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㓥房大势崛起系列4 | 谁是㓥房始作俑者?

Tan KW
Publish date: Tue, 12 Dec 2023, 01:03 PM

近年来,在香港常见的“”在大马房产市场涌现,都市化、薪金停滞不前、外籍劳工等主要原因驱动房间需求,房间租金也跟着水涨船高……

追求利益最大化

都市化为每个国家发展不可避免的进程,城市人口的爆发导致房产需求激增,导致房间的需求高居不下。然而,国内市场对房间的强劲需求,真的需要透过将客厅或厨房改造成㓥房才能满足吗?

对于此问题,大马房地产中介师协会(MIEA)会长陈建铵给予否定的答案,尽管国内房产租赁市场有从租房子转向租房间的趋势,以致市场对房间需求越来越高,但并没有把客厅改造成房间出租的需要,㓥房的出现主要因房东想最大化租金收入所催生。

“如果你说到必须要像香港那样,因为不够地方住,搞到要㓥房,我看到的是没有这样的需求。”

根据数据显示,2022年滞销的住宅房地产单位达到2万7746个单位,其中柔州滞销房产达到5258单位,为全国榜首,其后依序为雪州(3698个单位)、槟州(3593单位)和吉隆坡(3429单位)。

陈建铵在接受《投资致富》专访时指出,大马并没有面临房间不足,沦落到需要㓥房才能满足需求的情况,国内仍有许多滞销房产,主要因某些地区的房产项目太多,市场无法吸收,其次则是屋价太高,导致很多人买不起。

“虽然大马房产对香港、新加坡人而言是相当便宜的,但对国人而言则有点贵,很多人都买不起。”

一般国人月薪在3000至5000令吉,买屋的入场成本相当高,10%的头期、律师费、印花税,这些费用都不便宜,加上还有车贷,要申请银行贷款会变得更加困难。

房东想要赚更多钱

他认为,㓥房的出现,与其说是房间供不应求,更多还是因为房东想要赚更多钱,甚至也成了一些发展商、房产仲介或房产导师为了卖产业,以更高投资回酬方式吸引购屋者的“营销配套”。

假设一间房间租700令吉,3间房租金为2100令吉,若将客厅㓥成2间房间出租,房东则可多收2间房间的租金,获得更高的投资回酬。

“如果将房间各别出租称之为合租,在法律上并没有违法,但若将房子做成㓥房出租则是另一回事。”

过去数十年来,国内有不少教大家投资赚钱的导师(Guru)相继出现,其中不乏房产相关导师,从负债买屋到经营Airbnb赚钱,又或是做㓥房出租,打着五花八门的投资房产策略推销房产。

陈建铵指出,尽管当中有些房产项目相当不错,但有些则是夸大其词,一些人跟着买,结果如今是叫苦连天。

“投资房产不能只听房产代理或房产导师的片面之词,虽然不是所有导师都是骗子,但还是要自己去了解,如果真的是包赚,为何还要让你去赚?”

12月11日见报//㓥房大势崛起系列4 | 谁是㓥房始作俑者?
大马房地产中介师协会(MIEA)会长陈建铵:大马并没有面临房间不足,沦落到需要㓥房才能满足需求的情况。
疫情爆发被套牢
出租㓥房还房贷

冠病疫情的爆发,深刻改变世界经济,大马市场亦不可幸免,房产市场出现严重的滞销,即便如今市场有所回温,但仍未恢复至疫情前,整体房市前景大不如前;恰逢其时,国内㓥房大量涌现。

陈建铵指出,之前有许多购屋者在向银行申请房贷时都会标高屋价(Mark-up),50万令吉的屋价被标高至60万,向银行贷款55万,返现5万,并将屋子以出租或Airbnb的方式经营赚钱,甚至买下数间屋子,背负一大笔房贷。

不料疫情期间,许多人无力偿还房贷,于是想要将房产脱售,但此时房价已降至50万令吉甚至更低,欠银行的贷款却是55万令吉,至少要补上5万令吉差价才能卖出,许多人都因此被房产套牢,最后只能选择做㓥房出租。

“买屋除了要供还房贷,每个月还有管理费、杂费、维修费要付,许多首购族第一间屋子都是公寓,基本上都需要给管理费,单单给管理费就已经让许多人吃不消了。”

12月11日见报//㓥房大势崛起系列4 | 谁是㓥房始作俑者?
iBilik首席执行员李盛喜:疫情期间Airbnb经营困难重重,不少经营者纷纷转向回酬率较高、风险较低的房间租赁。
标高屋价借房贷 无力偿还

他分享到,许多房产代理遇到很多人急卖房产的例子,都是因为之前标高房价贷款,无力偿还房贷所致。

iBilik首席执行员李盛喜指出,对业主而言,过去的房产投资方式主要是出租与Airbnb,但在疫情期间,Airbnb经营困难重重,于是有不少经营者纷纷转向回酬率较高、风险较低的房间租赁。

Airbnb主要仰赖旅游业,只有在旅游高峰期才有机会出租,住宅地点亦是相当重要,是否位于旅游区是关键。

“经历过疫情来袭,大家对(经营)Airbnb都深有恐惧,有蛮多以前做Airbnb的都将屋子转成做房间出租。”

投资者“导师”发展商三方得利

没有需求就没有市场,国内㓥房兴起,除了市场庞大需求以外,更少不了房产投资策略的推波助澜;虽说赚钱是无可厚非,但㓥房的商业行为却往往忽视其他购屋者的住宿需求。

12月11日见报//㓥房大势崛起系列4 | 谁是㓥房始作俑者?
佳得楼宇管理董事经理张惟越:房子被搞成宿舍,原本买屋自住的就变得不开心了。
“导师”跟发展商
买近百个单位赚回扣

佳得楼宇管理董事经理张惟越指出,庞大的住宿需求,加上市场没有合适的房产,以致旧楼就成了㓥房经营者最初的选择,但随着房产导师的出现,开始从旧楼转向物色新房产,甚至直接跟发展商买下近百个单位,从中获取回扣赚钱。

发展商方面则面临房产滞销的压力,若太多房产没有出售,则会因资金不足而无法继续建造,导致项目最后变成烂尾楼。

他指出,房产导师看到市场稀缺,找到商机将其放大,通过开课程召集一班能接受其概念的投资者,与发展商洽谈购屋,因购买量庞大,投资者可从中获得优惠,导师则可赚取佣金,发展商又能把手上的单位脱售,形成“三赢”。

自住业主成输家

然而,这种商业行为却忽视了购屋者的需求,把住宅变成投资产品,影响到购屋者的住宿需求。

“这是房子,最后却搞成宿舍,原本买屋自住的就变得不开心了。”

对于经营㓥房,大马房地产中介师协会会长陈建铵表示不赞同,他认为,大家买房都是想住得舒服,若左邻右舍都将单位改建成㓥房出租,以致一堆人争电梯、争车位、争泳池等公共设施,大大降低了原有住户的居住体验。

“我们都不鼓励㓥房,比如1000个单位,㓥房变成2000个单位,停车位不够,大家停在路边导致塞车,车多人多,设施损耗率高,原本低人口密度的公寓变成高密集,人住得也不舒服。”

 

 

https://www.sinchew.com.my/news/20231211/finance/5184167

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