你好。我姓文，今年30岁，是一名教师，月入3000令吉。我的开销不大，每个月扣除日常支出及家用后，大约可储蓄1800令吉。

目前，我的存款大概有4.5万令吉，基金约2万令吉。

我希望可以在35岁前买进人生第一间房子，房价最好是30万至40万之间。请问：我需要存多少首期才够？可以做到吗？

现在受到MCO影响，我的补习费也少了，不过相信等疫情过后，每个月可以有多1000令吉的收入。

我对理财规划不是很了解，只是很努力的存钱。请问：为了以后安乐退休，可以怎么做？是不是应该投资？

谢谢你，期待你的解答。

文老师你好，我们先来看一下财务健康状况。

目前文老师没有任何债务需要偿还，每月能储蓄1800令吉，储蓄比例为60%（1800令吉／3000令吉），是相当高的比例，也就是说你每月的开销只占收入的40%。一般上，健康的储蓄比例最好能维持在收入的15%以上。

文老师目前拥有的资产有4万5000令吉的存款和2万令吉的基金，不知道这笔4万5000令吉的储蓄是放在定期存款还是普通的储蓄户头，如果是放在普通的储蓄户头，笔者建议把这笔钱至少放在定期存款里赚取利息。

至于紧急储备金方面，需预备6个月的开销，文老师需准备的储备金为7200令吉（1200令吉X6）。放在储蓄户头的好处是流动性高，但需要牺牲的是回酬，这个户头给你高流动性、低风险，所以回酬也会低。

假设把3到5年里没有计划用到的钱放在储蓄户头，和拿去投资做比较：

从这里可以看到，放在定期存款，4万令吉存款5年后会增值至4万5256令吉。如果投资在平均有4%回酬的投资，则增值至4万8666令吉；平均有7%回酬的话，会增值至5万6102令吉，多出1万6102令吉（5万6102令吉减4万令吉）。

投资的主要目的是抗通膨（也就是物价上涨的速度），如果存款长时间都放在低回酬的储蓄户头，将会让存款贬值。3到5年里没有计划用到钱，不宜保留太多钱在流动性高的银行储蓄户头，因为会削弱这笔钱的购买力。把钱放在基金或股票等流动性高的地方，需要用到钱时也是很快就能拿到钱，所以不一定需要完全把紧急储备金放在储蓄户头，视个人喜好可以做调整。

文老师打算在35岁前购买第一间房子，需要存多少首期才够？以40万令吉的房子来计算，10%首期是4万令吉，加上印花税和律师费等需准备多一笔约2万令吉的储蓄，总共需要6万令吉。

文老师可考虑购买新建的房屋，日前政府刚宣布延迟房屋拥有计划（HOC）至今年底，这里可以省下不少的印花税。假设文老师购买40万令吉的房屋，可以省下7000令吉（买卖合同印花税）＋贷款合约印花税1800令吉，总共8800令吉的印花税。加上现在很多发展商都有推出包含了买卖合同和贷款合同律师费的优惠，所以还能够节省更多。如果是购买转售的房子（二手屋），就不能享有这些印花税的豁免，所以需要出的钱也会比新屋多。

以贷款36万令吉，目前的低房屋贷款利率3.2%计算，贷款30年，每月需还款1557令吉。这将占收入的52%，不过文老师有提到疫情后，待一切逐步恢复正常，补习收入可以有多1000令吉，所以房屋贷款负担将不是问题。

文老师来信的资料显示目前没有任何贷款，不知道有没有信用卡呢？因为如果完全没有信贷资料的话，银行不清楚你的还贷行为，会比较不敢批准贷款。如果文老师没有信用卡的话，可以先去申请，让自己的信贷报告（Ccris Report）不会完全空白，到时申请房屋贷款时就比较容易被批准。

关于文老师的退休问题，来信中没提及要几岁退休，笔者就假设60岁退休（30年后的60岁其实还算是早退休），退休的意思就是没有主动收入，需要依靠之前存的老本或其他被动收入来过退休生活，这里就可以看出被动收入的重要。

被动收入的意思是不需以自身的体力和时间去换取收入，比如租金、投资生意或其他投资收到的股息或花红等都属于被动收入。

文老师目前拥有的资本是时间还很充裕，还有30年的时间，时间是最珍贵的资源，因为有钱也买不到。退休规划里，都会预计需要规划至几岁（也就是能活到的岁数）。根据我国统计局2020年的人均寿命报告，国人平均寿命为75岁。不过，随着生活素质和医疗技术的提高，人均寿命肯定会越来越长，所以规划长一点（至少至90岁）是比较好的，预备多总好过少。

现在我们来看文老师在60岁时需准备多少的退休金才能足够应付至90岁的生活，以文老师目前的1200令吉开销做基础，通膨率以3.5%计算，30年后开销的实际数目将会增长至3368令吉。60岁时，文老师需准备的退休金需要130万5000令吉才足够应付至90岁的生活，以下为每月所需储蓄的数额：

文老师现在开始准备的话，由于还有30年的时间才退休，投资回酬平均有7%的情况下，每月需要存的数额为1070令吉。如果迟10年才开始准备，每月需要存的数额将提高至2505令吉。越迟开始，所需存的数额将越高，这就是笔者刚才提到的。文老师目前拥有充裕的时间，现在开始，需要存的数额也可以较少。

文老师来信没提到本身是私人补习老师还是学校的老师，如果有缴交公积金的话，每月所需存的数额将更少，因为公积金缴额还包括雇主的部分，加上回酬也比定期存款来得高，所以增值速度也比定期存款来得快，有公积金的话，那边将会有一笔可观的退休金。

投资是为了可以让我们以较低的数额达致财务目标，以上面的表来看，文老师30岁开始存退休金，通过定期储蓄户头，每月需存2438令吉，假设投资在平均回酬有7%的投资上，需要的数额为每月1070令吉，少了1368令吉。投资回酬越高，所需的数额越小，这里以7%回酬来做比较，这个回酬在长期投资里是能达成甚至超过的。

当然，任何投资都有风险，正确的做法是去了解风险，然后选择自己能承受的风险程度去投资，而不是一味的避开风险，把钱全部放在低风险的银行户头，看似最稳妥，但是需要面对的风险是储蓄被通膨侵蚀，而且需要存更多的钱才能达到同一个目标。

适当的规划与分配，把短期（1到3年）会用到的钱放在储蓄户头，中长期的钱可以拿去做投资，这样可以让我们的钱去帮我们工作赚取更多的钱。愿文老师能早日实现买屋计划。

主答：资深理财顾问李铭传

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