我在本栏上篇文章中提到，截至去年10月底，私人消费信贷占家庭贷款总额不到30%；诚如我在有关文章中所提及的种种原因，我认为，上述水平不算偏高。

其余家庭贷款则涉及房屋和商用产业贷款，以及股票融资。

其中，房屋贷款高占截至10月底家庭债务总额的63%。

我认为，这个水平偏高，因为23年前即2000年，房贷在家庭债务所占比重只有48%。而且，10年后即2010年，它仅稍增至约49%。

不过，到了2020年，比重在这10年内急速上涨了约10个百分点，来到60%水平。

房贷在家庭债务所占比重显著攀升，与前朝国阵政府2010年推行的经济转型计划（ETP）不关关系。

难以持续

我认为，ETP是其中一个推动因素，因为它把许多产业发展项目纳入其中，以显示经济转型计划取得良好进展。

不过，我曾在本栏中提到，把产业发展项目纳入ETP不是一个好主意，因为这不是经济转型的好办法，也难以为继。

人们只会在需要时（例如成家立业）及收入增加时，才会购买房屋。因此，一项只是要促进产业发展的政策不太可能持续下去，尤其是当人们的收入追不上产业价格上涨的速度。

ETP推出的时间也恰逢发达国家（尤其是美国和欧洲）推行量化宽松政策，把基准利率推向零利率，并大量印制钞票（这是近代史上首见），以拯救2008/09年美国次级房贷危机引爆全球金融海啸，遭遇重创的美欧经济。

当美欧经济开始回稳及逐步复苏后，它们所印刷的钞票并未被回收，反而继续留在银行系统内。资金泛滥加上低利率环境，导致大量流窜的资金涌入产业市场，大幅推高发达国家的产业价格。

羊群效应发酵下，房价的大幅上涨也波及亚洲国家和马来西亚。当时我国的利率也非常低，隔夜政策利率在2009年降至历史低点2％。

家庭债务激增

这种低利率环境是推动大马产业市场需求繁荣的另一个推动因素，同时也引来了很多炒作活动（我记得当时很流行“团购”这个词）。

强劲的产业需求也带动融资需求，进而导致房屋贷款需求大幅上升，也造成家庭债务激增。事实上，2008年家庭债务仅占国内生产总值（GDP）的60%，但2015年已大幅上升至88%的高位，然后在2018年回落至82%。

打房导致产业滞销

与此同时，许多发展商也信心十足，不少企业（非产业发展商）也纷纷涉足产业发展，拟从中分得一杯羹。

在产业市场充斥投机炒作氛围下，国家银行和政府2015年祭出多项“打房”措施，力图让过热的产业市场降温。

在采取更严厉的措施之后，就像他们所说的那样，这一切现在都成为历史了。当尘埃落定后，发展商被发现过度建设，导致2018至2019年滞销房屋（不包括服务式公寓）超过3万单位。

如果算上服务式公寓的话，滞销产业数量会更多。

根据国家产业资讯中心（NAPIC）的数据，截至2023年第三季，住宅滞销情况依然严重，高达2万9534单位，涉及总额接近200亿令吉。

与此同时，许多购屋者也措手不及，据我了解，一些投机者同时持有多间房产，但却由于需求和价格疲软，而无法立即脱手。

另一方面，国内家庭向银行贷款购买证券（主要是股票）和商用产业的比重相对较低，据我估计，占家庭债务总额的比例不到10%。我认为，这可能是因为银行放贷给散户投资者借贷购买股票和商用产业，所涉及的风险通常较高。

事实上，在我看来，散户投资股票一般来说并不容易，因为有很多风险（比如整体经济、政治局势、行业景气和公司管理）需要他们评估，有些是他们无法掌握的。