上市2天市值蒸发近4成 IGBCR浮现投资价值？

不知道已经有多少年，马股已经没有迎来产托股（REIT）的上市。

距离上一次产托股上市，已经是2017年的KIPREIT。这只产托股，以RM1的发售价上市，如今的股价只有RM0.82。

产托股是以稳定收益率为卖点，不过本地产托股的表现参次不齐，不是每个产托股，都可以为股东带来稳定的回酬。

一些产托股的表现，只能随着其资产收益率下滑，而逐渐被市场遗弃。

IGBCR作为一家商业产托股，以RM1的发售价登陆马股。然而首日上市，碰上全球股市大跌，市场情绪低迷，股价直接收在RM0.70，相比RM1的上市价大跌30%，可以说是表现最差的IPO股。

即使如此，IGBCR股价在第二天仍未回温，依然大跌12.86%，至RM0.61。

IGBCR，全名为 IGB Commercial Reit，是怡保花园集团（IGBB）旗下的子公司，从事商业房产信托业务。与母公司IGBB不同，IGBCR并不经营纯零售业产托，而专注于商业型产托。这两者的区别在于零售业产托主要针对零售客户，像是IGBB的Mid Valley Megamall，就是租借店铺给零售业者为主。另一方面，商业性产托则专注于经营办公楼产托。

IGBCR旗下著名的产托有邻近Mid Valley Megamall的Boulevard Properties、Gardens North Tower、Gardens South Tower、Menara IGB等共计10项产托，主要处于Mid Valley City和Bukit Bintang这两个地带。当然，这些地理位置优越的产托自然也有一些著名的客户，包括Shopee Mobile、Yinson Holdings Berhad、Agoda International等主要客户。

从业绩上看，IGBCR在过去3个财政年的营收已经开始下滑，从FY18的RM203mil逐渐下滑至FY20的RM194mil，主要都是因为租金收入以及合约上的营收衰减。盈利方面，公司的盈利经过11.79%的下跌后，在FY20迎来了小幅度的上升，达2.63%。但是总的来说，公司的业绩表现难以让人满意。

至于在马股上市的另一家产托公司IGBREIT，旗下资产分别是Mid Valley Megamall和The Garden Mall，而这家产托股可以说是马股中，最稳的产托股，也受到很多投资者的青睐。

不过，投资者看中的是谷中城商场的人流量，作为雪隆区一带数一数二的大型商场，谷中城商场的租金收益率，以及每年的调涨率，可以说是相当出色。这一些条件，也符合投资者投资产托股的目的。

至于IGBCR，旗下的资产主要以商业办公楼为主，近年来办公楼资产收益率较为逊色。加上近期有关房地产和房产信托公司的行情都不是太好，主要都是新冠疫情所导致的。在疫情的施虐下，如今很多企业和公司纷纷实施居家工作（WFH）的制度，对办公楼的需求量带来了直接的影响，所以相信在近期内都不会有太大的转机。

实际上，IGBCR的上市定价也引来争议，并认为其发售价理应定在71仙而已。

这是因为71仙是机构投资者的成本价格。IGBCR上市的途径，是通过以5配2比例供怡保花园（IGBB）的股东认购。也就是说，如果你原本是IGBB的股东，那你持有5股就有资格以每股RM1认购2股IGBCR的价格。然而，对于每认购2股IGBCR的股东，集团又派发额外3股IGBCR的股票，这就变成股东认购IGBCR的每股成本价，拉低至RM0.40。

因此，在IGBCR上市之后，股东即使以RM0.70的价格抛售股票，每股仍有RM0.30的盈利进账。

这也促使IGBCR在上市之后，卖压持续涌现。

投资产托的目的，就是作为长期投资组合，每年获得稳定的股息。

根据上市条例，产托股必须把每年所赚取的90%盈利，作为股息派发给股东，才可以获得税务减免。

按照公开资讯，IGBCR旗下资产的资本化率（Capitalization Rate），简单点就是投资收益率，普遍在5.75%。

要判断一家产托股的资产是否优秀，则需要从几点来看，分别是出租率、租金调涨率和续租率（Retention Rate）。

而因为疫情的影响，很多产托股也深受其害。到底产托股需要多久时间复苏，目前没人知道，尤其是办公楼为主的产托股。

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