上一期，我们一览过去10年的房价走势，本应在今年开始触底并酝酿反弹，但因为海内外不确定因素未明而延宕了，而明年能否追上周期谱写U型甚至V型复苏仍是未知数。

不过，可以确定的是，主导这十年房市走向的关键，在于政府推行的相关政策，比如产业盈利税（RPGT）、发展商承担利息计划（DIBS）及“拥屋运动”（HOC）计划等，为此若想房市再迎来盛景，政府能否延续扶持政策至关重要。

房产“漏了气”   得靠政策培元

有人说，是因为政府2010至2014年连串的打房措施，让房市陷入10年低迷，无力激起新的火花；也有人认为，房市萎靡不振归咎于整体结构问题，导致国内产业市场发展失衡，众说纷纭没有标准答案。

产业顾问公司大马亨利行（HenryButcher）首席营运员邓志明告诉《投资致富》，房价增速放缓有几个因素，而国家银行2010至2014年祭出的连串打房措施就是其中之一，当时是为了防止产业出现泡沫。

“一旦泡沫破灭，或经济走软造成需求下滑，这都会让国内产业市场乃至经济都置身风险中。”

政府2012至2014年重手打房，期间大幅调高RPGT、废除DIBS、调高外国人在我国置产价格顶限、房贷审批以申请者净收入为准等，旨在为过热的房市降温，而房价指数确也从13.4%的增长高峰，缓慢放缓至9.4%。

国家银行在2016年减息，政府则在2017年宣布为首购族豁免印花税直到年底，惟房价指数增幅从7.1%再走缓至6.5%。纵然房价已然降温，但政府2019年又调高第5年脱售产业的RPGT，使得房价指数增长进一步降至2.2%。

政府虽在2020年调低外国人置产门槛，也短期放宽国人出售产业的RPGT，加上国行四度降息，仍无助推高2020年住宅产业成交量，反而还按年跌8.57%，房价增幅再放缓至1.2%。

龙国雯：打房施力不当

纵观这几年间的房价表现，不难发现政策的变动确影响房价走势，打房错了吗？

兴业区域房产领域研究主管龙国雯指出，打房政策是对，但缺乏到位的政策去扶持或稳定房市，才使得整个产业市场过去10年不温不火。

“最终仍胥视整体经济发展和人均国民总收入（GNI）而定。”

产业顾问公司第一太平戴维斯（Savills）大马区董事经理兼主管拿督邝保罗也认为，本地住宅房产的价格走向，很大程度仰赖政府政策及房贷便利，这可从过去12年的房价复合年增长率（CAGR）走向看出端倪。

“大马房屋价格指数（MHPI）2010至2014年间急速攀升，期间的CAGR达11%，主要是政府在全球金融危机后，免除产业盈利税，显著带动房价。而随著政策收紧后，房价CAGR在那3年（2015至2017年）开始放缓至7%，而2017至2021年这4年间的房价CAGR仅稍微增长1.96%。”

缺少政策支撑   成屋销量走跌

政府施政方针与房价有著密不可分的关系，此外也牵引整体房市成交量走向。邝保罗指出，国内产业市场高度依赖政府政策，诸如DIBS及HOC计划都对产业市场起到明显的提振效应。

“最明显的例子，即是在2010至2011年间，和2019年显著推高年度住宅产业成交量。”

随著政府收紧房市政策，于2012年重新推出RPGT，后在2013及2014年进一步提高RPGT、废除DIBS并祭出消费税（GST），则在2015、2016及2017年冲击房市。“所以缺少政策支撑的房市，过去10年住宅产业成交量多数都走跌，跌势最重在2016年，成交量按年下跌13.94%。”

过去10年影响我国房市的政策与措施

2010年
●国行三度升息，利率从2%增至2.75%
●购买第三间房屋贷款对价值比率（LTV）顶限为70%

2011年
●国行升息25个基点至3%

2012年
●2年内脱售产业，产业盈利税（RPGT）从5%调高至10%

2013年
●产业盈利税再调高，2年内出售产业税率上调至15%；2至5年内从5%调高至10%
●房贷最高期限设在35年
●废除发展商承担利息计划（DIBS）或任何相似计划

2014年
●外国人在我国置产价格顶限从50万提高至100万令吉
●房贷审批以申请者净收入为准
●调高产业盈利税，3年内脱售需缴税30%；第4年脱售税率增至20%，第5年调高至15%
●国行升息25个基点至3.25%

2015年
●消费税开跑

2016年
●国行减息25个基点至3%

2017年
●首购族购买不超过30万令吉产业，印花税全免，直到12月底

2018年
●100万令吉以上的产业交易印花税，从3%调高至4%
●国行升息25个基点至3.25%
●政府60年来首次宣布月入不超过2000令吉的群体，租房收入可豁免高达50%税务减免，从2018至2020年
●废除消费税，恢复销售及服务税（SST）

2019年
●调高产业盈利税，公司、非公民与非永久居民第5年后脱售产业税率从5%上调至10%；本地公民及永久居民第5年需缴税5%
●首购族买房，房价不超过50万令吉住宅产业，首30万令吉豁免买卖及房贷合约印花税，2年优惠至2020年12月底
●政府推出“拥屋运动”（HOC）计划，延长至12月底
●国行降息25个基点至3%

2020年
●调降外国人置产门槛，购买城市区内高楼产业，从原本至少100万令吉，下调至60万令吉
●政府推出先租后买（RTO）计划，协助人们购买第一间自住房
●在“国家经济重振计划”（PENJANA)下重启HOC，在HOC下也撤销第3间售价60万令吉或以上房屋贷款顶额70%限制
●大马公民2020年6月1日至2021年12月31日出售住宅产业，可豁免产业盈利税，仅限个人出售的3个住宅单位。
●国行4度降息，从3%调低至1.75%

2021年
●调高豁免首购族印花税门槛，至50万令吉产业，从2021至2025年
●成立先租后买基金，让首购族可在2021年至2022年底申请购买5000间一马人民房屋（PR1MA）
●重启“大马：我的第二家园计划”（MM2H），但制定10项新条件

2022年
●政府稍微放宽产业盈利税，第6年后出售产业的大马公民、永久居民及外国人，无需再缴税
●提供20亿令吉的房屋信贷担保计划（SJKP），协助零工户、小型企业家及农夫获取房贷融资
●国行4度升息，从1.75%调高至2.75%

资料来源：《星洲日报》汇整、历年财政预算案宣布、国家银行

审视3结构问题

我国房市主要的3大结构问题：

1.政策不到位
比起聚焦协助首购族拥屋，政府应全面性探讨提振房市的政策，而非头痛医头脚痛医脚的做法。

政府近年来都致力于豁免首购族买房印花税，龙国雯指出，一味降低印花税未必就能带动买气，以邻国新加坡为例，买房的印花税也不低，但当地房市买气仍强劲。

“反观国内房市买气疲软，大家疫情期间都受苦，纵然利率低迷但也没有能力买房，而外资因对我国信心不足，都不愿到这里置产，可见政治稳定及良好政策是关键。”

设法稳定市场信心

她直言，政府在推动房市发展方面，相比聚焦协助首购族拥屋，应该设法稳定市场信心。

“印花税减免不是激活房市的措施，而且经济前景展望不佳，加上马币兑美元一直在贬值，如何让人有信心买产业？”

新加坡政府为让房市降温，去年12月16日起将购买住宅房地产的额外买方印花税（ABSD），调高5至15个百分点，不过房价去年仍创新高记录，新屋及转售屋销售也继续稳定攀高。

根据新加坡市区重建局（URA）的数据，去年卖出的私人住宅单位有1万3027个，按年攀升30.5%。至于转售屋方面，按年激升86.06%至1万9962个单位。

HOC反成供过于求肇因

另外，去年底结束的HOC因政策不严谨，反成发展商推销新项目的行销手法，或是导致国内住宅房产供应过剩的罪魁祸首之一。

政府是在2019年推出HOC，主要协助国人拥屋及清理库存，而在2020至2021年获得延长，直至去年底结束。

房产评论员潘荣德认为，发展商都有各自的销售配套，有些回扣甚至高达20%或以上，诱人程度远超HOC，故HOC实际效果并不大。对此，龙国雯点出，HOC只是短期措施，并不能持久推动产业领域发展。

“这项政策主要目的虽是刺激需求，但因政策不到位反成市场供过于求的祸首。”

丰隆研究早前也指出，虽有HOC加持，但不仅未能舒缓供应过剩，相反还持续增加，更在去年12月间攀上高峰。

“主要是HOC并不仅限于已建竣但未能售出的产业项目，发展商也能在这个计划下推出新项目，而这更大大激励发展商在HOC之下推出更多新项目。”

2.可负担房屋失序

可负担房屋是导致滞销房屋居高不下的最大毒瘤？

邝保罗点出，这么多年以来，政府的重心一直放在援助低收入群体（B40）及首购族买房，而非推动房市增长，故政府必须承诺推动房市并支撑房市增长，让牛市回归。

“提振房市当务之急是控制市场供应、降低滞销单位、激励外国人买房及协助国人购屋者。”

潘荣德直言，可负担房屋是滞销房产的最大毒瘤，真正陷入停滞不是高档房产，而是缺乏良好规划的可负担房屋。

“发展商没做好规划，为了建而建，政府需要重新检讨可负担房屋政策，要谨慎审批可负担房屋的建设，同时限制整体发展才能从根本减少房屋滞销情况再恶化。”

纵观2017至2021年的产业报告，最大比率的滞销房产都是介于2万至4万令吉的可负担房屋项目，去年计有3万6863个单位，年增24.68%。

审批新项目应更严苛

针对新项目审批，邝保罗披露，有关当局应落实更严苛的程序才是“缩小”供需错置的有效方法，最终才能将房市导向健康复苏。

此外，他建议，政府应设立奖掖鼓励发展商降低滞销库存，一旦成功售出滞销单位可获得奖掖。

“而土著单位也是其中最大占比，或许现阶段可以考虑放宽配额限制及降低转换附加费（Conversion Premium）。”

3.收入追不上房价

收入增幅追不上房价涨幅，才是国人无力拥屋的最大阻碍，光打房并不能从根本解决这个问题，所以目前优先要做是提升国人生产力，同时专注于吸引更高技术生产链的外资，才有望提升人民收入，进而缩小与房价的鸿沟。

世界银行及亚洲发展银行（ADB）的数据显示，东南亚的人均国民总收入（GNI）过去10年一直都稳定攀升，只是因2019年遭疫情侵袭，东南亚的GNI在2020年微跌0.44%，从1万1703美元（约5万3547令吉）探低至1万1652美元（约5万3314令吉），不过2021年回稳，升高9.34%至1万2740美元（约5万8292令吉）。

纵观东南亚国家的GNI表现，新加坡最高，2021年按年冲高16.36%至6万4010美元（约29万2878令吉），第二则是汶莱，截至最新2020年数据挂在3万1510美元（约14万4174令吉）；这两国的GNI都跑赢东南亚国家整体表现。

至于我国GNI，还未重返疫情前水平，截至2021年的GNI按年微起3.41%至1万零930美元（约5万零10令吉）；2019年时为1万1260美元（约5万1520令吉）。

国人薪资偏低

对此，潘荣德点出目前最大的盲点：“与其说国内房市增长陷入停滞，但根本问题却是国人薪资偏低，涨幅追不上房价升幅。”

政府需正视这个收入增长追不上房价的事实，CBRE/WTW产业顾问公司主席符儒仁披露，否则纵使出台好政策，对提振整体房市也无补于事。

“购屋者没有能力买房，就算有额外奖掖鼓励拥屋也不会对整体市场带来助益，提高家庭及人民收入才是关键。”

至于该如何提升收入，龙国雯指出，我国除了应致力吸引外资到这里投资，提升生产力也很重要，只有这样才能创造就业机会进而推动收入增长。

“而在吸引外资方面，应倾向能把外国技术带进来的外资，若继续停留在低技术工业链，则人民收入难提高。提高人均国民总收入的第一步，需先制定吸引优质外资的方针，以新加坡为例，我们也不应该再继续专注低端产业。”

下期预告

厘清导致国内房市发展失衡的结构问题后，是否从此能一帆风顺？抑或市场仍潜存增长停滞风险？房市陷入增长停滞前又会有哪些讯号？

https://www.sinchew.com.my/20221205/房市盛衰10年路（2）-打房大伤元气-审视10年房屋政策/