常言道，水为财，水兔来了，房产市场能否“兔”破重围，展现不一样的风采，估计是许多人期待和关心的。

2023年是癸卯年，天干为癸、地支为卯，癸五行属水，卯为生肖兔，属水兔之年。2023年也是“双春年”，而且是“闰二月”，是一个特殊的年份。

买家主导市场

放眼2023兔年，是否置产好年头？房产顾问普遍认为，假如是买来自住，任何一年都是好年。不过，可以肯定的是，2023兔年仍是买家的市场。为何这样说？

从2020年开始，市场受到疫情冲击，房产领域因为行动管制令，建筑工程受影响，诸多房产计划延迟完工，原本需在2020年移交新屋锁匙，可能延至2021年，甚至2022年。

这些房产计划是在2017年开始推出，在推出期间未必都卖完，剩下的房产单位，发展商希望在交屋后继续促销有关房产。

可是，没有预料到一场疫情打乱了许多人的步伐，不只是发展商，产业经纪、购屋者都受影响。特别是期待2020年，可以接到发展商发信通知，领取新屋锁匙的购屋者，结果没有好消息，他们仍继续租屋子。再说发展商需促销卖剩单位，这情景在2021、2022年相当普遍，当发展商进行促销活动多数会提供一些优惠，很自然成为买家的市场。

与此同时，在2018、2019年兴建的房屋，预定在2021、2022年交屋，其中也有一些卖剩单位，这些推迟至2022、2023年促销。因此，2023年仍是买家的市场，这样的推测有一定的基础。

这些年，许多大马人民都说，薪金追不上屋价，因此买屋计划不容易实现，由于贫富悬殊、经济不平等，国民收入不均，影响一般人民的购买力。

借用市场人士的一席话，当大家都认同房子是用来住的，不是用来“炒”的，也许有助于缩小供求不均衡的问题。就是按市场需求兴建，抑制上层社会的拥屋数量。

限制拥屋数量非良策

资深产业经纪克里斯表示， 抑制富裕者的拥屋数量， 可是这涉及自由市场、开放经济的 问题。有能力者会说，限制人们在 房产的拥有权，某种程度上妨碍市 场前进，减少就业机会，未必适合 本地市场。

但是，如果有一个比较完善的 机制，监管产业市场的运作，减少 投机交易，这会比限制人们在房产 的投资数量好一些。

许多时候，房屋价格被炒高， 造成中低薪收入阶层，很难追上涨 价的房屋，有些受薪者甚至放弃购 买房屋梦，决定租屋算了，只是可 能需要搬家，例如遇到屋主收回房 屋或是调高租金，造成开销变大。

不过，在马来西亚，多数人认 为，租屋子不是长久之计，最好还 是可以买到一间，即使是小房屋， 也好过与别人租屋。

虽然拥有房屋也有烦恼，例如 房屋的维修，万一转换工作，同样 需要搬家等等。但是只要坐落在好 地点的房产，是可以抵挡通货膨胀 的，这是不容否定的事实。

房产是保值资产

全球管理咨询公司麦肯锡一项新的研究发现，全球10个大国，三分之二的资产净值存放在房产和土地资源，显示房产仍被视为保值的资产。

在房产的投资，不只局限于个人，也包括企业、行业公会、私人机构，公共组织，政党等等，出发点在于保值，现金的价值，受到通货膨胀的侵袭，每隔5年、10年可能贬值十多廿巴仙，人们在房产的购买力也因为通胀被削弱了。

说到在兔年置产，是否以生肖兔较为适合，实力产业经纪公司总裁陈建业认为，这倒未必。假如是以生肖兔的年轻购屋者，年龄分别是24岁和36岁（实际年龄），农历则是25岁和37岁，对一个24、25岁大专毕业，开始工作可能一至两年的年轻人，可能还没具备购屋条件。就是财力不大符合资格，至于在36、37岁才来购置房产，似乎慢了一些，特别是需要贷款的购屋者。

那么，我们就取中间点，以30岁敲定购屋计划。分期付款以30年来规划，假如条件允许，甚至可以拉到35年，就是供完贷款已经65岁，一些银行会视情况批准。

常言说，三十而立，对许多人来说，这是个具有里程碑意义的年龄阶段，相信不少人准备在这个阶段安定下来。

当中有些人计划结婚，准备从父母的家搬出来，需要进行购屋规划，不论是自住或投资，购屋成为他们考量的目标之一。

计划买屋VS准备好买屋

产业顾问公司展开的消费者基本面调查，结果显示，在还未购买房屋的年轻人，有超过一半的受访者计划在满30岁之后几年内购屋，平均购屋年龄为32岁。

如果你也是有著同样的想法和打算，你现在可以开始做好这方面的准备，毕竟“计划购买房屋”和“准备好购买房子”是有分别的。

供期越长越好？

假如不想计划出差错，或者买到不适合自己的屋子，一定要提前做好功课，才能实现这一阶段的目标，并且为下一个人生阶段打好基础。

关于购买房产或是投资房产，不论是首购族或是提升房屋者，不管是在一手市场或是在二手市场购买房屋，估计90%的人需要贷款。

说到贷款，这关系到贷款的额度及贷款的年限。不少30岁左右的年轻买家会把房屋贷款的偿还期限、拉得越长越好，而且最好是能够申请到35年的期限。

这是因为很多年轻的房屋买家，在这个年龄阶段的收入还不高，所以把偿还期限拉长后，每个月的分期付款就会比较少，也比较容易负担。不过，假如个人是在30岁之后买房，是否要把房屋贷款的偿还期限拉到最长，这需要慎重考虑。

以银行最长35年的房屋贷款年限来说，假设延迟至35岁或之后才买房，意味在65岁退休之后，还要继续供屋，直到70岁才把贷款还完。

有些人为了不让自己财务压力太大及打乱日后的退休计划，选择价格比较廉宜的房屋，这样有助缩短贷款的偿还期限，又不会带来太大的还贷压力。

另外，我们必须留意房屋贷款的类型，并且善用半灵活（Semi-Flexi）贷款及和灵活贷款（Full Flexi）的额外还款功能，以便提早把房屋贷款供完，这样退休之后就不必再为了房贷而烦恼。

不少年轻人满30岁，应该是奠定事业基础并且准备组织家庭，这个时候想要选择适合居住的地方，然后可以稳定下来，假如为长远的居住环境做好打算，需要考察屋子周边地区的情况，看看基本设施发展是否完善。

地点屋价是首要考量

其实，在任何年龄购买房屋，地点都是首要的考量，而且对于30岁实现购屋的年轻人，更加是影响事业发展、家庭成员和生活品质的关键。

说到房产所在的地点，亨利行产业顾问公司首席营运员邓志明说，地点是重要因素，当然屋价也一样重要，假如价格超出个人的购买力，即使有关房产质量很好，也会让许多人“望屋兴叹”。

一个好的地点，必须拥有完善的基本设施，例如住宅区附近设有便利商店、小贩中心、诊所、邮政局、银行、学校、商场等等。还需要有良好的交通系统，例如住家附近是否有公共交通停歇站，好比巴士站、轻快铁站等等。

即使打算买屋子准备出租，最好也要放眼发展成熟的地区，这对房屋的升值潜能有一定的影响，如果是买来投资出租，也比较有租客市场。

慎选房产类型

至于对房屋类型的选择，个人在30岁之后购买的屋子，有很大可能就是未来10年、20年，甚至更长时间的住所，因此要谨慎选择比较适合自己的屋子类型。

关于购买新屋或二手屋，估计这是许多首购族都会有的疑问，但只要厘清自己的能力和需求，目标就会比较明确。

在一手房产市场，政府近年来通过一些措施，激励房产市场的买气，加上发展商推出各种优惠、配套／回扣，这对首购族而言，确实是利好时机。

一般上，买新屋子的优点是可以免付律师费、印花税、甚至头期等费用。缺点就是新楼盘的周边便利设施和交通连接，一般需要较长的时间才能发展完善。

至于二手房屋的选择会比较多，周边社区通常已经发展成熟，屋子也可以立即入住。可是，二手的屋子要看屋龄，如果屋龄较老旧，可能需要预备一笔不小的修补费／装修费。

善用优惠政策

为了刺激房产市场的买气，政府近年来推出多个优惠和奖励措施，包括豁免印花税及提供房屋贷款援助措施。

在这当中，首购族是获得最多买房援助的一群，例如My First Home Scheme，可以让首购族除了不需支付10%头期屋款，还可以获得100%的房屋贷款，只是每一项措施都附有不同的申请条件。

因此，除了检查自己是否符合资格，也要为购买房屋的步骤和时机做好规划，尽量掌握所提供的优惠。

谈到准备购买房屋的首期钱，如果想要申请到100%的房屋贷款，几乎是不可能的，如果购买的是二手房屋，还有准备一笔律师费、印花税等费用。

增加储蓄存头期钱

在市场上，有些人可能对自己的财力估计失误，以为可以领取90%的贷款，可是结果并没有获得批准，可能只获得70%，无形中自付款相应变多，为了避免这样的情况出现，需要增加储蓄，为购买房屋努力。

首先，可以削减一些日常开销，千万不要小看每日可以省下的十多廿令吉，例如减少去消费较贵的餐厅，一年下来就可以储存数千令吉。

虽然只是数千令吉，但不要小看其潜在用途，有现金在手，始终是方便的，加上从每月薪金储蓄，还有公积金户头，可以动用的存款就是一笔购屋首期钱了。

也许有些人会说，每月收入扣除开销后，盈余并不多，如何有钱储蓄？在这种情况下，不妨尝试找一些外快，例如在业余时间，接一些自由性质的工作，有些人选择教补习、也有些人选择烘培或烹饪，尝试通过一些平台售卖食品。

收入稳  贷款易获批

前面提到，多数人都需要向银行贷款才有可能实现购屋规划，那么怎样才能比较容易获得贷款？针对这点，购屋者协会中文组主任陈锺灵表示，银行是否批准个人提出的贷款申请，最主要的考量是要有固定的收入、稳定的工作或事业。

在银行的角度来看，收入稳定的贷款者，拖欠贷款的风险比较低，因此银行会比较愿意借钱给他们。在审核贷款申请的时候，一般上银行会要求申请者提呈3至6个月的薪水单，以检查个人每个月的收入是否稳定。

如果经常换工作、从事一份靠佣金的工作或者是一名自雇人士，那么就要建立一个收入稳定的记录，这毕竟是银行审视个人还贷能力的标准。

建立良好信用记录

自雇者可以展示两年或以上的缴纳公积金记录，证明收入稳定，也可以在公积金户头内累积一笔存款作为偿还贷款的保证。此外，每年要记得报税，这样可以建立可靠与良好的收入记录。

对于已经满30岁的年轻购屋者，可能已经有一辆车，假如打算购买房屋，就要开始做好财务规划，尽量减少不必要的开销，避免面临债务负担。

这个时候，要检视名下有哪些债务，是否还有汽车贷款、个人贷款、高等教育基金等贷款，以便将自己的偿债比率（Debt Service Ratio）降低到30至35%的水平。假如偿债比率接近50%，或者更高比率，申请贷款就比较难获得批准。

因此，在准备购买房屋、申请贷款之前，必须要确保没有拖欠卡债，因为这会影响个人的信用记录。每个人的信用记录都会保存在国家银行的中央信用资讯系统记录（CCRIS），还有CTOS数据系统等数据库。

银行可以向这些评级机构购买信用报告，以评估申请者的信贷风险，然后决定是否批准贷款。如果信贷记录没有任何拖欠或未付款项的记录，这就表示拥有良好的信用记录，申请银行贷款获批的机会也比较高。

这里要补充一点，高等教育基金贷款的偿还记录，也会保持在国家银行的中央信用资讯系统记录。因此，要记得定期偿还，否则将会在系统里留下不好的信贷记录，影响房屋贷款申请获批的成功率。

结语

虽然说买房最好趁年轻，现实却是马来西亚在过去数年的薪资增长缓慢，甚至还跑输房价的增幅，而且每个月的生活费用、车贷、保险等开销更是比上一辈人高。

此外，现代人普遍迟婚，有些人把30岁之前的阶段视为事业拼搏期，因此也有不少人把买房的计划设置在30岁之后实行。无论如何，不管是在任何年龄买房，这都是一件人生大事，所以一定要未雨绸缪、做好谨慎规划。

https://www.sinchew.com.my/20230206/做足准备　　兔年买屋不难/