（吉隆坡17日讯）隔夜政策利率（OPR）上涨周期接近尾声，外国游客回流驱动零售型产托的盈利，旅游业复苏进一步推动酒店产业，租金收入恢复前景，分析员维持产托“守住”评级，并提醒投资者格外小心办公室型产托的供应过剩问题。

根据丰隆研究报告，2022财政年产托整体盈利取得31.2%成长，主要获零售型和工业型产托的驱动。整体而言，在其研究的8家产托当中，6家业绩符合预期，低于预期的2家分别是怡保花园产托（IGBREIT,5227,主板产业投资信托组）和中环产托（SENTRAL,5123,主板产业投资信托组），前者持续受营运成本上升拖累，后者则因低租金收入和高财务成本影响。

2022年股息表现大不同，零售型产托显著复苏，工业型产托稳健成长3%，办公室型产托则表现不一，介于下滑8%至增长13%之间。

零售购物中心的客流量和零售销量回升，以及给予的租金援助显著下滑，让零售型产托有着出色的表现。分析员相信，外国游客会在国际边境重新开放的驱动下持续上升，零售租金还有不小的上升空间。另外，中国游客的到来将带动零售业的表现，缓解了西方经济放缓带来的一些影响。

办公室市场则陷入与低租金和低租用率两大难题的搏斗当中，办公室空间供应增加，超过市场所需，以致纯办公室型产托在2022财政年业绩表现陷入低迷状态。

分析员预计，随着今年即将推出的办公室大楼，今年依然会面临办公室过剩带来的考验，多项新A级办公大楼的完工将加剧市场竞争，租金可能会出现下调的情况。

AXIS产托（AXREIT,5106,主板产业投资信托组）作为工业型产托的代表，在去年新收购房产的贡献和租金上调带动下，将持续稳健成长。公司放眼今年收购目标为1亿2000万令吉，在多项扩展计划带动下，相信今年会是一个成长年。

兴业研究分析员也认为，AXIS产托的收购与重新发展计划将驱动中长期的盈利成长。随着第三方物流公司的需求增长，工业型产托在供需生态仍保持优势。

加息近尾声
成本上升料已封顶

根据丰隆研究报告，国行在今年1月暂停升息可说是出乎意料，估计今年会升息25个基点，利率会从2.75%上调至3%，整体通胀和核心通胀料会趋向温和。

分析员认为，隔夜政策利率已进入上升周期的尾声，未来上升空间有限，相信产托的债务成本依然会维持在高位，至少2023年将受过去升息的影响。然而，未来的财务成本上升已经封顶，过去升息也没有实际削弱公司净利。

丰隆研究提醒投资者要特别谨慎看待办公室型产托正面临的供应过剩困扰，零售型产托则看好双威产托（SUNREIT,5176,主板产业投资信托组）旗下购物中心的策略性位置，酒店资产将受益于旅游业复苏，以及多元化资产。

柏威年产托（PAVREIT,5212,主板产业投资信托组）的租金前景恢复和大规模的外国游客流量，分析员皆给予“买入”评级。

另外，AXIS产托凭藉良好经营记录、多元化投资组合的租户、扩展和收购计划等优势，更让其成为两家证券行的首选产托公司。

https://www.sinchew.com.my/20230217/零售型工业型出色-办公室过剩-打击产托业/