香港股神兼地產大亨李兆基著名的座右銘是：“先疾後徐，先聲奪人，徐圖良策”，因為要成功就得培養好自己的能力，做好事前準備，有獨到眼光，方能先別人一步。

先聲奪人固然是好，更是許多商家的經營理念所在，偏偏達全球（TAGB,5158,主板產業組）董事拿汀陳桂芳就是個例外，她認為產業得放慢腳步經營，才能取得歷久彌香的效果。

陳桂芳以證券業起家，自然理解證券業分秒必爭的經營理念，畢竟股市每分每秒都可能出現變數，如何洞悉先機，把握先機，才能為投資帶來最豐厚的回酬。

但是，令人意外的是她並未將經營證券業多年的“分秒必爭”理念帶到新生的產業業務，反而將一般投資者忽略的“長期持有”經營理念引進業務管理中，究竟箇中有何原因？

其實，產業市場瞬息萬變，發展商們無不摩拳擦掌，就是希望搶先眾多競爭對手開創出全新的設計和生活模式，成功贏取消費者的歡心，讓他們乖乖掏錢下訂，因此許多發展商就猶如急驚風般，往往黃金地庫一到手，短期內發展大藍圖也接著出爐。

可是，達全球卻更像是慢郎中的個性，總是秉持著設計為先的概念，務必要有最好的規劃才會把產業推出市面，否則情願把土地擺著，就像好酒般擺越久，味道就越陳越香。

陳桂芳表示，達全球在過去1年相當低調，幾乎沒有新產業推介，但公司只是等待時間、產品到位，並不是因為大選而展延產業計劃推介活動。

“我們希望專注，將所有的東西都做得盡善盡美，部份產業發展商傾向在購置地庫後快速推出產業發展計劃，但我們採取截然不同的方式，往往等候其他發展商為週邊環境創造價值，我們再從後趕上。”

Ativo、The Penisular川普國際酒店大樓面市

她說，集團沉寂一年後，將在今年下半年推介3項海內外產業發展計劃，即Ativo多功能商務單位（SOFO）、蒲種半島（The Penisular）和溫哥華川普國際酒店大樓（Trumph International Hotel＆Tower），接下來另一大型工程就是市場一直只聞樓梯響的TA3和4綜合商業發展計劃。

雙酒店設計

TA3TA4吸引6星級酒店TA3和4發展計劃佔地2.47英畝，發展總值料達13億7千600萬令吉，達全球原定計劃將之打造成類似國油雙峰塔的雙子大樓，其中一棟用作酒店和服務公寓，另一棟為住宅大樓，但集團精益求精，不斷對設計藍本進行修改，令相關工程不斷延宕。

她透露，集團現計劃將TA3和TA4打造成雙酒店設計，但酒店上層也將提供住宅單位，現正積極尋找合適的酒店管理公司。

“我們希望吸引5至6星級酒店進駐，主要是相信吉隆坡已崛起成為國際大都市，這裡不僅有美食，生活成本也比新加坡等大城市來得低，絕對是誘人的第二家園，或者是旅遊的最佳選擇。”

她認為，該工程需要4至5年才能竣工，而公司在推介後的36至48個月即需進行交付，因此現在是時候動工了，料市場在未來將可接觸到更多達全球的新發展消息。

規劃Dutamas公寓

及蕉賴第一花園公寓下個住宅產業發展計劃就是毗鄰滿家樂（Mont Kiara）的Dutamas公寓發展計劃，佔地4.547英畝，將涵蓋2棟公寓共364個單位，以及鄰近蕉賴捷運站的第一花園（Taman Pertama）公寓計劃，但現仍在規劃階段。

陳桂芳說，達全球有許多優質地庫，有很多的東西可以做，但集團不想對財務施加太多壓力，因產業發展需要很多的資金。

“我們希望能儘量攫取地庫的最大價值，但同時警惕自己勿過度舉債，因一旦負債比高企，任何不可預見事情發生都可能將公司置於危險境地。”

目前，達全球地庫多集中在巴生河流域黃金地段，並持有加拿大溫哥華下城區AAA級辦公大樓、澳洲悉尼雷迪森廣場酒店（Radisson Plaza Hotel）等優質投資資產。

Damansara Avenue
公園、住宅、商業融合

只要談起旗下產業發展計劃，陳桂芳就顯得相當興奮，她說，現代社會生活節奏快速，加上交通異常繁忙，人們往往回到家後已筋疲力盡，根本無暇享受居家生活，繁忙的工作已讓他們犧牲自己的生活，因此打造集“工作、生活、玩樂”（Work、Live、Play）的產業，儼然已是當前產業市場大趨勢。

“吉隆坡市中心生活機能完善，但往往下班高峰後，整座城市就猶如死城，為何我們不直接在市區生活，不用再過下班塞車出城的日子，而這正是我們可為消費者提供的選項。”

她指出，透過“工作、生活、玩樂”概念，集團將把產業發展成多元化社區，顧及區內居民的工作、生活及娛樂需求，同時建設完善交通網絡，讓區內各環節能相互結合，把人們的生活、工作、娛樂三者緊密聯繫在一起，進而提昇生活品質。

不過，“工作、生活、玩樂”也是多家本地產業巨頭提倡的概念，達全球如何與其他產業發展商進行區隔，並從中脫穎而出呢？

對此，陳桂芳信心滿滿地說，以Damansara Avenue為例，集團在斯里白沙羅鎮（Bandar Sri Damansara）擁有48英畝的黃金地段，可以完成許多革命性的可持續生活方式和社區生活規劃，其中佔地7英畝的都市公園，將公園、住宅和商業環節和諧融合，打造出未來式理想工作與生活模式。

斯里白沙羅發展成熟

“斯里白沙羅鎮是相當成熟的地區，醫院、學校等基礎設施相對完善，加上高速大道四通八達，將大大提昇連接性，因此我們將善用相關資源與新產業進行結合，相信這將是良好的居住地點。”

達全球計劃在今年第四季推介Damansara Avenue中的Ativo多功能商務單位，為數970個單位，面積介於500至750平方呎，售價介於30萬至50萬令吉。

此外，達全球也將在今年推介蒲種半島綜合產業發展計劃首期半獨立式洋房，發展總值達1億零700萬令吉。

蒲種半島綜合產業發展計劃佔地92英畝，涵蓋高樓公寓、低層住宅、超大型（Super-link）排屋、半獨立式洋房、洋房、商業單位和俱樂部，發展總值料達6億令吉。

川普國際酒店“標誌性”設計

在國內市場站穩腳步後，達全球也開始將業務觸角伸向全世界，現有資產涵蓋新加坡、澳洲、中國、加拿大和泰國等國，下一步將走向何方？

陳桂芳說，集團目前超過50%營業額來自海外業務，但對現有水平感到舒適，將著重強化現有市場業務表現，並不想面對更多的壓力。

“雖然中國酒店業務受到當地政府的｀三公’消費限制，導致消費市場的整體走低等因素衝擊，令整體表現遜於預期，但我們預期酒店表現將走向復甦。”

她相信，酒店業務預期繼續為集團帶來穩定的永續收入流，集團將繼續開拓和評估酒店擴張機會，以進一步強化酒店業務對集團的營業額貢獻。

此外，達全球也積極尋找擴大國際產業發展業務的機會，其中預計今年第三季杪或第四季初推介與美國地產大亨川普（Donald Trump）在溫哥華合作的川普國際酒店計劃最為吸睛。

談及相關計劃，陳桂芳滿是自豪，一句“川普可是出名挑剔”的話，更是道出集團憑藉充滿“標誌性”的產品，才能吸引川普答應攜手合作的驕傲。

川普酒店及住宅計劃，佔地73萬平方呎，發展總值料為4億9千640萬加元（約15億1千500萬令吉），大樓將沿用由加拿大著名建築師艾力克森（Arthur Erickson）操刀，可惜卻因國際金融風暴胎死腹中的麗思-卡爾頓酒店（Ritz-Carlton hotel）設計。

她說，這棟螺旋狀的建築建成後的高度將達到616英呎（63層），將是溫哥華第二高樓，而大樓原創扭轉外形設計能最大程度地拓寬每個套房窗戶的視野，讓從每個窗戶看出去的景色都是獨一無二的，對細節的注重和個性化的服務將進一步讓這個項目更加突出。

除擁有147間客房外，這家奢華酒店還將配建香檳酒廊、招牌飯店、杜林普水療中心以及酒宴和會議中心，而酒店以上樓層為218間風格時尚的住宅公寓，住戶能夠飽覽溫哥華北岸及更遠處的迷人風光。

大樓建成後，酒店與住宅區的管理，將由川普公司負責。

“只要是好東西，不怕沒人搶”

國內產業市場蓬勃發展，本地產業公司除不斷推介新產業計劃外，也紛紛涉足產業投資環節，產業投資信托（REITs）更是接二連三上市，達全球是否有意趕上列車？

陳桂芳說，產託向來是集團探討的選項之一，在理想的時機管理層將為有效管理旗下資產作出最佳決定。

“我向來視REITs為融資成本，你將資產注入信托，但同時也需為此單位持有者提供溢價。不過，若單位持有者要求過高的溢價，屆時你的融資成本就變高了，是我們不願看到的。”

她補充，新加坡產托回酬高峰期曾高達8至9%，但公司將資產注入產托意在釋放價值，若需為此付出高昂的回酬，將大大提高經商成本，除非市場可接受較低的回酬，否則根本就不划算。

“但是，凡事都講求時機，產托也是如此，我們追求的是能充份反映產業價值的時機。”

陳桂芳指出，產業投資最講求時機，當眾人恐慌時往往就是買進的時候，就以旗下新加坡酒店來說，當時正值人人聞沙斯（SARS）色變的恐慌期，人人憂慮酒店房間空置率高，搞到五星級酒店得以二星級價格出售，如今事過境遷，賣家還打算以高價向集團回購資產呢。

“這顯示出只要你有好東西，不怕沒人搶，我們所有的資產都處於良好位置，也經常接獲收購獻議，但重點在於估值。”

達全球管理團隊佳

達全球成功在本地市場佔有一席之地，但陳桂芳當然不會就此感到滿足，回溯她在2007年接受本報專訪時，曾立志在5年內躋身大馬10大產業發展商行列，轉眼6年過去了，達全球離目標還遠嗎？

陳桂芳笑說：“這胥視你是從市值、營業額或是發展總值的角度來看，若是市值，我們早就是全馬10大產業發展商了。”

她指出，集團正努力不懈朝目標邁進，但5年的時間還是不足夠的。

展望未來，她認為，隨著經濟轉型計劃（ETP）持續落實將有利於維持銷售增長，產業市場有望在今年進一步增長，而集團旗下產業發展計劃多圍繞在巴生河流域，預期全年業務將溫和走揚。

“達全球擁有良好的管理團隊，資產也非常豐富，賬面仍有低估情況，加上眾多再開發商機，未來前景依舊大好。”

陳桂芳表示，集團旗下地庫雖然不大，但發展總值（GDV）卻是動輒數10億令吉的規模，充份顯示出土地的龐大價值。

詢及商業和辦公樓產業供過於求對業務衝擊時，她認為，任何產業發展計劃的前景都取決於地理位置，隔一條街情況可能出現180度轉變，更重要的是目標租戶是誰。

“除了地點，週邊的配套設施也非常重要，主要是許多跨國公司在選定辦事處時都有一定的限制，因此我非常相信週邊產業帶來的二次效應（Secondary effect）。”

她補充，只要是地點好，出租不會面對太大問題，畢竟地理位置優勢是無可取代的。

達全球不提供DIBS

國家銀行宣佈將住宅和非住宅產業融資最高期限從現有的45年減至35年，但市場仍憂慮國行將祭出打房連環拳，下個目標可能劍指發展商承擔利息計劃（DIBS）。

市場早就傳出國行將對DIBS下手，雖其未出現在此次打房措施中，陳桂芳相信，一旦國行取消DIBS將會對產業市場帶來衝擊，但相信這是國行確保產業市場未出現泡沫化的審慎措施。

“我相信部份發展商在推介新產業時，往往會為購屋者提供眾多優惠，購屋者可能不費一分一毫就可成為業主，產業是抗通膨的最佳投資工具，因此自然成為投資者買進的首選，這無形中為投機客提供進場的選擇，畢竟一旦房屋價格走揚，許多投機客可選擇趁高賣出，藉此大賺一筆。”

但她說，達全球並未參與DIBS，而新推介的SOFO售價可負擔，有信心在無需DIBS的情況下，產業計劃仍能取得良好的銷售成績。

結語：

筆者不是首次採訪陳桂芳，深度訪談卻是首次，在訪談前也已聽聞她不少故事，雖然訪談中笑聲不斷，但在深聊中還是不難發掘出其認真的一面。

期間，最讓筆者印象深刻的莫過於她說“我不是百科全書無法為你提供準確無誤的產業數據”，但事實是她早就對旗下工程瞭如指掌，就連哪項產業發展計劃有哪些特點設施都一清二楚，認真的態度值得不少首席執行員學習，也在在說明她的成功不是沒有道理的。