槟城一向有东方花园的称号，是东方城市中，如诗如画的城市之一，位于马来西亚半岛西北的海岸边，槟城因为槟岛上的槟榔树而得名，有不少名胜古迹，也被称为美食天堂。

虽然土地面积不大，不过，槟州产业市场向来发展蓬勃，而且是国内外投资者的焦点，过去5年，槟州住宅房产市场表现平稳，交易量和交易价值变化不大，只是在2020年，市况比较淡静，这与经济其他领域一样，普遍受到冠病疫情影响。

威省房产供应成长较高

2020首半年房产成交数据偏低，只有4293个单位，价值16亿8000万令吉。假如区分产业类型的交易，有地房产和高楼单位，交易比例相当接近，其中有地房产占交易总数的47%、高楼单位则占51%。在有地房产的交易，威省占较大比例，高楼房产单位，主要来自槟岛市场。

关于房产单位的价格，77%的住宅单位，以低于50万令吉成交，而且当中是低于30万令吉居多，整体来说，这显示槟城的购屋者，普遍趋向价格可负担的房产单位。

槟岛可供发展土地不多

在供应方面，现有的供应共有52万2272个单位，在槟岛和威省之间均分，至于产业交易量，78%的单位来自槟岛、79%的有地房产来自威省，这一点也不出奇，主要是槟岛土地有限，因此，以高楼房产单位居多，同时，促成威省成为有地房产买家的选择。

2016至2020首半年大约5年，威省的房产供应成长39%，反观槟岛只增加19%，主要是槟岛可供发展产业计划的土地不多，如果与巴生河流域比较，槟岛的服务公寓和小型办公居家单位（SOHO）数目相对较小。

滞销房产数量增

在滞销房产方面，虽然情况并不严重，可是，数目处于上升轨道，而且比2016年增加一倍，截至2020上半年，共有3883个单位，价值29亿5000万令吉，这包括服务公寓，以及小型办公居家单位。

至于滞销房产单位中，76%由共管公寓／公寓组成，虽说滞销房产的问题，主要是人们无法负担，可是，滞销房产当中的47%，价格低于30万令吉，因此，不完全是因为价格可负担性的问题，而是其他原因。

无可否认的一点，冠病疫情冲击房产市场，槟城州也无法幸免，买家把焦点放在有地房屋，高楼房产仍有不少空置单位，而且必须与新增供应互相竞争。

假如将兴建中的新增供应纳入考量，估计接下来将有4万零595个高楼房产单位加入市场，包括服务公寓和小型办公居家单位，因此，前景可能显得稍微暗淡。

增建可负担屋

在槟岛的阿依淡、峇央峇鲁，以及丹绒道光，单层排屋每单位平均以70万令吉易手，至于双层排屋，价格逼近100万令吉。

至于半独立式洋房，分布在丹绒道光、丹绒武雅，以及Island Park，平均售价在125万至173万令吉之间，同样地区的高楼单位，平均以146万令吉易手，TheCove是高档房产的代表，每单位价格可达243万令吉。

在鉴定尚未涉足但潜能高的利基市场后，MTT集团已在槟城发展首个年长者度假村，而且与Eden-On-The-Park私人有限公司签署联营协议，Eden at Botanica CT将是占地300英亩、位于浮罗山背BotanicaCT城镇的一部份，截至2020年10月已完工50%。

此外，位于直洛贡巴，由槟城发展机构负责的Dua Residensi可负担房屋计划，已于2020年9月移交新屋锁匙给买家。

在推行更多可负担房屋的发展，槟城州行政议会宣布，比原先预定的可负担房屋目标，增建4万个单位，州政府预期在2030年前，可以达到兴建22万个房产单位的目标。

零售产业供应量增

槟城在截至2020首半年，零售产业市场的空间供应量增加，主要是购物商场零售空间，大约增加88万3000平方呎，使到州内购物商场空间增至196万3000平方呎，出租率保持在73.3%的平稳水平，比2019首半年的72.3%稍有改善。

大山脚空置空间最多

可是，仍有524万平方呎的空置空间，对空间“贡献”最大是威省的大山脚，共有215万平方呎，接下来是北赖66万1980平方呎。

与此同时，槟岛零售产业底楼空间，每平方呎月租在14至50令吉之间，其中光大商场、槟城广场、槟岛广场租金较低，葛尼商场、葛尼百利宫广场及1st Avenue商场的租金则比较高。

在威省，购物商场底楼的租金，每平方呎月租在3令吉至20令吉，主要商场有槟城Megamall、大山脚广场、大山脚特易购，以及永旺商场。

槟城下一个最大的零售商场，由Bellview集团发展的GEM商场，预计在2022年加入，届时，可出租面积将达到120万平方呎，另一个兴建中的商场位于乔治市，就是怡保工程（IJM,3336,主板建筑组）发展的The Light City零售商场单元，楼高11层的商场加上州内最大的会议中心，预期在2024年完工。

量身订造办公楼变化不大

槟城量身订造办公楼市场变化不大，至今共有1197万平方呎，出租率为83.9%，空置空间大约193万平方呎，量身订造办公楼主要位于首府乔治市，其余的分布在大山脚和峇央峇鲁。

在乔治市，量身订造办公空间租金保持稳定，每平方呎月租在1至4令吉，量身订造办公楼租金较高的是KOMTAR Tower Block、大东方大厦、MTT大厦，以及汇华大厦，每平方呎月租超过3令吉。

至于威省的北海，量身订造办公楼月租，每平方呎租金较低，可能只需2令吉，如果是首要楼层租金较高，主要办公楼有Pantai大厦、Ng Ah Yan大厦，以及Nb大厦。

由槟城发展机构兴建的二层办公楼，名为[email protected]，位于峇央峇鲁，于2020年10月完工，办公空间共有8万平方呎，这是多媒体超级走廊资讯中心一等级设备办公楼，以迎合市场对槟城全球商业服务的需求。

酒店发展蓬勃

槟城是大马旅游州之一，该州酒店市场发展蓬勃，在2020首半年，共有1845间酒店客房加入槟城酒店市场。虽然在那期间，酒店业受到冠病疫情冲击，在行动管制令期间，有些酒店暂时关闭，也有一些决定结束营业，退出酒店业市场。

不管怎样，加入市场的新酒店业者，主要是对旅游业市场在2021年及之后恢复荣景保持信心，在槟城州内226家酒店，其中25%被列为3星等级，以应付广大客户的需求。

受到冠病疫情的拖累，经营了40年的槟城假日度假酒店，于2020年6月宣布结束营业，当时是由香港的Harilela集团、通过亚洲花园私人有限公司发布消息。

另一方面，丽阳机构（TROP,5401,主板产业组），在2020年9月按原定计划，让槟城Courtyard by Marriot酒店开张营业，这是该机构与万豪国际合作的计划，该酒店共有199间客房，另一家在同一个月开张的酒店是Ozo酒店，位于世界文化遗产区，共有141间客房。

工业产业量跌价升

槟城工业产业在2020首半年，虽然交易量下跌24.4%至152个成交单位，可是，交易价值却上扬30.7%至4亿零800万令吉，市场交易活动下跌，主要受到冠病疫情影响，不过，交易价值上扬，显示该领域产业价值具备上涨潜能。

2020年该领域交易处下跌趋势，全年跌幅多大胥视2020下半年的表现。在供应方面，共有84个新的工业产业加入市场，使到槟城的工业产业单位总数共有9260个，其中57%的供应量位于威省以北地区。

在威省与槟岛之间，工业产业单位主要分布在威省，主因是这里土地较多，槟城著名的工业园包括：峇都加湾工业园、峇六拜工业园，以及武吉登雅工业园。

■资料参考：Rahim & Co产业顾问公司报告

结语

在接下来几年将加入槟城市场的产业计划包括：The Light City发展计划，在重新规划后，预期将在2024年完工，首阶段包括一个68万6000平方呎的商场、槟城滨海会展中心、一家5星级酒店，以及Mezzo共管公寓。

第二阶段产业计划包括较小型、面积30万平方呎的商场、一家酒店、办公楼，以及Essence共管公寓，这在一定程度上，反映业者对槟城产业市场保持乐观展望。

https://www.sinchew.com.my/content/content_2515300.html