净股息率指的是扣除产托税后，股东们净获得的股息收益率。尽管目前有多达9家产托创造超过6%的股息，但是却不能以该数据为投资首要考量。

 近年来，大部分商业产托及冷门商场产托的出租率面临下滑，导致租金收入每况愈下；股价也自然受到冲击，鲜少受到投资者的青睐。即使现在派发高达7%的股息，但是不担保以后也会继续如此。因此，产托的资产素质才是大家应该关注的因素。

 净股息率最低的4家是家喻户晓的零售商场，分别是Midvalley、KLCC、Pavillion和Sunway。即使股息率越来越低，但是依旧持续获得投资者的买入。

 净租金 (Net Rental Income) 方面，收入最高的产托是KLCC，创造超过RM1b的租金；随后是SUNREIT (RM440m)、IGBREIT (RM386m) 和PAVREIT (RM375m)。

 市值位居前列的产托也是以上这4家，龙头KLCC的规模为RM14b；IGBREIT (RM7.2b) 和SUNREIT (RM5.7b) 的位置互换，说明市场更愿意给予城中城Mid Valley更高的溢价。

 不包括股息收益在内，2019年至今股价表现最佳的产托是AXREIT (19.2%)，其次是IGBREIT (17.3%) 以及ALAQAR (15.8%)；SUNREIT和PAVREIT的涨幅均在10%以上。

 那么产托适合投资吗？以每年租金收入持续增长的IGBREIT为参考例子。假设在2012年以1.40价格买入，将会获得51.13仙净股息，再加上母股如今已攀升至2.03，手中持股价值已高达2.54。也就是说，7年的回酬高达82%，相等于8.9%的复合年利率 (CAGR)。

 8.9%的回酬看似很不错，但是若非今年的大行情，整体表现还不至于这么特出。其股价今年已大涨30仙或17%，剔除这波涨势后，7年的CAGR为7%，仍处于可接受的范围。虽然没有去计算，但是相信能和IGBREIT表现媲美的产托仅是几家大型商场产托。

 总结，现阶段没有价廉物美的产托。除了商场之外，YTLREIT和ALAQAR可放入观察名单。除非股价大跌，要不然都不会贸然投资任何一家。值得一提，并非每个投资者都适合产托。买入之前，先确认你是为了“Earn”还是为了“Grow”。