虽然利率稍微上升，现在趁比较低的利率投资产业，作为对抗通货膨胀工具，是否为增加投资组合的规划？与此同时，升息会否影响人们对产业投资的兴致？

通膨VS房产价格

说到通货膨胀，经济分析员认为，这是一个经济现象，通常出现通货膨胀时，市场上的商品和服务价格，普遍会持续上扬。导致通货膨胀的因素有很多，有时候是货币供应过多导致货币贬值，有时候也可能是市场对商品和服务的需求高于供应，加上生产成本上升而导致。

从表面来看，通货膨胀与房地产价格走势，似乎并不相关，因为通膨率是基于消费者物价，而房屋价格一般倾向于人口增长趋势、建筑业进展，以及整体市场的供应与需求。

不过，从长远来看，由于劳工薪资和银行利息的原因，通货膨胀和房屋价格，往往朝同一个方向发展，当发生通货膨胀时，薪资往往会随之调整提高，增加了人们的买房和租房预算，进而带动房价的上升。

在物价高涨的今天，想要用房地产投资来对抗通货膨胀，是不是一个可行的方案？通膨越高就越应该投资买房的说法是否正确？

房价10年涨60%
成抗通膨投资首选

让我们从通货膨胀的影响、大马房价和人民薪资收入多个层面，为打算在近期投资房地产的人们来谈谈。

大家都意识到，通货膨胀会引起建筑材料起价、建筑成本增加，发展商最终会把成本转嫁给消费者，这些情况将会导致房屋价格跟随上扬。2022年发展商研究院的报告已经暗示，不排除成本转嫁的可能性。

我们不时强调，当通货膨胀来袭、钱变得不值钱时，很多人都会考虑通过投资，来对抗通货膨胀，以及让自己的财富保值，而房地产通常是许多人首选的资产。

根据马来西亚产业资讯中心（NAPIC）的数据，在2012至2021年这10年期间，大马的平均房屋价格上涨了60.2%，从27万1384令吉上升至43万4758令吉。

53%屋主拟再购屋

在大马各州产业市场，有些州的房价比较低，有些则比较高，例如首都吉隆坡、沙巴和槟城，房产价格普遍比其他州高，因此，不同州的子民，例如玻璃市，可能发现2021年的房产平均价，哪有40多万令吉；而首都的市民则认为，哪有40多万令吉这么便宜。

与此同时，大马统计局（DOSM）的通货膨胀计算器显示，在2012年1月至2021年12月这10年期间，马币贬值超过19%，当年以100万令吉可以买到的服务和商品，在2021年12月，必须以119万令吉才能购买到。

由此可见，房地产长期而言的确有保值、增值的潜力，可以帮助人们抵抗通货膨胀。这段期间，大马政府持续提供各种首购族补助，本地房地产市场也因为疫情等因素，出现许多趁低进场的机会，推动不少人有了购买房屋的想法。

产业顾问公司PropertyGuru发布的2022上半年消费者情绪调查报告（Consumer Sentiment Study）显示，有53%的受访屋主，打算在保留现有房产的同时，计划在未来一年内，再购买一间房屋来投资，以赚取租金收入。

去年通膨2.5% 4年最高

根据马来西亚统计局的数据，我国的消费价格指数（Consumer Price Index，简称CPI），在2021年3月开始出现明显增长，摆脱2020年3月至12月期间，因为疫情和行动管制令（MCO）引起的通货紧缩。

与此同时，该局的数据也显示，马来西亚的CPI在2021年，总共上升了2.5%，是2017年以来的最高增幅。

严格来说，在通货膨胀来袭之前，或者是通膨期间，购买或投资房地产，可以对冲通膨压力，不过，凡事都有正反两面，或者说优缺点兼有。

当物价上涨促使生活费开销增加，加上每个月偿还房贷的分期数额，可能会造成房产买家、业主的现金流带来压力。

陈建业：通膨升温更应买屋？

针对通货膨胀期间购买房产的优点、缺点，实力产业经纪公司总裁陈建业指出，通膨期间购买产业的优点包括：货币贬值、建筑材料成本上升，这些会造成屋价上涨，这意味房地产将变得较有价值。投资者买入后，可透过资产增值实现获利，特别是优质房产的升值空间看俏。

他说，当物价和房价上涨，租金也会相应走高，可以为出租房屋的业主，带来更高的租金和投资回报。

至于缺点则是，为了抑制通货膨胀，大马国家银行（BNM）可能会调高隔夜政策利率（OPR），这会促使房屋贷款利率上升，导致屋主每个月的房贷分期付款增加。

总而言之，买屋子的时候，有著许多复杂的因素需要考量，因此，千万别掉以轻心，应该做好万全准备才决定是否要购买。

考验买家持产能力

不少行内人认为，房地产投资的确是对抗通货膨胀的资产，而且在行情不好、房价低迷和通膨即将来临的时候买房，有望为买家带来更良好的资本增值。

然而，通货膨胀时期买房也有不可忽略的缺点，因此，想要找出自己是否应该在这个时候投资房产，就要来看看以下这两个要点：

首先，个人是否具备长期持有房产的能力，这一点至为重要，产业市场行情起落不一，在陷入不景气的时候，如果是投资的房产单位，一时之间没有物色到租客，想要脱售也没有买家问津，这时候就考验业主的持产能力。

经济学家指出，第二要点是，以通膨率最高的年度来对比房价，2014年马来西亚通膨率上升至3.17%，房价涨幅却从2013年的11.2%，放缓至9.4%。2017年通膨率再度升温至3.73%，房价涨幅继续放缓至6.5%，依然比通膨率高。

房价涨幅  未必高于通膨

不过，来到2021年，情况出现逆转，马来西亚经济由2020年的-1.15%通货紧缩（Deflation），转成面临通货膨胀（Inflation），通膨率上升2.5%，可是，首9个月房价只取得0.22%涨幅。

由此可见，大马的房价涨幅与通膨率步伐，未必完全一致，而且反映出大马房市自2012年的繁荣期后，连续9年都处于调整的周期，加上最近两年遇到冠病疫情，以及随之而来采取的行动管制令，预计整体房产价格需要一段时间才恢复元气，然后才进入景气阶段。

这意味房产买家需要持有房产一段时间后，才有机会获取比较合理的资本增值，这段期间就非常考验买家的财务能力。

提到持产能力，买家本身的薪金收入、就业前景，以及就业领域是否稳健，这些都是关键因素。根据马来西亚统计局的数据，我国人民过去几年的平均薪金涨幅，普遍都在下跌，由2018年的7.22%，到了2019年减至4.44%。

检视收入就业前景

与此同时，2020年遭遇冠病疫情袭击，我国人民的收入受到经济封锁的影响，造成该年的平均薪金下跌9.03%，虽然统计局尚未公布2021年的平均薪金，不过，在各行各业恢复营业与生产的情况下，2021年12月的失业率，继续缩小至4.2%，预计人民的收入将逐渐恢复正常，并且有助于刺激房产的购买兴致。

对买家比较重要的是，检视自己的收入情况与就业前景，如果这两者都还不大稳定，那么，建议将购买房屋的计划暂缓，等到情况比较明朗后才决定。

对许多人来说，购买房屋、偿还房贷，是一个长达数十年的财务负担，一旦在这期间出现失业或收入减少供不起房屋的问题，可能被迫亏损脱售房产，或者陷入破产的危机。因此，一定要做好充份准备才可以进场。

黄敬庭：升息削弱购屋力

华侨银行经济学家黄敬庭回应提问时指出，基于整体经济开始复苏，就业展望较为乐观，最新调高隔夜政策利率25个基点，从1.75%调升至2.00%，影响效应估计不明显，这主要是从宏观层面来看。

至于市场的特定领域，包括中、低档产业买家，可负担能力可能被削弱，特别是一些家庭，经历过去两年多的冠病挑战后，现在可能仍在努力修补他们的财务状况。

关于升息会否影响国内市场的产业成长，黄敬庭说，由于经济实力整体走势改善，贷款成长步伐稳健，假设全球经济成长步伐潜在放缓，下半年形势可能深具挑战性。不管怎样，马来西亚经济表现还不错，华侨银行已看到贷款回升的迹象。

根据国家银行的数据，2022年4月，家庭贷款按年比成长4.9%，贷款的发放也同步上扬，从3月的10.2%，上升至4月的10.8%；至于商业贷款，也看出一些比较稳健的复苏，4月的未偿还贷款增长5.7%，对比3月则是4.5%，其中营运资本贷款的增加尤其显著。

做好预算 应付升息后房贷

国家银行维持隔夜政策利率在1.75%的偏低水平，直到5月的议息会议，才上调25个基点至2.00%。国行提早升息，一方面是美联储局在3月宣布加息25个基点至0.5%，另一方面，则是因为国家经济开始步入复苏轨道。

一旦我国升息，那么银行贷款利率也会随著调涨，导致贷款者每月的房贷供款提高，到了那个时候，买房和供屋子的成本也将相应增加。

对于这点，想要在这时购买房屋的人民，应该做好预算和计划，确保自己能够应付升息后的房贷供期，以及能否承担更高的房贷利息。

须考量购屋地点类型价格

由于大马房产市场多年来面对房产滞销的问题，全国产业资讯中心的数据显示，截至2021年12月底，大马的滞销住宅数量，达到3万6863间，总值2279亿令吉。

在全国各州，柔佛、槟城和吉隆坡，这几个房产计划较多的市场，滞销房产单位也比较多，滞销房产类型主要是高楼住宅，例如组屋、公寓、共管公寓、服务公寓，而且以价格超过50万令吉的房产单位为主。

从这些因素来看，想在这种情况下买房，房屋买家必须在地点、房产类型和房屋价格方面做更多的功课，除了避开市场较不喜欢的滞销房屋，同时，也可以物色到具备良好升值前景的房产。

房价喊涨  小单位应运而生

根据大马房地产发展商会研究院较早前的调查，受访的发展商当中，有57%表示，他们将兴建比较多的小面积单位，调整设计以适应成本上涨有55%，45%采用更多有助于降低成本的建材，45%则在降低盈利要求下建屋，而提高屋价的有45%，以及26%采用工业化建筑系统（IBS）。

该调查反映，接下来的购屋者可能面临屋价上涨、大面积房产单位较少，以及成本较低廉建材的问题，明显是通货膨胀的后续影响，就是房屋价格静悄悄上扬，即使价格没有调高，通过缩小建筑面积、采用较廉价建筑材料，也是变相涨价的一种。

由于迎合条规成本加重，85%受访者披露，整体发展成本上涨，60%表示盈利赚幅缩小，51%说影响发展计划现金流量，43%指等待获批程序拉长，43%表示握持产业成本较高、30%认为可建筑房屋土地减少，30%表示兴建较少单位、而且面积较小、21%认为建筑期延长或产业计划拖延。

高密度产业料增加

在受访的产业发展商当中，将近半数（47%）表示，发展产业的营运成本，过去10来面临30至50%涨幅。土地的成本平均上涨75%、合规成本上升72%、劳工成本增40%、建筑材料与建屋成本平均上扬36%、金融成本起12%，以及税务开销增11%。

土地成本上扬，对发展商产业计划的推行造成广泛的影响。有79%的受访业者表示，地价昂贵导致盈利赚幅缩小，70%预测房屋价格上扬，55%披露倾向兴建较高密度产业计划，40%将在较小块土地建屋，30%表示削减成本组合、例如劳工和建屋成本，9%表示以较高售价发展低密度产业。

以上调查传达明确讯息，接下来屋价会上扬，高密度产业计划较多，如果放眼低密度房产，代价是支付较高的价格。

因此，如果能及时在今年登上购屋列车，估计受涨价、利率上调的冲击还是比较小的，毕竟产业市场尚未全面复苏，目前只是开始步入复苏的道路，发展商需要清减一些房产存货，估计还会提供房产买家一些奖掖。

结语

综合各项因素分析，购买房屋是一笔不小的支出，在购买房屋之前，一定要确保自己的财务状况稳定、就业前景乐观、就业领域看好、有能力应付中至长期的供款，以及其他的房屋开销，同时，也不会给日常生活造成压力。

在进入通货膨胀时代，我们是否应该购买房屋，以对冲通货膨胀的压力？这一切取决于个人的情况。坦白说，只要做好周详准备，设定一个妥善的计划，其实，任何时候都可以是进场购屋的时机！

https://www.sinchew.com.my/20220620/利率起-通膨袭-房产买气或回温/