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股市焦点:IGBCR

GMI8888
Publish date: Tue, 21 Sep 2021, 07:52 PM
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上市2天市值蒸发近4成 IGBCR浮现投资价值?

 

不知道已经有多少年,马股已经没有迎来产托股(REIT)的上市。

 

距离上一次产托股上市,已经是2017年的KIPREIT。这只产托股,以RM1的发售价上市,如今的股价只有RM0.82。

 

产托股是以稳定收益率为卖点,不过本地产托股的表现参次不齐,不是每个产托股,都可以为股东带来稳定的回酬。

 

一些产托股的表现,只能随着其资产收益率下滑,而逐渐被市场遗弃。

 

IGBCR作为一家商业产托股,以RM1的发售价登陆马股。然而首日上市,碰上全球股市大跌,市场情绪低迷,股价直接收在RM0.70,相比RM1的上市价大跌30%,可以说是表现最差的IPO股。

 

即使如此,IGBCR股价在第二天仍未回温,依然大跌12.86%,至RM0.61。

 

IGBCR,全名为 IGB Commercial Reit,是怡保花园集团(IGBB)旗下的子公司,从事商业房产信托业务。与母公司IGBB不同,IGBCR并不经营纯零售业产托,而专注于商业型产托。这两者的区别在于零售业产托主要针对零售客户,像是IGBB的Mid Valley Megamall,就是租借店铺给零售业者为主。另一方面,商业性产托则专注于经营办公楼产托。

 

IGBCR旗下著名的产托有邻近Mid Valley Megamall的Boulevard Properties、Gardens North Tower、Gardens South Tower、Menara IGB等共计10项产托,主要处于Mid Valley City和Bukit Bintang这两个地带。当然,这些地理位置优越的产托自然也有一些著名的客户,包括Shopee Mobile、Yinson Holdings Berhad、Agoda International等主要客户。

 

从业绩上看,IGBCR在过去3个财政年的营收已经开始下滑,从FY18的RM203mil逐渐下滑至FY20的RM194mil,主要都是因为租金收入以及合约上的营收衰减。盈利方面,公司的盈利经过11.79%的下跌后,在FY20迎来了小幅度的上升,达2.63%。但是总的来说,公司的业绩表现难以让人满意。

 

至于在马股上市的另一家产托公司IGBREIT,旗下资产分别是Mid Valley Megamall和The Garden Mall,而这家产托股可以说是马股中,最稳的产托股,也受到很多投资者的青睐。

 

不过,投资者看中的是谷中城商场的人流量,作为雪隆区一带数一数二的大型商场,谷中城商场的租金收益率,以及每年的调涨率,可以说是相当出色。这一些条件,也符合投资者投资产托股的目的。

 

至于IGBCR,旗下的资产主要以商业办公楼为主,近年来办公楼资产收益率较为逊色。加上近期有关房地产和房产信托公司的行情都不是太好,主要都是新冠疫情所导致的。在疫情的施虐下,如今很多企业和公司纷纷实施居家工作(WFH)的制度,对办公楼的需求量带来了直接的影响,所以相信在近期内都不会有太大的转机。

 

实际上,IGBCR的上市定价也引来争议,并认为其发售价理应定在71仙而已。

 

这是因为71仙是机构投资者的成本价格。IGBCR上市的途径,是通过以5配2比例供怡保花园(IGBB)的股东认购。也就是说,如果你原本是IGBB的股东,那你持有5股就有资格以每股RM1认购2股IGBCR的价格。然而,对于每认购2股IGBCR的股东,集团又派发额外3股IGBCR的股票,这就变成股东认购IGBCR的每股成本价,拉低至RM0.40。

 

因此,在IGBCR上市之后,股东即使以RM0.70的价格抛售股票,每股仍有RM0.30的盈利进账。

 

这也促使IGBCR在上市之后,卖压持续涌现。

 

投资产托的目的,就是作为长期投资组合,每年获得稳定的股息。

 

根据上市条例,产托股必须把每年所赚取的90%盈利,作为股息派发给股东,才可以获得税务减免。

 

按照公开资讯,IGBCR旗下资产的资本化率(Capitalization Rate),简单点就是投资收益率,普遍在5.75%。

 

要判断一家产托股的资产是否优秀,则需要从几点来看,分别是出租率、租金调涨率和续租率(Retention Rate)。

 

而因为疫情的影响,很多产托股也深受其害。到底产托股需要多久时间复苏,目前没人知道,尤其是办公楼为主的产托股。

 

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