国家银行在5月11日宣布升息，调高隔夜政策利率25个基点，或0.25%，从1.75%调升至2.00%， 虽然是预期会落实的措施，但比市场预测来得早，这一次升息，估计是接下来升息的序曲，利率处于历 史新低已有一段时间，国行在2020年1月22日调低至2.75%，前后4次陆续调低，直到2020年7月7日的 1.75%，并维持至2022年5月11日。

搞懂隔夜政策利率OPR

在进入隔夜政策利率与房产贷款、产业市场关连的课题之前，我们先来看隔夜政策利率（Overnight Policy Rate，简称OPR）是一项怎样的措施。

严格来说，在马来西亚的货币政策，隔夜政策利率是非常重要的部份，它的任何调整，都可以对一系列重要的金融活动造成影响，例如存款利率、货币汇率，以及大家关注的房屋贷款利率。

隔夜政策利率的任何变动，肯定对房屋贷款利率有影响，想要了解到底会有怎样具体的影响，需先了解隔夜政策利率的作用。

简单说，隔夜政策利率是大马国家银行（Bank Negara Malaysia，简称BNM）设定的一个隔夜利率，作为银行同业之间相互借贷，需要支付的利息；换句话说，每一间银行每天的现金储备水平，都会因为放贷活动、客户的存款、提款而有所不同。

商业银行在面临较多客户需要提款时，如果一时出现不足情况，会向现金储备较多的同业，借贷一些钱来周转或应急，第二天需要偿还，以确保银行体系的稳定和流动性，这个时候隔夜政策利率就可以发挥功用。

上面提到银行同业之间按日借钱周转的情况，其实是确保金融系统良好运作，相当重要的环节，这样可以确保银行在放贷时，保留充足的现金储备，以应付突发状况的需求。

基于这点，国家银行设下存款储备金规定，来规范金融机构的存款水平，与此同时，银行也会根据隔夜政策利率，来制定本身的贷款利率，这些利率能够引导国家的货币政策方向，并且确保银行能够获得稳定的现金供应。

隔夜政策利率对我国金融体系的影响是举足轻重的，因此，隔夜政策利率的变化，往往会造成连锁的影响，包括贷款利息、就业情况和通膨。

2020年连降4次至1.75%新低

单单在2020年一年内，国家银行把隔夜政策利率前后调低4次，那4次分别是：2020年1月22日下调25个基点至2.75%、2020年3月3日下调25个基点至2.50%、2020年5月5日下调25个基点至2.00%，以及2020年7月7日下调25个基点至1.75%。

国家银行在2020年5月5日的隔夜政策利率声明中指出，调低隔夜政策利率后，能够“辅助其他货币、金融和财政措施，缓冲企业和家庭蒙受的经济影响，协助改善经济活动。虽然马来西亚经济成长，原本在2021年可以好一些，可是，国际市场等外围因素存在不确定性，依然对我国经济前景带来一些冲击。

隔夜政策利率越高，贷款的成本就会越高，只要贷款的成本越高，企业和人民的借贷能力就会越低，进而对房地产造成明显的冲击。

不过，一旦隔夜政策利率降低，贷款的利息也会跟随减少，一般来说，这可以让更多的人负担得起贷款，不论是企业或个人贷款分期，还款数目皆可看到一些分别，主要看贷款分期的数目，以及所签署的贷款配套。

利息对房贷的影响

当隔夜政策利率下调后，贷款利息就会下跌，这对想要购买房屋，以及仍在偿还房屋贷款的业主，都是一个好消息，尤其是那些持有“浮动利率房屋贷款”（Full flexi和Semi flexi loan）的业主，隔夜政策利率下调，会让他们的贷款利息减少。

本地商业银行贷款部一名职员说，银行的房屋贷款利息，主要是以基本贷款利率（Base Lending Rate,简称BLR），以及基本利率（Base Rate，简称BR）来制定，这两个计算利息的参考利率，都会跟随隔夜政策利率的上涨或下跌，相应走高或走低。

假如是一名持有“浮动利率房屋贷款”的业主，隔夜政策利率下跌，是一项值得开心的事情。对于想要贷款购买房屋的人，他们可以用比较低的利率，申请房屋贷款，仍在偿还房屋贷款的业主，需要支付的利息也就比较少。

如果领取的是固定利率贷款，那么需要比较长的时间，才看到利息走低的效果，因为这些固定利率的贷款，要在隔夜政策利率维持偏低水平一段时间后，才会做出调整。

错过低利率买房时机？

虽然隔夜政策利率调低的时候，借贷成本和供屋子的压力没那么大，但这是不是意味著，我们应该掌握机会购买房屋？

确实，如果房屋贷款的负担变得比较轻，而且比较容易申请到贷款，我们购买房屋的选择也会比较多。但是我们也不能忽略，隔夜政策利率是会波动的，所以有可能在未来，回升到之前的水平，这在过去的几年里，已经发生过几次了。

所以，千万不要在没有周详的规划下，登上购买房屋的列车，我们在做出财务投资决策时，应该对未来的情况有更多的考量，而不只是关注眼前的情况。另外，也别忘了，隔夜政策利率被调低的原因，一般都是因为市场、国家经济不景气采取的决策，因此，调高未必是不好的事。

我们都晓得，当通货膨胀来袭，金钱会变得比较不值钱，许多人都会考虑通过投资，来应对通货膨胀，以及让自己的财富保值，而房地产是许多人首选的资产之一，这是因为房产具有保值、升值的潜能，普遍是许多投资者考虑的选项。

产业发展商
短期内影响不大

关于隔夜政策利率上升，是否影响人们投资房产，或是造成房贷者的负担加重的问题？百乐园（PARAMON,1724,主板产业组）旗下子公司百乐园产业公司首席执行员朱绍彬受询时认为，国家银行比预期较早调高隔夜政策利率25个基点或0.25%，不会影响近期内的产业投资；虽然偿还房屋贷款分期者，可能会因为贷款利率调升，分期付款增加，但影响效应是很小的。

国行决策已权衡轻重

事实上，国家银行重新校准其货币政策，以扶持永续经济成长，是一个已权衡轻重的决策，马来西亚在2022年首季，经济取得5%成长，属于不错的水平，调整利率也是即时措施，目前市场已获得国内需求改善的推动。

大马在2022年首季的经济成长，反映对外需求持续扩展，经济成长步入稳健的轨道，特别是服务业和制造业，以及劳工市场的投资显示改善。

假如大马持续以这个步伐成长，这对大马的经济展望是乐观的，特别是现在行动管制开始放宽，国际边界已重新开放。

基于这些因素，我们认为这是投资产业的好时机，利率仍在吸引人的水平，产业发展持续以买家为主导，产业价格开始步入上扬周期，产业投资仍是对冲通货膨胀的安全工具，稳健的投资选择，长远来说，有助资产的增值。

利率仍低投资置产皆有利

提到升息对购屋者的影响，朱绍彬重申，隔夜政策利率从1.75%，调升至2.00%，对购屋者的影响效应并不大，利率仍介于低水平，市场和各经济领域开放，将促使经济恢复稳定、改善消费者的就业机会，预料将带来正面影响效应，塑造一个对购屋者和投资者更理想的环境。

在利率保持偏低的情况下，现在是购屋者进入市场的理想时机，掌握目前仍属较低屋价的优势，同时，也是投资者掌握资本收益的好时机，产业价格介于较低水平，目前的稳定形势是步入上扬轨道的先兆。

他说，基于经济展望乐观，估计这是购买新产业的适当时候，特别是位于土地稀少的城市、或周边地区好地点的房产单位。

百乐园产业的发展策略，主要是在适合的地点，兴建适合的房产类型，订价也是房产买家能负担的，以迎合购屋者的需求。买家可以从投资位于策略地点的房产，取得资本收益或投资回酬。

产业专家
2%利率不冲击房市

居外IOI集团联合创办人兼首席执行员卡西安沙里说，在2004和2020年的全球危机，大马的隔夜政策利率，连续8个季度介于2.00%的低水平，而过去两年的利率，维持在1.75%，是史上的最低点，如今调高至2.00%，预计不会对2022和2023年的房产市场，造成负面冲击。

当利率上升，经济市场一些领域可能因为较高利率受惠，也有一些领域则面临不利冲击，利率上升时，通常金融领域受惠，因为金融机构提供借贷给客户，可以征收较高的利息，带给银行较高利息赚幅和收入。

反映大马经济回扬

他表示，提高隔夜政策利率至2.00%，反映经济开始回扬，同时，显示国家银行认为，经济不再需要超低利率的扶持，调高隔夜政策利率，也不会对房产市场造成风险。

提及通货膨胀率，他认为，世界多个地区的通膨走势升温，大马的情况还不怎么严峻，今年通膨率，预料维持在2.2至3.2%之间，这是可以控制的通膨率。

在不影响通膨率上升的情况下，就业和商业活动将有改善的空间，间接将有助于产业市场的买卖与投资。

投资银行
还贷数额增现金流缩减

上一次的升息周期是在2010年，就是摆脱2008／2009年全球金融危机之后，当时全年升息75个基点（从2%调高至2.75%）。

丰隆研究认为：“现在开启升息周期，最为显著的赢家是银行领域，受到这股升息利好推动，银行净利息赚幅（NIM）可能进一步扩大。银行领域的风险回报组合将会向上，在国内经济迈向复苏之际，现在只是升息周期的转折点，银行领域估值依然具有吸引力。”

大众研究表示，虽然升息将造成一些产托公司（贷款为浮动利率）的融资成本升高，但估计只带来微小的2%冲击。每当国家银行上调隔夜政策利率25个基点，将推高银行领域净利息赚幅5至6个基点，同时也将推升净利预估增加4至5%。

随著利率逐步提升，存款利率也将跟著增加，尤其即将届满的定期存款，将以更高利率重新定价。升息虽有利提振获利表现，但随著借贷成本上升，贷款分期也将跟著增加，进而影响现金流表现。

不至于还不起贷款

不过达证券认为，预料这不至于冲击国人偿还贷款能力，而且不会冲击国内贷款增长，并且维持银行领域全年贷款增长5.8%的预估，同时预期国家银行在今年下半年，将再继续升息25或50个基点。

投资专家
利率即借贷成本

市场投资顾问黄国华说，利率是宏观经济其中一个重要元素，与经济成长有直接关连，了解利率的其中一个方式，就是将它视为借贷成本，国家银行管控货币供应，通过增加或减少征收银行的数额，影响利率的起落。

这些元素对整体经济产生骨牌效应，在借贷利率变动的情况下，随后将转嫁给企业和消费者，事实上，利率是用来操控当今货币政策的主要工具。

他说，国家银行使用利率控制通货膨胀，利率上升将使到借贷利率较高，因此，收缩货币供应量，推动消费者储蓄，反过来，利率下跌则使借贷利率较低，进而提高货币供应量，推动消费者增加花费。

结语

投资银行认为，虽然国家银行比他们预期较早宣布升息，但并无显示实施激进货币紧缩政策迹象，在未来几季经济持续复苏的日子，预期货币紧缩政策仍有一段漫长的道路。

基于这次25个基点的升息幅度不算大，也在市场共识的范围之内，因此相信此次升息冲击仍可受控，不至于打击私人消费增长或削弱经济成长。

无论如何，国家银行这次升息，将直接影响银行的基本利率（BR）和基本贷款利率（BLR），随著就业市场改善、消费者可支配收入增加，以及经济持续复苏，预期消费市场将有能力消化，每月贷款分期略为提高的冲击。

https://www.sinchew.com.my/20220613/升息势所难挡-房市买气再浇冷水/