近年来，在香港常见的“㓥房”在大马房产市场涌现，都市化、薪金停滞不前、外籍劳工等主要原因驱动房间需求，房间租金也跟着水涨船高……

追求利益最大化

都市化为每个国家发展不可避免的进程，城市人口的爆发导致房产需求激增，导致房间的需求高居不下。然而，国内市场对房间的强劲需求，真的需要透过将客厅或厨房改造成㓥房才能满足吗？

对于此问题，大马房地产中介师协会（MIEA）会长陈建铵给予否定的答案，尽管国内房产租赁市场有从租房子转向租房间的趋势，以致市场对房间需求越来越高，但并没有把客厅改造成房间出租的需要，㓥房的出现主要因房东想最大化租金收入所催生。

“如果你说到必须要像香港那样，因为不够地方住，搞到要㓥房，我看到的是没有这样的需求。”

根据数据显示，2022年滞销的住宅房地产单位达到2万7746个单位，其中柔州滞销房产达到5258单位，为全国榜首，其后依序为雪州（3698个单位）、槟州（3593单位）和吉隆坡（3429单位）。

陈建铵在接受《投资致富》专访时指出，大马并没有面临房间不足，沦落到需要㓥房才能满足需求的情况，国内仍有许多滞销房产，主要因某些地区的房产项目太多，市场无法吸收，其次则是屋价太高，导致很多人买不起。

“虽然大马房产对香港、新加坡人而言是相当便宜的，但对国人而言则有点贵，很多人都买不起。”

一般国人月薪在3000至5000令吉，买屋的入场成本相当高，10%的头期、律师费、印花税，这些费用都不便宜，加上还有车贷，要申请银行贷款会变得更加困难。

房东想要赚更多钱

他认为，㓥房的出现，与其说是房间供不应求，更多还是因为房东想要赚更多钱，甚至也成了一些发展商、房产仲介或房产导师为了卖产业，以更高投资回酬方式吸引购屋者的“营销配套”。

假设一间房间租700令吉，3间房租金为2100令吉，若将客厅㓥成2间房间出租，房东则可多收2间房间的租金，获得更高的投资回酬。

“如果将房间各别出租称之为合租，在法律上并没有违法，但若将房子做成㓥房出租则是另一回事。”

过去数十年来，国内有不少教大家投资赚钱的导师（Guru）相继出现，其中不乏房产相关导师，从负债买屋到经营Airbnb赚钱，又或是做㓥房出租，打着五花八门的投资房产策略推销房产。

陈建铵指出，尽管当中有些房产项目相当不错，但有些则是夸大其词，一些人跟着买，结果如今是叫苦连天。

“投资房产不能只听房产代理或房产导师的片面之词，虽然不是所有导师都是骗子，但还是要自己去了解，如果真的是包赚，为何还要让你去赚？”

疫情爆发被套牢

出租㓥房还房贷

冠病疫情的爆发，深刻改变世界经济，大马市场亦不可幸免，房产市场出现严重的滞销，即便如今市场有所回温，但仍未恢复至疫情前，整体房市前景大不如前；恰逢其时，国内㓥房大量涌现。

陈建铵指出，之前有许多购屋者在向银行申请房贷时都会标高屋价（Mark-up），50万令吉的屋价被标高至60万，向银行贷款55万，返现5万，并将屋子以出租或Airbnb的方式经营赚钱，甚至买下数间屋子，背负一大笔房贷。

不料疫情期间，许多人无力偿还房贷，于是想要将房产脱售，但此时房价已降至50万令吉甚至更低，欠银行的贷款却是55万令吉，至少要补上5万令吉差价才能卖出，许多人都因此被房产套牢，最后只能选择做㓥房出租。

“买屋除了要供还房贷，每个月还有管理费、杂费、维修费要付，许多首购族第一间屋子都是公寓，基本上都需要给管理费，单单给管理费就已经让许多人吃不消了。”

标高屋价借房贷 无力偿还

他分享到，许多房产代理遇到很多人急卖房产的例子，都是因为之前标高房价贷款，无力偿还房贷所致。

iBilik首席执行员李盛喜指出，对业主而言，过去的房产投资方式主要是出租与Airbnb，但在疫情期间，Airbnb经营困难重重，于是有不少经营者纷纷转向回酬率较高、风险较低的房间租赁。

Airbnb主要仰赖旅游业，只有在旅游高峰期才有机会出租，住宅地点亦是相当重要，是否位于旅游区是关键。

“经历过疫情来袭，大家对（经营）Airbnb都深有恐惧，有蛮多以前做Airbnb的都将屋子转成做房间出租。”

投资者“导师”发展商三方得利

没有需求就没有市场，国内㓥房兴起，除了市场庞大需求以外，更少不了房产投资策略的推波助澜；虽说赚钱是无可厚非，但㓥房的商业行为却往往忽视其他购屋者的住宿需求。

“导师”跟发展商

买近百个单位赚回扣

佳得楼宇管理董事经理张惟越指出，庞大的住宿需求，加上市场没有合适的房产，以致旧楼就成了㓥房经营者最初的选择，但随着房产导师的出现，开始从旧楼转向物色新房产，甚至直接跟发展商买下近百个单位，从中获取回扣赚钱。

发展商方面则面临房产滞销的压力，若太多房产没有出售，则会因资金不足而无法继续建造，导致项目最后变成烂尾楼。

他指出，房产导师看到市场稀缺，找到商机将其放大，通过开课程召集一班能接受其概念的投资者，与发展商洽谈购屋，因购买量庞大，投资者可从中获得优惠，导师则可赚取佣金，发展商又能把手上的单位脱售，形成“三赢”。

自住业主成输家

然而，这种商业行为却忽视了购屋者的需求，把住宅变成投资产品，影响到购屋者的住宿需求。

“这是房子，最后却搞成宿舍，原本买屋自住的就变得不开心了。”

对于经营㓥房，大马房地产中介师协会会长陈建铵表示不赞同，他认为，大家买房都是想住得舒服，若左邻右舍都将单位改建成㓥房出租，以致一堆人争电梯、争车位、争泳池等公共设施，大大降低了原有住户的居住体验。

“我们都不鼓励㓥房，比如1000个单位，㓥房变成2000个单位，停车位不够，大家停在路边导致塞车，车多人多，设施损耗率高，原本低人口密度的公寓变成高密集，人住得也不舒服。”

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