在上次我们分享了 KIPREIT（5280）后，笔者发现到原来我们不少的读者都对 REIT 感兴趣 . 那么我们今天就一起来探讨 IGB Real Estate Investment Trust（IGBREIT、5227）在 Q4 中的业绩表现。

- 对于 IGBREIT 旗下的产业呢，相信笔者是不用过多介绍了；不过以防有读者真的是第一次接触他们的话，这里笔者就简单说一下。基本上 IGBREIT 是一家以零售为主的 REIT，并且公司的两个产业均是处在 Kuala Lumpur 市中心的 Mid Valley Megamall，和 The Gardens Mall。

- 在该季中，IGBREIT 的营业额为 RM 148.7 Million；不过该营业额却可再细分为租凭收入（“Lease Revenue”）和合约型收入（“Revenue from Contracts with Customer”），前者非常的直接，就是租金本身，而后者则是包括了和租户之间的盈利或营业额分成，以及在部分区域以短期形式出租的收入。

- 而在对比去年同期之下，IGBREIT 的营业额从 RM 119.4 Million 提高至 RM 148.7 Million，增长幅度为 24.6%；公司在季报中解释这主要是因为在该季中，提供租户的租金支持（可以回扣的形式存在）有明显的下滑，并且在经济活动更为活跃之下（公司的 Q4 是包括了圣诞节在内的），其营业额也有所改善。

- 不过在营收入提高的同时，公司的产业开销（“Property OPEX”）也有所提高，尤其是公司的水电开销（“Utilities Expenses”），该开销从 RM 8.7 Million 提高至 RM 11.2 Million、其中公司的升级开销（“Upgrading Costs”）也从 RM 2.6 Million 提高至 RM 7.5 Million 左右。

- 其中笔者发现比较有趣的呢，就是报销开销（“Reimbursement Expenses”），其实，该开销是 IGBREIT 支付给产业管理者的，主要是产业管理者先为他们支付，然后再跟 IGBREIT 收取，而在该开销那就包括了营销开销（“Marketing Expenses”），想必这和更为激进的营销策略有关。

- 作为参考呢，IGBREIT 的 Reimbursement Expenses 从去年同期的 RM 4.1 Million 提高至 RM 14.0 Million，相信这其中也包括了 Marketing Expenses 增长，降低了盈利的关系，因此其净产业收入（“NPI”）才只是从 RM 93.7 Million 提高至 RM 105.6 Million，增长幅度为 12.8% 左右。

- 但如果读者们直接看公司的季报呢，应该会发现他们的净利从去年同期的 RM 73.6 Million 增长至 RM 143.9 Million，其增幅远超营业额和 NPI 的增长；而这主是因为在 Q4 中，IGBREIT 的资产有进行再估值，公司也从中获得了 RM 60.0 Million 的帐面盈利，进而提高了公司的净收入。

- 而在按季（对比 Q3）之下，IGBREIT 的营业额也仍从 RM 140.1 Million 提高至 RM 148.7 Million，要知道 Q3 也算得上是报复性消费的高峰期，因此公司的营业额仍有表现出成长已经是非常不错了，至于 NPI 的话，公司则是从 RM 101.2 Million 提高至 RM 105.6 Million 左右，成长了 4.4%。

- 最后，IGBREIT 的净利在按季比较之下也增长了 72.6%；如同我们之前解释的一样，这主要是因为一次性的 RM 60.0 Million 产业估值盈利所致。

- 以现金流来说，IGBREIT 的净经营现金收入仍非常的强劲；在 2022 财政年 12M（未经审计）中达到了 RM 425.5 Million，对比去年同期的 RM 257.2 Million 提高了许多，且公司的手头上也还有 RM 228.2 Million 的现金。

- 读者们最为关心的股息呢，IGBREIT 在该季中也献议将会派发 2.46 仙的股息（其中 2.43 仙需扣除 10.0% 的 Withholding Tax，剩余的 0.03 仙则是不需要扣除）；该股息除权日为 07.02.2023，支付日则是 27.02.2023。

在这份季报中，其实笔者很喜欢管理层的坦诚 – 其中就有提高更高的零售销售数据并不代表其租户的盈利率更高，主要是因为原料价格影响了租户本身的盈利率；基于这一点之上，管理层在接下来也会更为小心的应对 2023 年。

至于在 2023 年内的业绩的话，其实笔者认为 Q1 的核心数据（就是不包括该一次性的 RM 60.0 Million 帐面盈利）应该会有稍微下滑，且 2023 年会更为挑战，这一点，读者们也是一定要留意的。

好了，那么读者们又如何看待 IGBREIT 这家公司的业绩表现呢？

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