助下，将逐渐走向复苏的道路。

办公单位成焦点

除了住宅房产，办公单位也是市场焦点，更是反映城市欣欣向荣的写照。首都吉隆坡办公空间，截至2020年第四季为8560万平方呎，比第三季增加0.4%，其中A级办公楼TCM大厦的完工，为吉隆坡办公空间供应增加38万平方呎。该大厦位于吉隆坡市中心敦拉萨路，前往主要高速公路相当便利。

市中心办公大厦出租率微跌

不过，市中心办公大厦的平均出租率，从第三季的77.8%，微跌至第四季的77.3%，在黄金三角和吉隆坡中环地区，办公楼的租金，每平方呎月租分别为7令吉5仙和7令吉2仙，资本价值和回酬率保持不变，在冠病疫情期间，这是相当难得的表现。

在TCM大厦完工并新增办公空间，使到吉隆坡在2020年的办公空间，供应增至90万平方呎，完工的其他办公大厦包括：2020年首季的杨忠礼大厦（32万4000平方呎），以及合成大厦（20万2160平方呎），不过，比2019年完工的300万平方呎少70%，主要是过去几年的规划，已开始减少新建办公大厦的数目，避免加剧市场的饱和度。

有条件行管令影响租赁

当一些商业大厦工程展延完工日期，新的办公空间将延至2021年加入市场，使到2021年的新增供应，估计将超越400万平方呎。2020年10月实施的有条件行动管制令，影响第四季商业空间的租赁活动，一些公司重新评估使用办公空间策略，也有不少租户提出调整租赁空间的询问。

2020年第四季，吉隆坡黄金三角和吉隆坡中环地区，办公空间的租金保持不变，在冠病疫情期间，业主尽量保留租户，不过，比较老旧的办公大厦租金和出租率，普遍面临下跌压力。

亚太住宅市场持稳

马来西亚与亚太区域国家关系紧密，有关国家产业市场的发展步伐，可以作为大马的参考。

2020下半年，亚太住宅市场保持稳健走势，莱坊国际产业顾问公司跟进的24个区域市场指数，其中14个取得稳定、按年比价格有增长纪录，年均价格上升1.9%，背后的推动力主要是利率偏低，以缓冲经济形势的疲弱。

新加坡住宅产业平稳

邻国新加坡的房屋价格，2020下半年中央商务地区，按年比微跌0.2%，中部的其他地区显示上扬5.1%，这是难能可贵的表现，2020年中该国采取阻断冠病传开措施，取得比预期较佳成果，市场对房产的需求，也比预期较为理想。

展望2021年，预计新加坡的住宅产业市场保持平稳，银行低利率、家庭债务偏低，加上经济逐渐复苏，这是几个有利的因素，有助于缓冲2021年产业价格下跌。

曼谷公寓价下跌

2020下半年，泰国首都曼谷公寓的价格，按年比下跌3.0%，主要是需求较为疲软，疲弱背后的原因来自政局不大稳定，以及依赖旅游业的经济受影响，许多发展商展延预期在2020年杪推出市场的房产供应。

接下来，更多的供应量将加入泰国市场，发展商提供折价与回扣优惠给潜在买家，以推高产业销售量。

在最近的将来，泰国政府将在2021年宣布更多振兴产业市场的措施，主要是以过去12至24个月宣布的措施为依据，预计将在产业市场产生正面效应。

澳4大城市房产价上扬

在澳洲，2020下半年澳洲房产价格下跌，不过，该国4大城市：悉尼、墨尔本、布里斯班和柏斯情况相反，按年比平均成长1.3%，其中柏斯价格成长率最高，按年比上扬3.7%，在4大城市涨幅最高，虽然冠病疫情是不利因素，可是，柏斯的采矿活动保持活跃。

区域投资者助改善本地产业景气

放眼未来，预料接下来3年利率保持偏低，加入大城市的新房产单位有限，2021年房屋价格活力不减，而且澳洲经济正步入复苏轨道。

当邻国例如泰国和新加坡，经济和产业市场成长保持乐观，这对大马产业市场的发展是有利的，只要来自区域市场的投资者，对大马产业有购买或投资兴致，将有助改善本地产业市场的景气，进而惠及相关领域的发展。

结语

高炳江总结说，以目前的形势来说，产业市场的滞销情况并不严重，主要局限在一些基本设施欠佳的地区。放眼接下来产业市场的发展，预计复苏步伐保持稳健，希望联邦政府、州政府和地方政府，继续为业者提供稳定、舒适的生态系统与经济环境，协助业者继续营运和蓬勃发展。

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