前言

雪兰莪州在2005年被宣布为先进州，至今已超过15年。在全国，雪州是最多人口的州属，这里产业发展蓬勃、教育普及、文化、体育、工商业等活动受到重视，吉隆坡国际机场、巴生港口等设施，都在雪兰莪州内，突显出雪兰莪州的策略地位与重要性。

如果谈论大马各州属的产业发展，雪兰莪州排在前端是无容置疑，不少优质房产计划、量身订造办公楼、大型购物商场，几乎都分布在雪州多个城市，例如八打灵再也、首邦市、沙亚南、白沙罗地区，还有一些后市看起的城镇。

2020年是不平凡的一年，疫情冲击许多行业，因实施行动管制令，建筑领域被迫暂停工程，产业交易减少，雪兰莪州是最多房产（包括服务公寓、小型办公居家单位）存货的州属；以交易宗数来说，比重也是全国最高。

截至2020首半年，产业交易量缩减28.6%，按年比价值下跌27.8%，雪兰莪住宅产业交易市场共有1万7178宗，价值84亿4000万令吉。

在2020首半年落实的交易，57%房产的交易价低于40万令吉，超出70万令吉只有16%，这个交易趋势反映，市场对可负担房产的需求保持偏高，疫情引起市场不安，包括一些购屋者觉得保障受冲击，只要面积足以应付需求，价格在可负担的水平，人们对可负担房产的需求依然殷切。

首都吉隆坡以高楼房产居多，雪兰莪州则拥有比较多的有地房产，州内土地供应比较充裕，只是距离主要商业地点越来越远，在雪兰莪州的169万个房产单位，房产单位存货较多的地区分别是鹅唛、乌鲁冷岳、巴生和八打灵县，各超过20万个单位，其中八打灵县最多，占房产存货的45%。

此外，还有10万8459个单位正介于不同阶段的兴建进程，以房产类型来说，有地房产超出高楼单位，不过幅度不大，发展商倾向兴建较高密度的发展计划，可以比较靠近市中心。

与此同时，雪兰莪州的滞销房产也令人关注，在这项问题排名第二，第一是柔佛州，共有8669个单位、价值61亿3000万令吉，以房产类型而言，高楼单位排在前端、佔72%，而且还有2146个已完工、但未售出的有地房产。

一如其他州属，市场对高楼房产的需求依然偏淡，落在新增供应加速的后头，多数大马人的梦想：在财务能力许可的情况下，还是放眼有地房产。

虽然2020年市场深受疫情打击，不过大型发展商对市场有能力复苏保持信心，并推出原先规划好的计划，只是调整一些策略，包括探测市场走向；一些发展商例如林木生集团（LBS,5789,主板产业组）及实达集团（SPSETIA,8664,主板产业组），继续扩展现有城镇的规模，其中林木生集团将扩展AlamPerdana，实达集团则扩展Setia Ecohill的发展。

在巴生南部地区，Mitraland集团已计划好在2021年推出另一个服务公寓计划，就是该集团的综合用途发展计划Gravit8组合，名为The Tresor，目前的两个服务公寓名为Nordica与Adria，已于2019年完工，还有两个Andaman和Ashino计划，预计在2021年完工。

我们接下来看雪兰莪州住宅、商业办公楼、零售产业、酒店业与工业产业的发展概况。

雪兰莪州放眼接下来将有517万新的零售商场空间加入市场，估计将在社区掀起兴奋情绪，不过，市场也顾虑，可能引发空间超出需求局面，进而导致出租率面对压力。

在过去5年，市场人士已经意识到：在供应加入市场后，出租水平逐渐下跌，由于雪兰莪州一些主要城市，与首都吉隆坡很靠近，消费者不只到吉隆坡购物，也会到雪州一些城镇消费，许多时候雪隆地区统称为巴生河流域。

雪兰莪州的量身订造办公楼，截至2020首半年，供应量为4339万平方呎，增长率有限，出租率继续下跌，跌幅为3.2%，使到雪兰莪州的出租水平接近70%，以这个出租率估计，雪兰莪州仍有1241万平方呎的空置办公空间。

鉴于疫情造成冲击不小，大马正处于市场对办公空间需求转移的阶段，一些办公楼因为冠病宗数关闭、需要保持社交距离、落实远程工作模式、安排一些职员居家工作，这些已成为新常态。

目前兴建中的办公空间还有224万平方呎，雪兰莪可能将面对出租率，在接下来几年进一步下跌的局面，特别是假如供应继续增加、需求却没有相应提昇，与零售产业领域一样，雪兰莪办公空间的展望料将配合吉隆坡办公楼同步成长。

在2020年完工的办公楼，分别有在i-City的Sumurwang大厦、白沙罗Empire City的HCK大厦，被称为雪兰莪的黄金三角，由I公司（IBHD,4251,主板产业组）发展的i-City，被视为国际水平的交通导向发展计划，以激励雪兰莪州的经济成长，下一个以交通为导向的发展计划是LRT3第7区站，通过走道衔接往来i-City，整个发展计划最大的组合是79层楼高的SGT大厦，拥有办公单位、5星级酒店；一旦完工，SGT大厦将是雪兰莪州的最高地标。

酒店业是首个深受疫情冲击的领域，主因是关闭边界、旅游业暂时停下来。至今，雪兰莪的酒店领域继续营运，并没有酒店宣告倒闭。截至2020首半年，雪州的酒店客房共有2万2747间，不同星级的酒店与度假产业共有201间。

尽管发生疫情，2020年也有新的酒店开张，其中之一是位于布城的Park Inn byRadisson，是该集团首次进军大马，Radisson酒店集团定位为中高档品牌，适合商务和休闲旅游者，寻求在大马行政首都布城居住。

2020年1月，巴生迎来首个国际5星级酒店，名为巴生Wyndham Acmar，由Wyndham酒店与度假集团经营，该酒店共有488个客房，如今是巴生产业市场新的指标。

此外，市场另一个新起的地标位于i-City，那是2021年开张营业的Double Treeby Hilton，为Signature SGT大厦的一部份。

一旦完工，新的5星级酒店将是雪兰莪州内最高的酒店，这也是i-City至今第二家酒店，第一家是Best Western i-City。

另一家将换新貌的酒店是由顺利实业（KSL,5038,主板产业组）发展、位于KSLBandar Bestari的Esplanade Hot Spring酒店，这家4星级的酒店就在KSL Esplanade商场隔壁，拥有430家酒店客房，酒店和商场预期在2021年完工。

为应对疫情危机，酒店採取替代性选择，提供入住酒店工作吸引客户。在离开住家、保持社交距离、又可以完成工作的情况下，选择酒店提供的入住配套，推动酒店踏上新趋势的列车，让客户除了工作，也可以善用酒店的设备放鬆身心，所提供的空间从单一桌子、到整个私人房间。这些酒店包括八打灵再也的Eastin酒店、新世界酒店、Grand Bluewave酒店及万达酒店。

雪兰莪工业产业市场保持强劲，并且维持最大的供应量，共有4万零835个单位，占大马工业产业供应的35%。

从2019首半年的12个月内，工业产业领域供应微幅增长1%，可是疫情后该领域交易量和交易价值分别下跌36.9%和13.5%。

以地区来说，八打灵县拥有最大的工业产业单位，接下来是巴生21%、乌鲁冷岳18%，以产业类型来看，排式工厂居多，新增供应也是以排式工厂为主，在970个兴建中的新单位佔463个。

严格来说，雪兰莪工业产业的好景受惠于手套生产的蓬勃，手套制造商扩展生产量，包括其他外来公司进军手套领域，从实康（SALCON,8567,主板公用事业组）收购JR工程与医药科技（马）私人有限公司的51%股权看出，此外，Inix科技控股则收购L&S手套私人有限公司的51%股权。

另一个将在2021年推出的工业中心，是占地220英亩的[email protected] Seri Langat，这项耗资14亿令吉的工业计划，是通过国民投资公司、退休基金局，以及AREA进行，新加入的工业与物流中心，将提供应要求兴建的货仓，以及制造业设备，面积介于10万至100万平方呎。

此外，比较小型的独立式工厂，面积在8000至5万平方呎，以工业园目前的发展趋势来看，发展计划以围篱式为主，提供电子商务经营者、制造商及中小企业全方位的服务与配套。

除此之外，合成有限公司也把焦点放在沙亚南，发展合成工业中心，该中心建筑面积大约138万平方呎，包括一些商业组合，以应付物流业者的需求。

结语

放眼未来，改善雪州为大马其中一个主要工业中心是目前进行中的计划。在瓜拉冷岳，NCT集团公司及Future InnoPark私人有限公司已签署谅解备忘录，发展雪兰莪最大的工业园——瓜拉冷岳工业中心，位于瓜拉冷岳与雪邦之间的边界，这个未来的工业中心，是在吉隆坡国际机场1和国际机场2之间，目的是吸引国际市场的投资者。

文／郑碧娥  资料参考：Rahim&Co产业顾问公司报告

https://www.sinchew.com.my/content/content_2490816.html