自从有了“绿色建筑”，如今更有了“绿色租赁”、“绿色装修”。说起“绿色租赁”，挑战也是相当大，这涉及房东和租户需要事先协商，达致共识后才敲定协议。

挑战：缺乏认知理解

产业顾问公司莱坊大马（Knight Frank），在一份关于ESG时代展开的调查反映，绿色租赁是房东和租户间的协议，可是只有20％受访者表示他们对绿色租赁有兴趣。

莱坊调查：仅20％受访者有兴趣

调查指出，在推广ESG的主要障碍包括企业面对种种挑战，如营运成本、缺乏认识和数据不足，而房产利益相关者，在认知及理解财务影响，并深入了解ESG（Environment环境、Social社会、Governance治理）的缩写原则后，将能成功克服这些障碍。

产业顾问指出：“采用绿色租赁的挑战包括缺乏认识和理解、租户和房东之间的优先事项不同、被认为缺乏竞争力的初始成本。有必要进行教育和交流最佳实践，以缩小认知差距，并调整对绿色租赁成本和效益的期望。”

大马莱坊董事经理黄祥耀表示，租户愿意为可持续工作空间支付溢价，这表明了一个充满希望的趋势，而绿色租赁的新兴概念需要让更多人认识，才能提升吸引力。

“租户和业主希望的绿色办公室，通常会优先考虑有助于环境永续发展、资源效率、租户福祉和透明管理实践的功能。”

优势:减能耗省成本

绿色租赁类似于标准租赁，只是包含重新调整业主和租户之间的财务承担、可持续发展目标的条款。

市场转型研究所的一份报告估计，绿色租赁可以将办公楼的能源消耗减少多达22％，从而显著节省成本。

与此同时，绿色租赁也包括改善营运工序、使用可持续材料和设备进行建筑改造、公共设施跟进记录。

增强租户与业主沟通

租户可以从绿色租赁中受益，增强与业主的沟通，减少不必要地使用能源和公共设施，并在ESG目标方面取得进展，主要在于双方都能受益于对产业管理上的跟进纪录和报告。

产业经纪公司一名资深执行员说，实施绿色租赁战略必须通过谨慎的过程来实施，以确保最大化有效性、可持续的成功和资源的节省。

绿色租赁营造的可持续工作环境，也有助于公司吸引和留住有价值的员工。研究表明，大多数年轻的专业人士，也是多数公司成长和持续成功的关键。

这些专业人士当中，他们关心环境，至少在家里身体力行，实践一些绿色／环保行为，并且希望看到他们的雇主也这样做。

如果责任、工资和福利等所有其他就业因素大致相同，那么绿色租赁所体现的企业，承诺可持续发展，可以让企业在吸引优秀，积极员工方面领先竞争对手一步。

绿色装修
延长建筑生命周期

购屋者协会中文组主任陈锺灵认为，绿色永续也将成为装修趋势。随着越来越多居民意识到，具备永续发展特质的建筑物，需要各个层面的努力，当前的装修趋势开始关注绿色和永续的特点。

“由于这个因素，预计ESG议程将推动企业，在拟定房产战略中的永续建筑实践，不仅限于新建筑，还包括改造和装修。”

重新利用+优化现有结构

“建筑物的改造不仅可以减少碳排放，实质上也体现了循环经济的原则。通过重新利用和优化现有结构，改造延长了现有建筑物的生命周期。”

他表示，具有前瞻性思维并且积极拥抱ESG原则的企业，明显可以加强竞争优势。

谈到未完工的产业项目及废弃建筑物，陈锺灵认为，这不只对环境有害，也不利于社区的住民。因为这会成为非法活动或危险生物的巢穴地点。

此外，施工中的产业发展项目，也有可能留下负面的足迹，可能是处理不完善，因此透明度必须足够，而且要做到是社区福利的保护伞。

“通过识别和赋予现有产业、公共空间和产业发展，对住在其中市民福利的影响是不容忽视的。”

产业市场有能力发展成为不只是物质空间的提供者，也包括在设计时考虑到包容性的公共空间，衔接完善的公共交通体系。

修复再发展
产业发展新模式

如今，修复和城市再发展也是产业发展的新模式，这在先进国家的许多城市已经相当普遍，城市地价昂贵，一些建筑已经老旧，加上设计跟不上时代的步伐，修复或再发展是最好的方案。

产业顾问认为，这样的情况不只是在悉尼、香港、伦敦、吉隆坡，接下来类似的装修工程将相应增多。

近年来，吉隆坡不少商业大厦开始注入新生命，至于住宅房产大厦，在取得一个百分比居民同意后，也将会启动整修工程，确保复新的产业大楼设备更齐全，具备更适合居住的条件。

“我们将旧的、未使用，或者未充分利用的建筑空间，重新散发生机，是展现永续发展的精神，可以充分使用现有的资源和材料，同时保留历史文化价值，实现永续性目标。”

严格来说，城市化和技术进步，不只是建造产业大厦，钢固水泥摩天楼，也涉及恢复和保护旧建筑物往日的辉煌，并且将一些被认为毫无价值的资产加以转型后，具有创新的价值。

疫情加速ESG崛起

2020年初冠病疫情爆发，引发具有破坏性危机，不过也显示在更广泛层面上，接受ESG在经济和市场，扮演关键角色是至为重要的。

在冠病疫情高峰期间，全球各地城市反复关闭国界和封城，显示出企业和行业面临距离上的不足。在产业领域，实体空间面临传统需求和功能突然动摇，被迫适应新常态。

灵活实体空间成新常态

实体空间的创新使用，被推到一个新的层次。除了更灵活和多功能的空间设计、卫生、健康和安全也成为疫情后，业主和潜在租户的主要考量。这符合2030永续发展目标（SDGs），包含消除贫穷、减缓气候变迁、促进性别平权等17项SDGs目标指引全球共同努力、迈向永续发展的第三项：健康与福祉，确保及促进各年龄层健康生活与福祉。

人们对于资源被消耗，环境污染的社会问题的认知，已经日益增强，这些使到人们意识到，实现长期绩效和维持生计的方法，确保我们的后代有机会过上良好的生活，不必耗费太多钱取得必需品，而且不会被剥夺大自然为我们提供的东西。

对于产业市场而言，预期中的变化可能需要先进行大量投资，然后才能真正看到积极的成果。许多人会有误解，为提升积极的社会影响，会造成财务回报减少，但事实恰好相反。

永续发展价值
不以金钱衡量

简单说，一个幸福的社会就是一座繁荣城市的象征。当然，不是说企业利润不重要，而是一切都与永续有关，生意依然是生意，需要获利才能使公司蓬勃发展。

但是与过去年代，多数以高利润驱动的激励措施相反，现在看到获利的能力不只是来自金钱方面，永续发展的价值就不只是以金钱来衡量。

发展商注重节能减碳

实力产业经纪公司总裁陈建业说，近年来绿色产业成为一种趋势，并在产业界蓬勃发展，同时缔造了以效率、和谐、持续为目标的经济增长及社会发展的模式。

在我国，发展商注重在节能减碳，生态与环境保护的原则下进行房屋业发展，以达到经营的持续性目标。

基于这个因素，发展商在建筑的结构上，与生态环境进行了优化，其中包括在房屋增添透光与通风度，以减少对电灯与冷气的依赖，多利用绿色与可再生能源。

他说，采用光能家电、光能热水器、人工智能操控器，达到节能的目标，同时尽量利用防热或散发热较快的建筑材料，以减少太阳照射下所产生的热能。

有些发展商充分利用建筑物的顶端，建造“空中花园”，栽种一些树木，除了减少阳光的直接照射，也可以减少碳排放量。

此外，发展商也会避免砍伐原有的树林与破坏环境生态，建造更多的园林和人工湖，以增加更多适合居住和休闲的地区。虽然绿化产业加大了发展商的营运与建筑成本，并减少可供建筑的空间，但这是人类在保护环境与地球永续性的相互义务与责任。

工业产业绿色转型

莱坊产业顾问公司董事经理黄祥耀说，规划完善、专业管理的工业园显示，市场正处于转向新世代工业发展的过度期和转型期，这年代的工业产业强调体现ESG概念及对先进科技的采纳。

过去这些年，绿色评级的工业发展显示稳健成长。该产业顾问公司的“ESG世代报告”指出，ESG正联合推动永续营运，改善相关领域表现，继续对产业领域带来正面的影响效应。

他说，除了提升社会与治理的标准，本地产业集团落实朝向碳中和营运的倡议，毕竟这是个劳工密集的行业，消耗大量的能源和碳足迹。

如今的工业园，已经有了农基工业园（AIP），环保／生态工业园（EIP）及智能工业园（SIP）。

吸引高价值工业

莱坊大马土地与工业方案组执行董事沈颂能认为：“新一代的工业园，必须是规划完善的大型工业发展计划，有能力吸引高价值工业，这些工业拥有ESG基本面和进步的科技，能进一步加强马来西亚作为高价值制造业及全球在亚洲服务中心的地位。”

根据莱坊的研究报告书，生态工业园在符合永续发展目标（SDGs）的基础上，作为落实包容性与永续性工业发展计划，已经吸引市场的目光，现有的一些例子包括奥地利的NO-Sud工业地带、韩国的蔚山Ulsan Mipo和Onsen工业园。

在我国，绿色评级的工业发展计划，显示稳健成长，绿色大厦指数评级下，工业产业发展计划（新建和现有大厦）的面积在2023年已经大幅度倍增。

雪兰莪的2025年智能行动计划，目标是在2025年成为一个区域智能州，在这个计划下，推出了雪兰莪管理下工业园的标准指南，这是专注永续工业园面积不少过200英亩计划的发展标准。

在我国，主要的工业园包括绿色工业厂房，并且融入ESG元素，在雪兰莪，由森产业（SIMEPROP,5288,主板产业组）发展的有Elmina商业园，由AME发展私人有限公司，位于柔佛的i-Park@Senai机场城及在槟城巴都加湾的Western Digital工业园 。

通过ESG架构
缓冲气候转变风险

莱坊产业顾问公司马来西亚集团董事经理沙古南说：“尽管产业组合潜在投资风险，但在永续发展日渐受推崇之际，通过ESG架构缓冲气候转变风险，促进产业组合的弹力是重要的。”

该产业顾问公司指出，在工业化蓬勃发展的州属，例如雪兰莪较早前，面对工人宿舍不足，卫生条件差的问题。在2020年初开始的冠病疫情，在那期间由于工人宿舍不足，居住卫生条件差，爆发了几个感染群，引起各方人士对工人住宿的关注。如今，在巴生河流域已经有了专业管理及量身订造的工人住宿。

莱坊补充，产业公司必须拥有前瞻视野，并采纳ESG倡议，保障他们的资产是至关重要的，在推出新一代的产业发展计划，包括有效规划和管理的大蓝图发展计划，并且是完善、永续工业生态系统的一部分。

结语

城市化继续加速发展步伐，人们对房屋、商业空间及基本设施的需求相应增加，这股成长的动力，必须确保马来西亚是在一个比较绿化、永续和平等的未来发展。

在这个发展趋势之下，产业领域也不例外，永续的产业发展，概括几方面的实践，例如削减建筑工程对环保的影响，确保产业大厦的兴建，是在对生态友善，不会带给社会负面影响的情况下推行。

https://www.sinchew.com.my/news/20240603/finance/5650490