产（30）：置地通用【L&G】，『置』之死地而后生 - 十面埋伏

“白武士”（white knight）是第三者（另一间公司），它受成为敌意收购目标的公司或企业邀请，协助对抗敌意收购。

白武士可分为两类：

一类白武士是向遭受第三方恶意收购的公司提出善意收购，白武士进行收购的目的是为了阻止第三方以较差的条件或价钱收购目标公司的权益。

白武士可以提出更好的条件或价钱，以抬高收购价格，或击退进行恶意收购的公司。

简而言之，若公司A(目标公司)正在遭受公司B(恶意公司)的收购，公司C(收购者)向公司A提出善意的收购，那么，公司C就是“白武士”了。

另一类白武士是向一间垂死的公司提出收购，而该公司不一定是正在面临恶意收购。

该公司可能严重负债、甚至可能已经破产。

在这个情况下，白武士收购这间公司要承受很高的风险。

收购后，白武士会重组该公司，或与该公司合并。

不可赎回可转换无担保债券，(ICULS，Irredeemable Convertible Unsecured Loan Stocks)究竟是什么来的？首先将词句解剖，然后才一一去诠释：“债券”：指公司向股东借钱发给股东的证书。

“无担保”：指公司如果破产（不大可能发生），公司不保证债券持有人可以分得资产。

“可转换”：指可以将债券转换为普通股。

“不可赎回”：指公司不可以买回这些债券来加以注销。

简单的意思就是说，公司跟你借钱，然后在有效的期限内定期支付你利息，基于公司没有做出任何担保，因此具备了一些风险，不过任何时候持有人都可以将之转换为母股，同时公司也不能买回这些债券做注销。

于1964年5月21日成立的置地通用（L&G，3174，主板产业股），前身是南洋控股私人有限公司 (Nanyang Holdings Sdn. Bhd.)，后来改名为通用木料控股 (General Lumber (Holdings) Bhd)，并在1991年再次易名为置地通用，以突显其从木材种植领域，逐渐转型至产业发展公司的决心。

置地通用在1968年上市吉隆坡新加坡交易所，直至大马在1989年杪更改上市要求，才从新加坡股市除牌，并从那个时候开始，维持马交所上市资格至今。

下图显示置地通用曾经风光一时无两，股价在十多年前，曾一度飙涨至8、9令吉。

这么多年来，没有拆细、派发红股过，如今股价剩五毛钱多一点，可想而知沿途有多么多的投资者与它共同摔跤。

下图显示转型至产业发展后，开始的前面几年好表现的不错，然而在1997和1998年亚洲金融风暴中摔了一跤，连续两年蒙受巨大的亏损，并欠下巨款。

2007年香港产业大亨丹斯里邱达昌，通过旗下马来西亚置地私人有限公司（Malaysia Land Parkview Sdn Bhd）收购其5000万股（或相等于8.35%），崛起成为大股东之一。

根据最新数据显示，Mayland Parkview在置地通用的持股权，已从2007年的8.35%，增持至17.28%股权。

在2008年，马来西亚置地委任了两位新董事———莫哈末凯伦和其董事经理刘毅德，以白武士的身分，加入董事部拯救业务，并在接手两年后，成功通过重组债务、脱售海内外非核心业务，以及开始规划一连串重点产业项目来还清所有债务。

如今，置地通用主要的业务：

1. 海外物业发展投资

2. 教育
3. 休闲

4. 种植
5. 产业发展

1. 海外物业发展投资

在澳洲墨尔本北部44公里，有一项与Far East Consortium Ltd 的联营（50% ）发展计划，占地2400英亩。

在此名为 - “Hidden Valley”的发展计划下，除了住宅（950英亩），也包括马场、网球场、泳池嘉、高尔夫球场及退休谷。

已推介的单位有487，349单位已经出售，目前总共还有601单位待售（包括未推介的）。

总营收估计澳币3011万，不过年报上显示，此项发展计划过去几年都在亏损，基于年报上的资料不多，投资者最好趁股东大会向董事部多询问详情。

2. 教育

通过Sri Bestari私立学校，提供中小学教育，以及Manjaria I和II，提供托儿所和幼儿教育。

Sri Bestari私立学校在1995年开创，总校园总面积15英亩，就位于斯里白沙罗城镇。

为了能够达到1千名学生的目标，2012年1月开始，增强外籍老师展开国籍课程。

管理层曾透露，会维持这所学校的营运，同时不断提升里面的设施，但没有扩展或增加学校的计划。

3. 休闲

斯里白沙罗俱乐部是一个私人俱乐部，于1995年8月竣工。

竣工后，该俱乐部是置地通用营运，由第三方运营商从事各种设施和俱乐部设施的管理。

斯里白沙罗俱乐部占地约需14.48公顷，位于斯里白沙罗镇。

4. 种植

在乌鲁雪兰莪双溪遮尼（Sungai Jernih）也有1009.71公顷的农业地，目前56%种植油棕，32%种植树胶树。

虽然种植业务提供相对稳定的收入，基于土地买少见少的缘故，目前这个时候这片农业地被用作种植油棕和橡胶显然太昂贵了。

因此置地通用的管理层已经计划把把此种植园的油棕园和橡胶园转换成住宅发展项目，用作为兴建独立式房屋和休闲房屋。

从下面的地图显示，这块地处在雪兰莪州北部偏远的地方，并不是什么黄金地段，当地的产业市场仍未成熟至可以兴建公寓，所以独立式房屋是理想的选择。

转载自 Bursa Dummy - http://bursadummy.blogspot.com/2014/07/l-towards-rm500mil-market-cap.html

5. 产业发展

目前正在发展的项目包括：

安邦路The Element@安邦 - Elite Forward Sdn Bhd 50.01% 持有
斯里白沙罗Foresta第一期共管公寓 - Sri Damansara Sdn Bhd 100% 持有

2014年推介的发展项目：

斯里白沙罗Foresta第二期共管公寓 - Sri Damansara Sdn Bhd 100% 持有
森州的端姑惹法度假村 - Bright Term Sdn Bhd 100% 持有
安邦路The Element 2

5.1 森州的端姑惹法度假村

森美兰的其中一个高档住宅发展计划，这让端姑惹法高尔夫球及郊野俱乐部（TJGCR，一个27洞高尔夫球场）将有一个现代化的热带概念别墅、集群排屋 (cluster homes)、半独立式集群家园 (semi-detached cluster homes)和公寓。

因此这综合用途住宅项目，甚至可能会将高尔夫球场打造为围篱式房屋社区，发展总值达7亿令吉。

置地通用已获得批准将已废置的敦姑嘉法度假村地段转换为住宅房产用地，并计划于2014年推介。

5.2 安邦路The Elements

The Elements
地点：吉隆坡安邦
发展商：Elite Forward私人有限公司置地通用（L&G）与Mayland的联营公司
类型：服务式公寓
产权：商业
地契：永久
占地：2606亩
单位面积：520-1570平方尺
价格：RM 508,800-1,711,800
售价：每平方尺RM 750
卧室：一房式公寓至3+1卧
浴室：1至3间
保养费：每平方尺RM 0.35
竣工：2014年（预期）
卖点：备有3层保安和闭路电视系统，设施包括无边泳池、健身房、按摩浴缸、正式宴会厅、瑜伽和禅室、游乐场、儿童护理中心等处于繁华闹市中的The Elements，坐落于安邦路。

处于繁华闹市中的The Elements，坐落于安邦路，包含两栋41层楼高的大厦，共有1040个住宅单位，建筑面积介于520至1570平方尺。

集现代生活模式与绿化环境于一身的The Elements，让住户可在忙碌工作后，回到家即可放松心情享受舒适生活。

拥有永久地契的The Elements公寓，地理位置优越，离安邦路大使馆一带仅非常靠近。

The Elements拥有天台观景台、空中花园、私人花园休息厅、休闲场所和花园露台，住户可远离尘嚣，享有闹市中的一处清幽。

5.3 斯里白沙罗Foresta第二期

截至目前，置地通用的发展计划皆是中高价位，例如Foresta和TheElements高级公寓等。

把Foresta定为中高档和有主题（森林公寓）的公寓，因为斯里白沙罗和周边城镇是发展很成熟的社区，而且当地居民拥有强劲购买能力。

接下来，和大家分享一下我其中一个师傅～彩虹教主于2014年7月13日巡视业务后的发表【暂时不晓得师傅大人有没有在其他地方分享过】，黄色字段，相关照片也是他提供的。

今天有空特地跑去看置地通用位于斯里白沙罗的 Foresta 发展项目，这个发展项目是做高档公寓的，把整座山分成50%用作发展，另外 50% 则作为森林保留区。

这个发展项目共分成4个阶段来发展，公寓都会被绿色森林围绕，规划得非常好，很适合休闲安居乐业过生活，没发展的森林地带，还会建设丛林追踪 (jungle tracking)、露营基地。。。

由于山坡的关系，需要多一些时间来打地基，所以他们的工程是三年半，比平地的公寓多出半年时间。

第一期 (Phase 1)

目前Foresta已经推介了第一期共九百多个单位，这也是4个发展期里最多单位的，还剩下34间还没卖出，多数是比较高层的单位（越高越贵)价格介于900千~120万令吉。

第一期的工程将会在明年尾完成。

这是展示单位的外观

第二期 (Phase 2)

600多间单位，会在今年底推介, 价格肯定会超过第一期，也就是超过1百万令吉, 销售员还说，第二期的价格已经把消费税 (GST)计算在内了。

现在的展示单位将会在近期拆除，用来装潢第二期的单位。

第三及第四期 (Phase 3 & 4)

未来的发展计划。

销售员说，这两个月应该会比较淡，所以整个展示单位内，就只有他一个服务人员, 其他的销售人员都被调配去安邦TheElements那边去了，主要是因为该发展项目已经竣工，目前开始派发钥匙给买主。

消费税也会把新了楼盘价推高，原因是明年所有的建筑材料都要缴付消费税。

有鉴于此，所有即将要推介的第二期单位，价钱肯定比第一期来的贵！

这些高级公寓不是一般人住的起的，原因很简单。

第一个原因当然是因为很贵而买不起啦，其它的原因会让人望而止步就是公寓管理费。

据销售员说， Foresta 高级公寓初步的管理费是每方尺26仙，如果以买的是最小的Type A单位来算，一个月就370令吉了(1426 x 0.26 = RM370）！

这个管理费用是逐年增加的，不要忘记还有累积基金（sinking funds）叻。

对一般人来说，公寓的设施虽然很齐全和完善，但也不是很常用的，虽然有游泳池，健身房，但一年会去几次呢？

停泊车辆，对于住公寓的人来说也是很麻烦的事情，一间屋子超过两辆车【每个单位都会附送两个停车单位】就很头疼了，万一突然有朋（一大群）自远方来，要找地方停车真的很麻烦。

这就是为什么很多人宁愿住"山芭"里面的便宜排屋都不住公寓。

我个人看了后，倒是很喜欢，虽然很贵暂时能力也负担不起，不过我会加倍努力的。

我的愿望就是；置地通用送一间给我，祝我梦想成真啦。

在这里，我当然希望我的师傅，梦想成真,这里顺道做些补充。

曾几何时，幻想能像泰山般生活在森林中，与大自然生态共享同一个空间。然而生活在吉隆坡这个大都会，这个梦想显得天方夜谭。

总结出来Damansara Foresta的卖点：

1. Damansara Foresta占地42英亩，其中21英亩用作建设，其余的21英亩将保留森林原貌，作为居民的氧气吧。

2. 这片21英亩的“大自然游乐园”拥有超过3000棵树木，除了能过滤城市噪音及空气中的污染物，还能每天提供新鲜山区空气给居住在Damansara Foresta的居民。

3. 居民还可期待由发展商精心设计与大自然相关的活动，其中包括180米长的森林步行道、森林踏青、凉亭、吊床花园、雨水收集、树屋、露营场地、望景台和瑜伽区等等户外景点。

4. 坐落在海拔180公尺以上，Damansara Foresta的居民能于高处360°观赏八打灵再也轮廓。

5. 从Damansara Foresta出发，只需8分钟车程，便可进入白蒲大道（LDP）、第二中环公路（MRR2）、新巴生谷大道（NKVE）和东西连贯大道（Sprint highway），无障碍地通往巴生谷所有地区。

6. 近在咫尺的便利，让居民民除了大自然活动，也脱离不了现代设施如购物中心、服装精品店、餐厅、世界一流的医疗中心和教育机构等等。

7. 24小时的三重保安系统，让Damansara Foresta的居民更能安心地享受生活，总门口、主要出口及大厅电梯的智能卡存取系统，遵循严格的保安措施。

目前，置地通用在全马共拥有2803英亩土地，不过，当中有259.3英亩土地已正在发展（斯里白沙罗Foresta、安邦路The Element@安邦和端姑惹法度假村）。

2494英亩土地则是位于双溪遮尼（Sungai Jernih）的种植地，剩余两块土地分别位于柔佛地不佬占地13英亩的工业地和吉打双溪大年占地36英亩。

截至2013财政年，置地通用88.5%的营业额贡献是来自产业发展，教育和其他业务则分别贡献5.5%和6%，至于2014财政年则分别是96.1%，2.7%和1.2%。

截至3月31日的2014财政年，置地通用全年的营业额和净利翻倍增长，分别报4亿9196万1千令吉和1亿3158万7千令吉，2013财政年同期报2亿1629万3千令吉和5717万7千令吉。

置地通用也持有约1亿8375万8千令吉的现金，借贷为2300万4千令吉。

负债比率=负债总额/资产总额*100%
= (23,004/742,330)*100%
= 3%

股东权益回报率【ROE】
= (128,676/545,810)*100%
= 23.6%

资产收益率/资产回报率(Return On Assets, ROA)
= 净利润/平均资产总额*100%

= (128,676/645,993)*100%

= 19.9%

每股净利：12.77仙
每股净值：76.27仙

股价：57仙

本益比 (PE )：4.5倍

价格/净值 (P/B)：0.7倍

2013年，置地通用进行了两项重大议案。

首先，基于超过90%营业额来自房地产发展，希望未来增加房产投资及其他业务的营业额比重，因此购入布城13层楼高的公寓，作为扩大房产投资业务的开端。

这栋办公楼属Mayland Avenue私人有限公司所有，脱售总值为7248万5000令吉。

置地通用早前也发行价值7777万9589令吉的不可赎回可转换无担保债券（ICULS）筹资，部分资金（6704万8625令吉）将用以购置位于布城的办公楼。

Mayland Avenue将在18个月后将办公楼移交予置地通用，股东通知书资料显示，首两年租金回酬达5%。

对于这项购置房产的决定，有股东对此感到疑惑，认为置地通用应运用筹款资金进行房产发展。

对此置地通用管理层的回应是：为寻求永续发展，公司不能只关注于开发新计划，必须多管齐下，透过多元化提高公司活力。

如果认真探讨这项投资，可发现其保证租金回酬略低，约5%，比市场的6-8%还不如。然而因为该债券的利率只有仅仅的1%，是众多发行债券的公司中属于很低的。

因此，5%减去1%，大概都还有4%的回酬，是好是坏见仁见智。

市场普遍上把它解读为大股东想要进一步控制公司的动作，不过随着出现超认购额，大股东也捡不到甚么便宜。

看来现在大小股东们，只好同甘共苦了。

在昨天的一项记者会议上，置地通用的管理层释放了几项讯息：

1. 计划在未来1年，推出发展总值（GDV）达20亿令吉的产业计划。

预估可以在明年首季推出3项产业计划，包括：

～第二期的白沙罗Foresta
～安邦路接近 The Elements@安邦的服务式公寓
～森州的Tuanku Jaafar度假村式住宅

安邦路的地段，是今年以1850万令吉收购的，将发展4栋共1000单位的服务式公寓，发展总值为8亿令吉。

第二期的白沙罗Foresta连同森州的Tuanku Jaafar度假村式住宅，发展总值为12亿令吉。

2. 计划脱售澳洲墨尔本的Hidden Valley发展项目

基于澳洲高昂的营运成本，这项计划并没有为置地通用带来贡献，在完成剩余的900独立式单位后，将会找买家接手。

3. 希望不可赎回可转换无担保债券持有人如数转换为母股

4. 在2015年年底，将市值从2014年7月11日的3亿7916万令吉现提高至5亿令吉

5. 派发红股

当然，最让那些与大股东同甘共苦的小股东们开心的就是这个消息了。

置地通用的管理层建议派发红股，不过按照计划却需要在明年上半年才能够落实。

由于落实的时间点与宣布的时间点，差距蛮大，因此我就听到有三把声音：

1. 一点诚意都没有，等到明年，母鸡都不下蛋了；

2. 又想骗散户的钱了；

3. 大老板是香港人，香港的证券监督委员对于上市公司的监管比较严格和透明化，因此管理层也将这种作风带来马来西亚。

这里有管理层的说辞，大家不妨参考一下。

坦白说，我之前也不懂原来有着这一个条例的。