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雪州房产软中向稳 滞销全国次高

Tan KW
Publish date: Tue, 08 Jun 2021, 03:12 PM

前言

雪兰莪州在2005年被宣布为先进州,至今已超过15年。在全国,雪州是最多人口的州属,这里产业发展蓬勃、教育普及、文化、体育、工商业等活动受到重视,吉隆坡国际机场、巴生港口等设施,都在雪兰莪州内,突显出雪兰莪州的策略地位与重要性。

如果谈论大马各州属的产业发展,雪兰莪州排在前端是无容置疑,不少优质房产计划、量身订造办公楼、大型购物商场,几乎都分布在雪州多个城市,例如八打灵再也、首邦市、沙亚南、白沙罗地区,还有一些后市看起的城镇。

2020年是不平凡的一年,疫情冲击许多行业,因实施行动管制令,建筑领域被迫暂停工程,产业交易减少,雪兰莪州是最多房产(包括服务公寓、小型办公居家单位)存货的州属;以交易宗数来说,比重也是全国最高。

截至2020首半年,产业交易量缩减28.6%,按年比价值下跌27.8%,雪兰莪住宅产业交易市场共有1万7178宗,价值84亿4000万令吉。

在2020首半年落实的交易,57%房产的交易价低于40万令吉,超出70万令吉只有16%,这个交易趋势反映,市场对可负担房产的需求保持偏高,疫情引起市场不安,包括一些购屋者觉得保障受冲击,只要面积足以应付需求,价格在可负担的水平,人们对可负担房产的需求依然殷切。

首都吉隆坡以高楼房产居多,雪兰莪州则拥有比较多的有地房产,州内土地供应比较充裕,只是距离主要商业地点越来越远,在雪兰莪州的169万个房产单位,房产单位存货较多的地区分别是鹅唛、乌鲁冷岳、巴生和八打灵县,各超过20万个单位,其中八打灵县最多,占房产存货的45%。

此外,还有10万8459个单位正介于不同阶段的兴建进程,以房产类型来说,有地房产超出高楼单位,不过幅度不大,发展商倾向兴建较高密度的发展计划,可以比较靠近市中心。

与此同时,雪兰莪州的滞销房产也令人关注,在这项问题排名第二,第一是柔佛州,共有8669个单位、价值61亿3000万令吉,以房产类型而言,高楼单位排在前端、佔72%,而且还有2146个已完工、但未售出的有地房产。

一如其他州属,市场对高楼房产的需求依然偏淡,落在新增供应加速的后头,多数大马人的梦想:在财务能力许可的情况下,还是放眼有地房产。

虽然2020年市场深受疫情打击,不过大型发展商对市场有能力复苏保持信心,并推出原先规划好的计划,只是调整一些策略,包括探测市场走向;一些发展商例如林木生集团(LBS,5789,主板产业组)及实达集团(SPSETIA,8664,主板产业组),继续扩展现有城镇的规模,其中林木生集团将扩展AlamPerdana,实达集团则扩展Setia Ecohill的发展。

在巴生南部地区,Mitraland集团已计划好在2021年推出另一个服务公寓计划,就是该集团的综合用途发展计划Gravit8组合,名为The Tresor,目前的两个服务公寓名为Nordica与Adria,已于2019年完工,还有两个Andaman和Ashino计划,预计在2021年完工。

我们接下来看雪兰莪州住宅、商业办公楼、零售产业、酒店业与工业产业的发展概况。

雪兰莪州放眼接下来将有517万新的零售商场空间加入市场,估计将在社区掀起兴奋情绪,不过,市场也顾虑,可能引发空间超出需求局面,进而导致出租率面对压力。

在过去5年,市场人士已经意识到:在供应加入市场后,出租水平逐渐下跌,由于雪兰莪州一些主要城市,与首都吉隆坡很靠近,消费者不只到吉隆坡购物,也会到雪州一些城镇消费,许多时候雪隆地区统称为巴生河流域。

雪兰莪州的量身订造办公楼,截至2020首半年,供应量为4339万平方呎,增长率有限,出租率继续下跌,跌幅为3.2%,使到雪兰莪州的出租水平接近70%,以这个出租率估计,雪兰莪州仍有1241万平方呎的空置办公空间。

鉴于疫情造成冲击不小,大马正处于市场对办公空间需求转移的阶段,一些办公楼因为冠病宗数关闭、需要保持社交距离、落实远程工作模式、安排一些职员居家工作,这些已成为新常态。

目前兴建中的办公空间还有224万平方呎,雪兰莪可能将面对出租率,在接下来几年进一步下跌的局面,特别是假如供应继续增加、需求却没有相应提昇,与零售产业领域一样,雪兰莪办公空间的展望料将配合吉隆坡办公楼同步成长。

在2020年完工的办公楼,分别有在i-City的Sumurwang大厦、白沙罗Empire City的HCK大厦,被称为雪兰莪的黄金三角,由I公司(IBHD,4251,主板产业组)发展的i-City,被视为国际水平的交通导向发展计划,以激励雪兰莪州的经济成长,下一个以交通为导向的发展计划是LRT3第7区站,通过走道衔接往来i-City,整个发展计划最大的组合是79层楼高的SGT大厦,拥有办公单位、5星级酒店;一旦完工,SGT大厦将是雪兰莪州的最高地标。

酒店业是首个深受疫情冲击的领域,主因是关闭边界、旅游业暂时停下来。至今,雪兰莪的酒店领域继续营运,并没有酒店宣告倒闭。截至2020首半年,雪州的酒店客房共有2万2747间,不同星级的酒店与度假产业共有201间。

尽管发生疫情,2020年也有新的酒店开张,其中之一是位于布城的Park Inn byRadisson,是该集团首次进军大马,Radisson酒店集团定位为中高档品牌,适合商务和休闲旅游者,寻求在大马行政首都布城居住。

2020年1月,巴生迎来首个国际5星级酒店,名为巴生Wyndham Acmar,由Wyndham酒店与度假集团经营,该酒店共有488个客房,如今是巴生产业市场新的指标。

此外,市场另一个新起的地标位于i-City,那是2021年开张营业的Double Treeby Hilton,为Signature SGT大厦的一部份。

一旦完工,新的5星级酒店将是雪兰莪州内最高的酒店,这也是i-City至今第二家酒店,第一家是Best Western i-City。

另一家将换新貌的酒店是由顺利实业(KSL,5038,主板产业组)发展、位于KSLBandar Bestari的Esplanade Hot Spring酒店,这家4星级的酒店就在KSL Esplanade商场隔壁,拥有430家酒店客房,酒店和商场预期在2021年完工。

为应对疫情危机,酒店採取替代性选择,提供入住酒店工作吸引客户。在离开住家、保持社交距离、又可以完成工作的情况下,选择酒店提供的入住配套,推动酒店踏上新趋势的列车,让客户除了工作,也可以善用酒店的设备放鬆身心,所提供的空间从单一桌子、到整个私人房间。这些酒店包括八打灵再也的Eastin酒店、新世界酒店、Grand Bluewave酒店及万达酒店。

雪兰莪工业产业市场保持强劲,并且维持最大的供应量,共有4万零835个单位,占大马工业产业供应的35%。

从2019首半年的12个月内,工业产业领域供应微幅增长1%,可是疫情后该领域交易量和交易价值分别下跌36.9%和13.5%。

以地区来说,八打灵县拥有最大的工业产业单位,接下来是巴生21%、乌鲁冷岳18%,以产业类型来看,排式工厂居多,新增供应也是以排式工厂为主,在970个兴建中的新单位佔463个。

严格来说,雪兰莪工业产业的好景受惠于手套生产的蓬勃,手套制造商扩展生产量,包括其他外来公司进军手套领域,从实康(SALCON,8567,主板公用事业组)收购JR工程与医药科技(马)私人有限公司的51%股权看出,此外,Inix科技控股则收购L&S手套私人有限公司的51%股权。

另一个将在2021年推出的工业中心,是占地220英亩的[email protected] Seri Langat,这项耗资14亿令吉的工业计划,是通过国民投资公司、退休基金局,以及AREA进行,新加入的工业与物流中心,将提供应要求兴建的货仓,以及制造业设备,面积介于10万至100万平方呎。

此外,比较小型的独立式工厂,面积在8000至5万平方呎,以工业园目前的发展趋势来看,发展计划以围篱式为主,提供电子商务经营者、制造商及中小企业全方位的服务与配套。

除此之外,合成有限公司也把焦点放在沙亚南,发展合成工业中心,该中心建筑面积大约138万平方呎,包括一些商业组合,以应付物流业者的需求。

结语

放眼未来,改善雪州为大马其中一个主要工业中心是目前进行中的计划。在瓜拉冷岳,NCT集团公司及Future InnoPark私人有限公司已签署谅解备忘录,发展雪兰莪最大的工业园——瓜拉冷岳工业中心,位于瓜拉冷岳与雪邦之间的边界,这个未来的工业中心,是在吉隆坡国际机场1和国际机场2之间,目的是吸引国际市场的投资者。

文/郑碧娥  资料参考:Rahim&Co产业顾问公司报告

 

https://www.sinchew.com.my/content/content_2490816.html

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