在我国城市地区，人们对住宅房产的选择，明显已经从有地房屋转向高楼分层产业，例如共管公寓和普通公寓，有地房屋新增供应不多是主因之一。

根据全国产业资讯中心的数据，国内产业主要地区巴生河流域，截至2023年第三季，现有供应量达到200万个单位，按年比增加5％。在这当中，高楼房产按年比增加7％，有地房产的供应按年比只增长3％。

新增供应减少

在巴生河流域，新增供应按年比下跌7％，在过去5年，已规划好和新规划的供应，分别减少3％和4％，增幅显著减少。

与此同时，已规划好有地房产的供应，按年比下跌6％；在已规划好的房产供应，98％位于雪兰莪，多数是在瓜拉冷岳、雪邦和巴生。

2023年第三季推出的房产计划，主要包括Mori Pines（300个单位）、Chorus@Summer Breeze（99个单位）及Laelia（90个单位）。

此外，已规划好高楼房产计划也减少，按年比下跌6％，在2023年第三季推出的高楼房产，主要包括Trion@KL（1344个单位），本地买家主导大部分的销售，另一个是M Nova（1248个单位）房产计划。

隆最多新推房产

在新推出的房产计划，吉隆坡居首，2023年首9个月，总共有3494个单位，42％位于峇都县、吉隆坡和八打灵县。乌鲁冷岳拥有第二多的新推出房产，共有3389个单位，这当中77％是高楼房产及23％是有地房产。

注：全国产业资讯中心的数据并不包括小型办公家居单位（SOHO）及服务公寓。

CBRE／WTW产业顾问公司报告指出，截至2023年第三季，豪华房产供应增至7万5279个单位，在2027年之前，预料将有另外9万4000个单位加入市场。

其中满加乐／金地花园占豪华房产供应的30％，接下来是吉隆坡中心25％，吉隆坡二级地区20％。

注：2023年完工的房产计划包括Sentral Suites（458个单位）、Royce Residence（396个单位）、柏威年锡兰山庄（Pavilion Ceylon Hills，629个单位）。

报告补充，有地房产计划转手活动保持活跃，2023年第三季所占的69％，主要分布在八打灵县、巴生和乌鲁冷岳；不过，与2022年同期比较，交易量和交易价值分别下跌4％和3％。

2024年财政预算案建议修订“大马：我的第二家园”（MM2H）条件及提高房屋信贷担保计划的拨款从50亿令吉增至100亿令吉，这些建议料将有利于产业领域，并将让大约4万名贷款者受惠。

近年来，市场新趋势——兴建更多应付几代同住的房产及推出长者居住单位。最新的长者房产计划包括Komune Wellness@Living、ReU Living、Domity’s Bangsar、Sunway Sanctuary及Pacific Living，包括重新定位现有的住宅或休闲产业居住空间。

虽然最新的按季和按年比数据显示乐观，但是如果回看过去2至5年的按年比数据，显示下跌趋势，2023年人口成长只是2.1％，这样的趋势似乎无可避免。

假如目前的建筑实践和设计没有改变，新的需求可能出现盘旋下跌形势，全球房产市场的趋势倾向通过人工智能科技远程管理，采用再生能源及为电动车的来临做好准备。

可是，拥有智能房屋特点的房屋，只存在售价100万令吉／或以上的单位，这些新的房产计划包括Mori Pines、The Jalil、The Minh、Bon Kiara、The Rafflesia@Hill 3及The Eighth@Elmina Green。

本地房产业是否准备拥护节能，提供再生能源选择，设立电动车充当站及具备科技设备的房屋，让我们拭目以待吧。

公共空间设备

为居住体验增加价值

一些发展商已选择投资公共空间设备，例如SplashMania水上公园、Paya Indah探索湿地、探索公园及金务大Luge花园，这些元素旨在住宅区范围内，塑造有活力的空间，为整体的居住体验增加价值，不过也只是局限在高档房产领域。

办公楼 工业产业 酒店

展望乐观

大吉隆坡地区主要是由吉隆坡市区、吉隆坡周边地区及外环地区组成。虽然说办公楼供应过剩，但是这几年，依然有新的办公楼加入市场，一些租户转向新的、设备较先进、拥有绿色认证的办公楼。

吉隆坡市区概括黄金三角、中央商务区及市中心一带；至于吉隆坡周边地区，主要是吉隆坡中环、孟沙、南孟沙，谷中城和吉隆坡生态城及白沙罗城市中心；从吉隆坡周边地区往南行，来到外环地区，主要有八打灵再也、万达城和白沙罗上镇、珍珠白沙罗。

在这3个大的区块，其中吉隆坡周边地区的租用率最高，在2024年首季为92.3％，比2023年第四季的92.1％稍高；反观吉隆坡市区的租用率则是72.8％，2023年第四季是71.3％。

隆周边地区办公楼吃香

租金比市区便宜

这主要是吉隆坡市区的办公楼供应多，可出租面积达3347万平方呎，而吉隆坡周边地区的可出租面积有1701万平方呎，与吉隆坡市区距离不远，而租金相对较便宜，加大该区办公楼的吸引力。

吉隆坡市区办公楼的租金每平方呎平均7令吉19仙，比2023年第四季的6令吉95仙稍高。

看看吉隆坡周边地区，分别有吉隆坡中环、孟沙、南孟沙、谷中城和吉隆坡生态城及白沙罗城市中心，这些地区与吉隆坡市区的距离相当近，在地理位置上，自然比吉隆坡外环地区较占优势。

再看看，吉隆坡外环地区与吉隆坡市区的距离比较远，例如万达城和白沙罗上镇及珍珠白沙罗，租金比较便宜，每平方呎5令吉5仙，比2023年第四季的5令吉12仙稍低。

此外，吉隆坡外环地区的出租率80.5％，比2023年第四季的81.1％稍跌，办公空间供应有977万平方呎，企业在比较租金，每平方呎6令吉61仙，尽管比2023年第四季的6令吉53仙稍高，但是在考量地点的策略性后，自然会考虑吉隆坡周边地区。

所谓策略性地点，前面说过与吉隆坡周边地区与吉隆坡市区相当靠近，不过并不像吉隆坡市区较拥挤，吉隆坡周边地区衔接交通网络完善，前往外环地区、机场，搭公共交通并不麻烦，这些因素成就了吉隆坡周边地区办公楼偏高的出租率。

工业产业需求增加

市场对大型工业厂房的需求正在增加，新的产业单位面积多数从100万平方呎起跳，并且可以达400万平方呎，这些工业厂房主要位于巴生、沙亚南和梳邦，较大的空间使到业主或租户，可以储存更多的货品待分销。

CBRE／WTW产业顾问公司报告显示，发展商和企业通过大型货仓设备，提供特定服务赚取更多营收，加上物流空间设计自动化，附有机器人和舷梯等新的重要元素，有助以提升业者的营运效率，迎合海外跨国机构的规格要求。

在市场活动方面，巴生河流域在2023年第三季，取得15宗价值4亿8600万令吉的交易，有关的交易包括：

●双威万挠城私人有限公司及Amal资源私人有限公司以1亿1500万令吉，在万挠工业科技园收购了245英亩的土地。

●资本置地产托以3960万令吉，在Hicom Glenmarie工业园收购了一间货仓。

●KLK全球采购私人有限公司和KYF控股私人有限公司，在直洛邦里玛嘉朗PKNS工业区收购了两间工厂。

●TYH管理私人有限公司以3500万令吉，在双溪毛糯甘榜再也收购了4英亩的永久地契土地。

总的来说，2023年的工业产业交易，多数位于双溪毛糯、万挠和直洛邦里玛嘉朗。

马来西亚物流领域占国内生产总值的4至6％，在2023年世界银行物流表现指数排第26位，是东盟成员国当中表现第二佳的国家，仅次于新加坡。

从马来西亚和巴生河流域，近期一些物流产业交易活动，可以支持上述论点。

●PKT物流集团私人有限公司宣布，获特斯拉委托负责其电动车的物流服务。

●政府重申有意在凯利岛建设新港口，加强巴生港口作为区域货运中心的地位。

●Teleport与SF航空公司已同意交叉分享物流网络，Teleport正积极增加第三方航空，以便扩展在马来西亚的业务。

●DHL供应链接下来5年将在马来西亚投资6亿5400万令吉，看好马来西亚可从全球供应链的重组中受惠。

酒店业渐复苏

马来西亚酒店业开始复苏，根据大马旅游业的酒店调查报告，巴生河流域的酒店在2023年首6个月，迎来1300万名酒店住客，比2022首半年的680万人，大约增加一倍。

这1300万的人数，比2019年，就是冠病疫情爆发（2020年）前那年，公布的酒店住客人数大约增加30％，这是相当令人欣喜的数据，也是反映本地酒店业成长正面的迹象。

由万事达卡展开的一项研究，全球终点城市指数反映，在2023年全球最多人游览的城市，吉隆坡排名第六。数据显示，来自全球各地有1379万名游客，前来吉隆坡旅游，超越美国纽约，韩国首尔和日本东京等大城市接待的游客人数。

与此同时，截至2023年第三季，巴生河流域高档酒店的平均住宿率，依然低于疫情前的水平，平均为71％，其中吉隆坡有73％，吉隆坡以外地区大约是61％。

住宿费上升

从酒店客房住宿费来看，显示情景转为较乐观，2023年第三季，巴生河流域客房平均住宿费上升至413令吉，比前期的367令吉较高；吉隆坡是431令吉，吉隆坡以外地区则是332令吉。

在2023年初开张营业的酒店是INNide by Melia，然后是同年9月，位于武吉免登区的Sleeping Lion Suites开张，那是Asset Kayamas第一个休闲产业。

到了2023年尾，Marriot Bonvoy宣布，在马来西亚开设首个双品牌酒店，新的产业在一个地址，突出两个品牌的特点，分别是万丽吉隆坡酒店与会议中心（Renaissance Kuala Lumpur Hotel & Convention Centre）及Four Points by Sheraton Kuala Lumpur酒店。

其中万丽吉隆坡酒店与会议中心，拥有406个宽敞和现代化的酒店客房；至于Four Points by Sheraton Kuala Lumpur则提供513个客房，应付商业与休闲度假客的需求。

CBRE／WTW产业顾问公司报告指出，当越来越多人远程工作，并且拥有弹性时间表，形成一个新崛起的趋势，就是商务结合旅游的活动日益普及。

吸引更多商务兼休闲游客

基于具备中央商务中心的地位，吉隆坡在游客中的受欢迎度已日渐提升，通过突出现代化基本设施，拥有多元行业、文化遗产、美食天地等特色，吉隆坡可以吸引更多的商务兼休闲游客。

为了提升商务兼休闲游客的体验，改善交通衔接性、发展共享工作间及提供资讯和实际建议是必要的步伐。

本地企业界提供具有竞争力的配套，包括促销和奖掖，将能进一步吸引商务兼休闲游客的目光，在商务兼休闲旅游趋势普遍之际，为巴生河流域的酒店提供应付这一组旅行者住宿需求的机会。

体验性旅游业趋势普及，对巴生河流域是机会，在巴生河流域的一些酒店，如今有提供专于马来西亚美食的烹饪班，参观文化遗产团，还有传统马来舞蹈课程。

此外，巴生河流域的酒店在设计和营运方面，融入永续元素者日渐增多，最近开张和重新开张的一些新酒店，有一些融入永续元素，对于重视永续特色，而且数量增多的游客，有一定的吸引力。

这些特色包括安置有效的节能系统，削减废物倡议，从本地市场采购原料。与此同时，在巴生河流域的酒店，正定位本身为对环境负责，提供对环保友善的住宿。

在巴生河流域地区的酒店，目前已步入正面复苏的阶段，从酒店宾客显著增加，可以反映这一点，酒店客房宾客增加，加大酒店蓬勃发展的潜能。

虽然前来旅游和处理商务活动的游客增加，但是高档酒店的平均住宿率，仍低于疫情前的水平，这意味在达到可期住宿水平方面，还有进一步成长的空间。

总的来说，巴生河流域的酒店业是一个活跃和革新的领域，在适当发展策略之下，酒店可以掌握该行业新崛起的优势，继续吸引来自世界各地的游客。

资料参：CBRE／WTW产业顾问公司报告、JLL产业顾问公司市场报告

https://www.sinchew.com.my/news/20240506/finance/5580337