受產業界氛圍轉好帶動，產業股今年氣勢如虹，堪稱馬股表現最好的板塊之一。

考慮業界低迷多年，如今僅在復甦初期，產業股的逆襲預計還有後續。

為此，本期《股海撈月》決定聊聊一家業績搶眼、剛刷新盈利新高紀錄的實力派發展商——順利實業（KSL,5038,主板產業組），看看這家行事低調的中型發展商，如何以黑馬之姿成為2023年最賺錢的純產業股。

數城鎮項目同步開跑

柔佛起家的順利實業，在產業領域已有超過40年曆史，業務涵蓋產業開發和投資，善於開發各類型房產，對城鎮發展尤其在行。目前手上有多個城鎮項目同時開跑中，遍佈柔佛各地和雪州巴生，對行業運作的深刻了解和豐富經驗助公司打造出一個又一個大獲成功的項目，也因此快速成長起來。

自2002年以逾2億令吉估值上市馬股以來，該公司憑著穩健管理與豐富經驗，營運規模不斷壯大，在柔佛各主要城市如新山、居鑾、昔加末和峇株巴轄都建立起強大業務根基後。2008年首次跨出主場，以1億5652萬令吉在巴生買下446英畝土地，後來將之打造成發展值50億令吉的Bandar Bestari綜合城鎮項目，成為一時佳話。

上月杪出爐的2023年報顯示，順利實業目前有超過10個產業發展項目同時運作中，主要是綜合城鎮發展項目，也有高樓住宅與商業項目，其中去年還新推出兩項綜合城鎮發展項目——新山KSL Pulai Bestari和峇株巴轄Taman Banang Jaya及巴生Raintree Residences@Bandar Bestari高樓住宅項目，進入2024年後似乎更加忙碌。

在各產業項目齊齊貢獻下，產業發展在2023財政年共帶來營業額9億3648萬令吉及稅前盈利3億7106萬令吉，表現十分優異。

資產負債表強勁

續吸收優質地皮

順利實業截至去年杪手握逾2550英畝地庫，其中處於各階段發展的地庫佔約25％，另外50％地庫則在不同審批階段。此外，鑑於業績和資產負債表強勁，公司繼續吸收優質地皮，過去半年來已先後宣佈向兩家上市同儕購地，涉及金額約4億4000萬令吉，態度依然積極。

除了產業開發，產業投資部門同樣戰績彪炳，旗下新山旗艦購物中心KSL City Mall於2010年開幕後，這項位於新山市中心點的綜合商業項目，漸漸發展成一個全方位商業與休閒樞紐，涵蓋906間套房的酒店、11間會議室、可容納1000人的宴會廳及各種休閒與娛樂設施，卓越地理位置和豐富內容供應持續吸引人流，讓產業投資成為另一個重要收入來源。

為巴生旗艦項目Bandar Bestari精心打造的KSL Explanade Mall，也已從去年起開始營業，這項發展值逾6億令吉的嶄新綜合商業項目，擁有65萬平方呎可出租空間及各類活動設施與 場地，也結合了酒店與度假元素，以迎合周邊龐大人口對優質商場的殷切需求，漸漸成為當地購物與休閒娛樂新地標，可望進一步強化產業投資貢獻。

產業投資部門資產賬面價值突破10億

截至2023財政年，產業投資部門的資產賬面價值已突破10億令吉，為公司貢獻營業額1億9407萬令吉營業額和稅前盈利1億6817萬令吉。即使扣除資產重估帶來的4398萬令吉賬面盈餘，營運獲利仍超過1億2000萬令吉，回酬頗為誘人，為集團獲利穩定性帶來重要貢獻。

最賺錢產業股

在2023財政年，順利實業憑著11億4163萬令吉營業額和4億1684萬令吉淨利，改寫了公司業績的歷史新高紀錄；不僅如此，去年淨利竟還冠絕馬股同儕，意外成為2023年最賺錢的產業股。

業績寫新高

資料顯示，順利實業去年寫下的4億1684萬令吉淨利，在馬股數十家純產業股中穩居第一；排在第二的是森產業（SIMEPROP,5288,主板產業組），淨利為4億零791萬令吉；實達集團（SPSETIA,8664,主機板產業組）以2億9,857萬令吉淨利排在第三。

有趣的是，順利實業的同期營業額僅有森產業的33％及實達集團的26％，顯示業務規模還遠不及這兩家領域巨頭，但卻輸在規模，贏在賺幅。

該公司之所以能取得遠高同儕的賺幅，一來因產業發展組合很好地混合了市中心及二三線地區項目，拉昇整體賺幅；二來是有賺幅偏高的產業投資部門加持；第三則是傾向以營運現金流自給自足，不依賴銀行貸款，公司在柔佛深耕多年累積的寶貴經驗和市場認知也該記上一功。

手握5.3億現金

截至2023年12月31日，順利實業手握5億3469萬令吉現金，銀行貸款僅逾4801萬令吉，處於強勁的淨現金狀態，同期營運現金流高達3億9550萬令吉，輕易覆蓋1億 4332萬令吉淨投資支出，可謂財務狀況最佳的產業股之一。

柔佛主題潛在贏家

受柔新捷運（RTS）和隆新高鐵等重磅基建消息帶動，柔佛產業市場如今正受到高度關注。作為在柔佛盤根超過40年的大型發展商，順利實業旗下地庫大多遍佈柔佛各城鎮，更深諳該如何有效發展獲利，無論項目選址或銷售都有著出色記錄，品牌知名度強勁，相信會是柔佛產業界強勢迴歸的潛在贏家之一。

管理層低調

佈局難揣摩

儘管基本面幾無懈可擊，順利實業截至上週五的1令吉74仙股價，僅相當於2023財政年約4.2倍本益比，或每股淨資產值（NAV）的0.47倍，估值遠低於多數同儕。

筆者認為，公司估值承壓主要因管理層作風過於低調，使投資界難以揣摩其未來方向和佈局，長久如此便逐漸淡出投資者視野內。若願做出些許改變，提高曝光率和資源資訊分享，就公司各方面條件而言，估值想必有顯著改善空間。

畢竟受柔佛產業主題與誘人基本面吸引，順利實業雖保持低調作風，近月來也還是引起投資界關注，股價頻頻走高。

整體來說，順利實業藏有更上一層樓的巨大潛力，不管以業績或估值層面而言皆是如此，超過2500英畝地庫及強大項目規劃能力，確保公司能及時推出新產業計劃，持續為業績增添成長動力，表現強穩的產業投資業務料繼續為業績提供良好支撐基礎，強大財務狀況則允許公司繼續把握吸收新地皮良機，確保地庫足以應付中長期業務成長需求。

如此強穩的基本面，加上柔佛發展主題持續發酵，順利實業料繼續是市場難以忽略的產業股之一。 倘若與投資界的溝通橋樑能重新銜接，前景必更為璀璨。

上半年組合回酬攀16.82％

馬股4月表現轉強，組合上半年回酬大幅攀升至16.82％。

期間，神通科技（SCOMNET,0001,主機板醫療保健組）和優賓機構（EUPE,6815,主機板產業組）齊齊發威，拉昇了組合賺幅，其中後者最新季報表現亮眼，刺激股價短短一個月內大漲近58％，估值終獲改善。

來到5月財報季，組合3家公司將於本月發佈最新季報，盼皆能在強穩基本面加持下傳來更多利多消息，繼續強化組合表現。本期就聊到這裡，下期再見。

●聲明：股海撈月和股海組合提供的資料只供參考，志在助投資者認識一些不獲證券行重視的小型股，和追蹤相關股後續表現，不是買賣建議，任何投資決定還請先徵求專業股票經紀 的意見，盈虧自取。

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