产业经纪说，在市场比较淡静时，一些购屋者会透过经纪向卖主建议，希望卖方同意，在双方签署的买卖合约，提高交易价至少10%，以便买方可以不用自付款，就可以进行房产买卖和成功交易。

我是戴先生，最近准备脱售名下的一间房屋，产业经纪向我提出这样的建议 。

请问产业顾问：“你如何看待这种情况？抬高买卖合约注明的交易价，对买卖双方会有哪些不利的影响？”

另外，请问什么是产业盈利税的可扣税亏损（allowable loss）？

答： 实力产业经纪公司总裁陈建业说，房产买卖合约的价格，比产业的交易价格高，对卖方会有不利的影响。假如卖主准备脱售的房产，与他购买房产时的年数，距离还不到5年，除非他折损脱售，否则，他会被征收产业盈利税（RPGT）。

需缴更多盈利税印花税律师费

产业盈利税的征收，以持有产业多少年脱售计算，年数越短税率越高，最高是30%。以下数据表可以说明这一点：

售卖年 公民／永久居民 外国人

第1年到第3年 30% 30%

第4年 20% 30%

第5年 15% 30%

第6年或之后 0% 10%

不过，这并不意味买方不会受影响，当买卖合约注明比较高的交易价，买方需要缴付的印花税和律师费会比较多。

假设房屋交易价敲定是50万令吉，合约价格注明55万令吉，需要支付的产业印花税：首10万令吉1%：1000令吉，接下来至不超过50万令吉2%：8000令吉，多出来的5万令吉：3%：1500令吉，总共1万零500令吉。

买方如果成功贷款90%或者说50万令吉，自己不需要支付首期钱，但是，他领取比较多的贷款，经年累月，分期付款和贷款利息，估计将是一笔不小的数目，毕竟小数怕长计。

同年售屋亏损

可抵销产业盈利税

陈建业说，当卖主无法享有豁免被征收产业盈利税，他可以看看卖屋时，是否有可扣税亏损，来减少被征收的产业盈利税。

所谓的可扣税亏损，就是指当一名屋主在同一个征税年，出售一间或多间的房地产，而其中有一或两间间房产单位是亏本卖出的，那么屋主就可以用这些亏损，来抵销脱售其他房产赚取的盈利。

举个例子，假如你出售一间房屋时，蒙受了2万令吉的亏损，然后出售另一间房屋，获得了10万令吉的收益，那么，被征收产业盈利税的数额是8万令吉（10万减去2万令吉），再乘以30%、20%或15%，视脱售产业与购买时相距的年数。

装修保养费可扣税

此外，还有可扣税费用（allowable expenses），来减少需要缴付的产业盈利税。一般来说，可以用在产业盈利税方面扣税的费用，分别有：你在提升、改善或保养房屋方面的开销，这些可扣税费用包括：

●提升或改善房屋：你在装修、扩建、提升屋主等方面的花费，可以用来抵销卖屋子所赚的盈利，假设你花了5万令吉或更多开销扩建排屋，这笔费用可以用来抵销售卖房屋的产业盈利税。

●房屋保养费：假设你的房屋是一间具有历史意义的木制建筑，而你又想要保存房屋的外观，于是你花了5万令吉，进行了特殊的木材保护工作，以防止房屋木料腐坏，那么这笔5万令吉的开销，可以用来抵销售卖房屋的产业盈利税。

须有收据证明

不过，这里要补充一点，所有的装修房屋，保养房屋开销，必须要有收据证明，因此，一定要保存好收据，才能作为减免产业盈利税的证据。

逾期缴门牌税地税后果严重

最近这一两年，地方市议会或市政局，还有土地局，已没有寄出门牌税单和地税单给业主，当中有一些业主因为这种情况忽略了，没有按时缴交门牌税和地税。

购屋者协会中文组主任陈钟灵说，身为业主要慎重看待这两项年度的税务支出，不能随意忽略它。

售产业时将面对麻烦

他说，门牌税（Cukai Pintu或者是Cukai Taksiran）是一年需要缴付两次的税务，地税（Cukai Tanah英文称为Quit Rent） 则是一年一次。地税是有地房屋业主需要缴交的，而公寓的业主缴交的是单位税（Cukai Petak英文是Parcel Rent）。

关于逾期没有缴付门牌税和地税的后果，陈钟灵说，逾期没有缴付门牌税，将会被征收罚款，如果没有缴付地税，或是单位税，准备脱售产业时将会面对麻烦。

产业恐遭扣押拍卖 

如果收到欠款通知或提醒函时，依然迟迟不缴还，州政府或地方政府有权发出逮捕令，扣押产业内所有可移动的物品，严重的话，还可以将业主告上法庭，甚至拍卖有关的产业单位。

假设你有一间房屋，月租大约1500令吉，一年的租金是1万8000令吉，如果门牌税率是4%，每年的门牌税就是720令吉，半年则是360令吉。这项一年需要缴交两次的税务，截止日期是每年的2月和8月最后一天之前。

他说，地方政府或市政府通常会将收到的门牌税，用来发展和维护地方上的基建和设施，例如保养街灯、清洁和维护公园、收集垃圾等等，以打造良好和舒适的生活环境。

至于一年需要缴交一次的地税或单位税，通常是每年5月的最一天之前需要缴付。举个例子，如果指定税率是每平方呎4仙，假设公寓建筑面积1450平方呎，业主需要缴交的单位税是58令吉。

再说另外一个例子，假如排屋面积1600平方呎，每平方呎税率是3.5仙，那么业主要缴交的地税是56令吉。

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