前言

人，是决定一个住宅区，甚至是商区热度的关键，但为了斩断冠病传播链，政府至今已祭出多次行动管制令（MCO），在人被锁住的情况下，靠人炒起热度的产业股和产托股展望如何？能否在新一轮的“全面封锁”措施下全身而退？

政府在今年1月1日宣布，在国内多个州属落实MCO2.0，不少人都忧虑消费者将开始紧衣缩食，减少不必要的开销，可能冲击汽车、产业等大型物件的买气。

结果，我们的担忧却彻底被产业公司首季财报给打脸了。数据显示，在连续几季低迷后，产业发展商终在今年首季开始看到销售和盈利复苏的迹象。

艾芬黄氏研究指出，MCO2.0对产业领域的影响比MCO1.0来得轻，主要是建筑工地和销售厅都允许营业，因此更多的产业公司盈利超出预期，首季领域平均核心盈利按年增长39%。

达证券表示，今年首季8家产业公司中有半数表现符合预期，领域首季税前盈利在营业额强劲增长24%下，按年走高69%，归功于产业销售增加及在建项目营业额认列提高。其中，发展商首季产业销售几乎是去年同期的一倍，按季销售则增加7%。

此外，许多大型产业发展公司的产业销售更是强强滚，《投资致富》整理8家产业公司数据显示，有75%或6家今年首3个月销售就贡献了全年目标逾25%，其中双威（SUNWAY,5211,主板工业产品服务组）更已达到全年销售目标的75%，实达集团（SPSETIA,8664,主板产业组）和绿盛世（ECOWLD,8206,主板产业组）首季销售也达到全年目标的31.32%和44.83%，打破全年目标几乎已是板上钉钉的事。

不过，在充斥好消息的财报里，不少人却忽略了在MCO2.0影响，产业领域首季税前盈利实际按季减少18%，显示行管令正悄悄地打乱了产业公司复苏脚步。

随著全国在6月1日进入“全面封锁”阶段，被归类为“非必须领域”的产业领域，不仅陷入无法做生意的窘境，在建产业项目进度也恐受到影响，不免让人担心产业领域将受到比MCO2.0更大的伤害。

全面封锁对产业领域将带来多大的杀伤力？

我们不妨拿去年3月落实的MCO1.0来作对比。

全国产业资讯中心（NAPIC）指数显示，受行管令影响，去年首半年全国产业成交量减少27.9%，至11万5476个单位，其中7万5318个为住宅产业，跌幅达到24.6%。

当中，商业产业跌幅最重，按年下挫37.4%，接著为工业、农业和发展用地的36.9%、32.8%和28.6%，而这样的跌幅还是在国家银行大砍利率125个基点的情况下录得的。

房市交投惨淡，也导致住宅产业供过于求情况越发严重。NAPIC数据显示，滞销住宅产业增长3.3%或3万1661个，其中31.7%为低于30万令吉的房子，凸显出疫情严重打击中低收入群的买房意愿。

低迷的买气也反映在产业公司财报上。在去年3月落实MCO1.0后，多数产业公司的第一季盈利均低于预期，第二季盈利表现也同样逊于预期，而政府在6月5日宣佈落实的“拥房计划”

（HOC）带来的效应仅在第三季开始浮现，并在第四季越发明显。

从上述情况来看，我们不难行管令对产业会带来立即的冲击，但拥屋计划或豁免印花税起到的“救命”效益却往往迟到。

低迷的盈利表现，也反映在产业股走势上。受行管令影响，产业指数在去年首季大跌33.5%，虽然次季在“拥屋计划”和行管令放宽后，强势反弹12.59%，但第三季在沙巴州选后国内疫情反复向下影响下，再跌2%。

虽然产业指数在末季力图振作，单击强弹20.54%，但仍无法扭转败局，全年产业指数下跌11.55%，为马股表现第二差的指数，仅次于能源指数。

踏入今年，产业股首季持续表现强劲，按季增长2.67%，其中单单3月就录得8.37%涨幅，无奈在行管令一延再延及标准作业程序收紧下，截至周五指数已悉数回吐涨幅，按年下跌0.73%。

以个股来看，主要产业股涨跌互见，绿盛世以40.13%涨幅领先，林木生集团（LBS,5789,主板产业组）和实达产业则以9.52%和7.07%涨幅紧追在后，IOI产业（IOIPG,5249,主板产业组）表现落后，今年以来下跌19.35%，UEM阳光（UEMS,5148,主板产业组）则挫15.15%。

虽然各方都相信新行管令对经济带来的冲击较轻，但在就业和荷包前景不明朗之际，消费者势必审慎消费，而这肯定会冲击房产这样的大宗物件交易。

艾芬黄氏研究说，全面封锁将对产业公司第二季盈利带来显著负面打击，若一再延长，这可能对产业销售带来负面影响，并对在建项目的进度入账造成干扰。

分析员指出，全面封锁措施带来的就业不安全感，也可能会打击购屋者信心，预期销售可能转弱，但碍于促销活动不多、银行重组贷款，加上政府延长拥屋计划和免印花税措施等，房价料趋于稳定。

“我相信拥有海外产业项目，甚至是资产负债表强劲的发展商将更好的应对全面封锁带来的冲击。”

政府也意识到全面封锁可能冲击产业买气，因此在“经济与人民强化配套加强版”（PEMERKASA+）也宣佈延长原定于5月31日告一段落的拥屋计划及印花税豁免至今年杪。

达证券相信拥屋计划延长将有助于缓和全面封锁对房市的冲击。大马房地产发展商公会（REHDA）也对此表示欢迎，主要是拥屋计划带来的最低10%房价折扣等优惠获得消费者热烈欢迎，截至今年5月杪，拥屋计划在一年内已成功帮助半岛发展商卖出5万间房屋，给予的折扣达到63亿令吉。

达证券认为，随著拥屋计划延长，购屋者将有更多的时间做决定，可能影响第三季产业销售下滑，但随著年终促销及“最后一分钟”入市心态复萌，第四季产业销售将健康反弹。

整体来看，各大证券行对产业领域前景持“中和”看法，其中肯纳格研究更直接点出妨碍领域长期发展的两座大山，那就是可负担能力和供过于求。

“发展商持续降低身份至可负担房屋市场，而更低的绝对价格（Absolute Price）及透过诱人折扣吸引买气，将导致领域短期赚益持续低迷，促使领域缺乏推高估值的催化因素。”

达证券则持不同观点，相信长期低利率环境、市场游资充裕及政府扶持措施将提振产业需求，预期经济和商业活动缓步复苏将提振市场情绪，进而推动发展商销售前景，并转为更强劲的盈利，因此给予产业领域“加码”

评级。

产业公司首季表现未受行管令2.0影响，呈现复苏迹象，然而大部份产业投资信托公司净产业收入减少及提供租金回扣下，2021年首季财报皆低于市场预期。

随著全国6月1日进入全面封锁，除了必须领域，大部份商场皆不被允许营运，分析员认为将进一步打击消费者情绪，同时也将拖累租金收入减低。

在商场访客流量大幅减低及租金减少的情况下，分析员预期，全面封锁将对零售产托造成最显著的影响。

分析员认为，在大部份人口获得疫苗接种前，预期大马的产托业将保持低迷，纷纷下调多家产托公司2021年的盈利预测。

受次轮行管令影响，大多数产托公司的首季财报无法达标，MIDF研究指出，旗下追踪6家产托公司，就有4家的2021年第一季的业绩不符合该预期，主要是因为行管令2.0拖累了以零售产托为主的租金收入。

兴业研究指出，就总多类别的产托领域而言，行管令2.0对投资在零售为主的产托公司造成最显著的影响，特别是在3个占零售业最大的；凯德商托（CMMT,5180,主板产业投资信托组）、柏威年产托（PAVREIT,5212,主板产业投资信托组）和双威产托（SUNREIT,5176,主板产业投资信托组）在2021年第一季皆取得失望的表现。

凯德商托截至2021年3月31日第一季净利下跌60.12%，至768万5000令吉，前期为1927万令吉；柏威年产托和双威产托也分别按年下跌9.66%和25.95%。

相对而言，兴业认为KLCC产托（KLCC,5235SS,主板产业投资信托组）、中环产托（SENTRAL,5123,主板产业投资信托组）和AXIS产托（AXREIT,5106,主板产业投资信托组）的首季业绩较符合预期，主要是因为各自的办公和工业产托的表现较为稳定。

大众投资银行研究补充，除了凯德商托，怡保花园产托（IGBREIT,5227,主板产业投资信托组）第一季的业绩表现没有达到预期目标。

与此同时，分析员认为，政府在5月初宣佈的动态融合识别热点系统（HIDE），对零售产托而言更是雪上加霜。

政府在5月初宣佈，雪隆区大部份被列入动态融合识别热点系统（HIDE）的商场及霸级市场，当天起关闭3天以进行全面消毒，除了造成营业受阻之外，也引起消费者的担忧，对这些区域和场所造成一定的影响。

当时包括谷中城购物广场（M i d V a l l e yMegamall）、阳光广场（Suria KLCC）、双威金字塔（SunwayPyramid）及万达广场（O n eUtama）皆被勒令关闭3天以进行消毒作业。

大众研究指出，随著政府宣佈全国在6月1日起进入全面封锁，各大商场料将再度承压。

产托领域第一季惨遭行管令2.0重创后，市场预期大马经济将在第二季开始步入正轨，产托有望迎来复苏。

不过，就在人们以为大马将进入经济复苏之际，在踏入4月后，疫情却开始有转恶迹象，进入5月后的单日确诊病例和死亡病例更是一而再刷下新高，迫使政府前后陆续宣佈行管令3.0和全面封锁。

配合全面封锁，政府宣佈从6月1至14日期间，全国所有购物广场内除了超级市场和餐厅获准营业，其他行业一律不允许营业，预期将对零售业产托造成进一步的影响。

分析员认为，5月初落实的行管令3.0及6月1日落实的全面封锁，将持续对以零售店铺为主的产托造成负面影响，第二季的表现料继续走疲，因此纷纷下调产托组2021年盈利预测。

肯纳格研究认为，全面封锁料将延长超过2周以上，而在政府的管制下，该行估计只有15至25%的出租面积（NLA）正常运营.该行表示，在使用行管令1.0作为参考基准后，不排除将在未来把零售产托2021年的盈利预测减少8至52%，其中凯德商托和KLCC产托的全年盈利可能分别面临减少52%和8%。

兴业认为，由于大部份商场在最新的全面封锁下，只有部份的基本和必须行业获准营业，预期出租面积仅剩25%，和2020年第二季落实的行管令1.0非常相似，因此不排除租金将再度跌回至萎缩。

MIDF预期，零售产托市场的收益也将受到较低的客流量和较低的停车场收入影响。

兴业认为，市场目前倾向于“租户市场”，在大部份人口获得接种疫苗之前，国内的消费情绪和实体店面的需求将继续保持低迷，导致地主或房东无法调高租金，收益增长将继续保持疲软。

该行指出，目前房产投资信托基金经理只期望疫苗接种计划能够带来稳定，只望能够透过平坦的续约来取代负值，不奢望在收益上取得增长。

在疫情尚未获得控制前，分析员保持观望的态度，大部份给出“中和”评级，预期全面封锁将继续对零售产托造成影响，唯有加快疫苗的接种率，尽快达到全体免疫，才有望驱动产托业复苏。

总结以上几家证卷行和投资银行的分析，AXIS产托获最多好评，主要是因为收入较同行更为稳定，不容易受行管令影响。

与此同时，兴业指出，在稳定的收购活动和电子商务蓬勃发展下，将继续带动AXIS产托取得增长。

文／洪建文、区纬铭

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