过去一年，大马主要商业银行贷款部先后征聘新员工、加强部门阵容，以应付房贷客户增多的需求。这些客户有不少是首购族，当中以年轻人占多数，也有一些是购买第二间房屋供投资，或是提升房屋的拥有，转换为拥有较大间房屋的业主。

这样的情景传达了相当明确的讯息，仍有不少人有能力购买房产、看好置产、投资房屋，仍是最好的对冲通货膨胀工具。

坦白说，这个期间购买房屋，门槛确实比较低，如果是购买发展商参与“拥屋运动”（HOC）计划下的房产单位，可以享有至少10%屋价折扣及其他的优惠。

国家银行较早前宣布，隔夜利率维持在1.75%的水平，预计将有利于房产市场的交易。产业顾问认为，这可为仍有贷款未还清及寻求购买房产，需要贷款的业主，带来短期纾缓作用，贷款者可以节省一些利息开销。

可以省下的每一令吉，对大马家庭来说都是重要的，所谓小数怕长计，日积月累，可以变成一笔不小的数目，假如有数百令吉，用来购买食品、必需品也是足够的。

对投资房产的业主而言，降低隔夜政策利率，在偿还贷款方面可以节省一些开支，这段期间，由于保留租户或寻求新租户不易，假如是公寓，省下的数百令吉，可以用来偿还管理与维修费。

由于是租户市场，租户处于商洽租金的有利地位，业主被迫降低租金要求，从贷款省下的数百令吉利息开销，可用来弥补租金减少的不足。

产业顾问公司iProperty.com.my观察到，尽管疫情未消退，不过人们对产业的购买兴致并未减少，更多人寻求购买产业，他们转向数字平台掌握资讯。

该顾问公司认为，在可预见的将来，目前的疫苗接种计划对经济和产业市场的复苏乃是重要因素，加上低利率对贷款者较有利，进一步推动人们购买房产、了解贷款的兴致。

“只要冠病确诊率下跌，将能提升消费者的信心，并在2021下半年，激励产业市场的复苏。”

与全球其他地区相比，不少亚太地区的国家对于疫情的管控较为到位，并已率先走向复苏，因此未来市场的不确定性也相对较少。

东南亚各国房产市场的情况略有不同，大马以北的泰国产业市场，海外买家占比较大比率，这些买家主要来自中国、新加坡、日本、英国和美国，因此受旅行限制的影响较大，产业交易显示减少，估计要到2022年才会逐渐复苏。不过，泰国新推出的买房屋送签证政策，有望吸引新的海外投资者。

越南的情况比较好，虽然该国去年经济成长受疫情影响而放缓，但仍保持2.91%的增长率，今年有望回到6.3%的增长率。根据越南有关部门最新的数据，截至2020年第三季，该国两个主要城市河内和胡志明的房屋价格并未下跌，而且出现0.2至0.85%的微小涨幅。

此外，IQI的调查显示，越南房产经纪预计，预料越南的新屋价格平均将上涨7.3%，二手房屋价格也将增长3.7%。

惠誉国际（Fitch）评估的数据显示，作为全球热门的移民、房产投资目的地之一的澳洲，去年房产市场大约上涨1%，其中独立式洋房的平均价上升0.9%；增幅最大的城市是达尔文，上涨2.3%；霍巴特和柏斯皆上涨1.6%；墨尔本和悉尼相对较弱，涨幅分别为0.7%和0.6%。

虽然封锁旅行限制海外投资者入场，不过澳洲政府出台了一系列措施，稳住该国的房产市场。估计未来两年该国的房价将继续上涨，悉尼和墨尔本以外地区的房价预料涨幅较大、涨势较迅速，独立式洋房的价格涨幅，估计会超过市中心的公寓。

墨尔本一家豪宅经纪公司对记者表示，去年澳洲房产市场表现良好，有两类型买家特别活跃：一、已经在澳洲定居的华人，这批买家趁政府推出鼓励购屋政策、低利率，掌握升级换购更好房屋的机会；二、因为疫情返回澳洲发展的专业人士，这批人之前在中国香港、美国纽约、英国伦敦等全球金融中心工作，回到澳洲后，也加入购买房屋的行列中。

大马是否也将出现类似的情况，且让我们拭目以待吧。

惠誉国际评估公司不久前发布的“2021年全球住房与抵押贷款展望”报告指出，疫情虽然影响人们日常生活、工作，但是由于全球多国政府、中行提供了足够的经济与货币政策支持，使到2020年多数国家和地区的房屋价格保持稳定上涨的走势。

疫情缘故，中短期内市场表现将继续受到某些市场，特别是西方国家买方偏好的变化，例如需要更大建筑面积、更多绿色空间的影响。

从当前的走势来看，房屋价格展现了较明显韧性，因此疫情对房屋价格的影响可能还未完全显现出来。即使激励措施结束、失业率上升，可能对价格造成下跌压力，但估计不可能大幅下跌。

2020年疫情造成全球不少资产经历剧烈波动，然而全球房产市场却保持坚稳，尤其是欧美等先进国家的房价涨幅，更是创下数年来之最。那么，2021年全球房产市场是否继续去年的炽热走势？

产业专家普遍预测，上涨格局是在预期之内，涨幅是否维持2020年的水平，个别市场会有分别。

这段日子来，利率持续保持偏低水平，是市场上涨的主要驱动力，加上政府提供的购屋补贴及疫情期间暂停房产税等措施，也是一些主要因素。

尽管2020年美国的纽约、洛杉矶等几个大城市的屋价，确实遭到疫情不小的冲击，可是整体而言，美国的房屋价格涨速却是近年来之最。在2021年1月底公布的美国标普／CS20大城市房屋价格指数为9.1%，取得2014年中期以来的最高位。

美国房产咨询公司的数据显示，2020年12月，美国住宅房价格的中位数已上升至26万6000美元的历史新高，年比上涨8.4%。该咨询公司对2021年的美国房屋价格走势，显得相当乐观，并预测今年房屋价格中位数，继续上涨10%。

不过，美国房产门户网站首席经济学家认为，当前的房屋水平已经很高，虽然抵押贷款利率处于历史低位，同时市场需求保持强劲，可是价格上涨必然给房屋买家的经济负担能力带来挑战。因此他认为，2021年的涨幅估计在5.7%左右，不如去年的10%；相比之下，惠誉国际的预测显得更为保守，其预期涨幅只有1至3%。

亚洲房产科技集团居外IQI联合创办人，在接受记者采访时表示，创新纪录的低利率料将继续刺激市场需求。如今，千禧一代已到了购买房屋年龄，疫情又使得不少高薪岗位者可以居家工作，从而增加了转换房产的需求。

多数行业专家和房产经纪商向记者表示，由于贷款利率偏低，加上市场保持强劲，2021年全球房产市场预计保持火热状态，不过考量到疫情进展仍存在不确定性及刺激经济政策带来的通货膨胀，估计今年的房价涨幅未必能超越2020年。

说到千禧一代购屋者，根据美国产业经纪的调查，这一组人占美国最大比率的购屋者，比数为38%，他们等待购买第一间房屋已经有一段时间。苏富比国际产业公司首席市场员尼尔森认为，富裕的千禧一代人预料将有一番作为。

美国投资管理公司黑岩集团不久前对200多家机构展开调查显示，有意增持房产资产或保持现状的机构大约占90%，只有不到10%表示将会减持。

从澳洲到瑞典，各地房屋价格上涨，通常被政府视为创造财富的方式，只是过去经验告诉我们，潜在泡沫风险及较多的市民买不起房屋带来的高昂社会成本。

无论是租金或是维修房屋的费用，许多国家以不同方式计入通货膨胀指数，低利率或负利率创造的廉价资金，推动房屋价格上涨，而通货膨胀是中行货币政策的关键驱动因素之一。

“关于通货膨胀水平是否得到真正反映的争论，估计将越来越多，房屋价格开始受到许多关注。”

《人口大逆转》作者之一表示，这本书预计未来几年，全球通货膨胀将上升。”

国际产业顾问公司莱访（Knight Frank）指出，过去10年，全球住宅价格上涨60%，尽管疫情抑制全球经济成长，可是房屋价格平均依然上升5.6%，一些市场甚至取得20至30%的双位数涨幅。

房产价格能取得增幅，说明仍有不少人在购买，或者说需求超越供应，进而推高房产的交易价。

与美国的情况类似，去年加拿大的房产市场，迎来一波强劲上涨，对2021年走势，不同机构的观点不大一样，例如加拿大地产协会就乐观认为，受超低利率和供应严紧影响，今年的房产市况预料将更为炽热，估计可取得9.1%涨幅。

至于看淡者如惠誉则表示，由于疫情封锁，加拿大新移民人口已跌至历史新低，如果政府不再延长资助政策，市场或不可避免面对下跌，全年跌幅可能在3至5%之间。

自2016年开始，欧盟国家（不包括英国）的平均房屋价格，保持每年4%及以上的稳定增长，2020年的增速有望创下2007年以来的新高。

根据欧盟统计局最新的数据，截至2020年第三季，欧盟国家的平均房屋价格年比上涨5.2%，其中卢森堡房价涨幅尤其惊人，达到13.6%，其次是来自东欧地区的波兰、斯洛伐克、捷克，年比上涨10.9%、8.5%、8.4%。

德国房产经济学家孙杨接受记者采访时，对德国房产市场前景，表现出其乐观态度。他说，德国政府打破赤字的限制，给予企业和员工提供了实质性的经济支持，使到德国社会并未因为疫情发生动荡。

由于欧盟经济整体复苏缓慢，通货膨胀疲软，预料在短期内，并没有上调欧元利率的空间。

“今年，德国房产市场整体行情估计将超越去年，市场需求保持强劲，因此涨幅可能会更高。”

惠誉预计，欧盟地区的房屋价格整体保持稳定上扬走势，其中德国、法国、丹麦等国的涨幅预计在1至3%之间，至于爱尔兰、西班牙和意大利，可能面临不一的跌幅。

尽管基础房价并不低，但奥地利、德国与法国，仍保持8.9%、7.8%及5%的年比涨幅，只有两个国家出现跌幅，分别是爱尔兰（-0.8%）及塞浦路斯（-1.4%）。

欧洲奥曼加投资有限公司创始合伙人弗莱明，接受记者采访时指出，受到疫情影响，现在许多欧盟国家的员工都是居家工作、孩子也在家里上网课。由于家庭对居住空间的需求更大，因此市郊大面积的住宅单位特别受到市场追捧，供不应求导致整体价格上升。

对于未来走势，弗莱明认为，现在比较难做出判断，一方面是欧盟各国正加速给国民接种疫苗，不过若要达到“群体免疫”，估计还需要一段较长的时间，在这之前实施的旅行限制与封锁政策，不大可能会被解除，因此利好房屋价格的因素仍在。

另一方面，申请房屋贷款的门槛正在提高，而且经济能否持续复苏也存在疑虑，这些因素可能抑制房屋价格进一步上扬。

莱坊国际产业顾问公司公布最新的“全球住宅房价指数”显示，疫情期间全球房屋价格创下金融危机以来最大涨幅，担心会加大房市泡沫的隐忧。

此外，海外通讯社报道，根据“全球住宅房价指数”，在截至2021年3月的过去一年内，全球房屋价格平均上涨7.3%，创下2006年第四季以来最快增速。其中以土耳其居首，房价涨幅达32%，其次是纽西兰22.1%、美国排第五，涨幅为13.2，创下2005年12月来的最大升幅。

在亚洲地区，以新加坡的房价涨幅最大，为6.1%；其次是韩国，涨幅为5.8%；接下来是日本、涨幅为5.7%；作为全球最贵房产市场的香港，取得2.1%涨幅，该指数是以56个家与地区的平均房价作为基准。

报道指出，在疫情期间采取大规模财政及货币刺激措施，已在全球掀起房产热潮，同时加剧市场对房价泡沫的担忧，一些国家已采取降温房产市场的措施，其中纽西兰取消房产投资者的税收优惠、中国推出一系列措施，管控产业发展商，包括银行业者对房产业的放贷。

结语

疫情反复确实给市场带来风险，世界各国政府应对措施的差异继续存在，无论政策会否因为疫情走势发生而调整，认识到房产市场对当下及未来经济复苏中的重要作用，预计将会确保房产市场能够维持开放。

https://www.sinchew.com.my/content/content_2498185.html