星洲日報/投資致富‧企業故事

美將升息‧全球REITs後市俏

Tan KW
Publish date: Sun, 23 Aug 2015, 08:32 PM

2015-08-23 19:21

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近期全球股、匯市震盪波動加劇,投資人心慌。房地產成為投資首選。

 

投資機構強調,其實想一網打盡且更有效率投資全球不動產市場,REITs(不動產投資信託)應是最好的選擇,尤其在美國即將升息前,更是佈局REITs最佳時機。 

 

台新投信投資長莊明書表示,美國升息將成為提高REITs租金收入增加的動能,關鍵優勢已浮現,現在投資全球REITs正是時候。根據以往美國升息經驗,升息前不確定性通常會先導致REITs回檔修正;待升息確立後,房市與租金隨景氣上揚,REITs就跟著進入中長多行情,複製REITs與升息相關經驗,配息率有機會達3至6%。

台新全球不動產入息基金經理人謝夢蘭指出,根據Bloomberg統計,投資各項主要金融資產投資報酬率,過去15年中有8個年度全球REITs績效表現第一,年平均報酬率約14%,一舉超越股票、債券、商品等。其中商用不動產與景氣正相關、對利率敏感度低於住宅、目前全球景氣處復甦階段相對看好。

 

適時加入特別股
有效降低波動

預期商用不動產的空置率持續下降、租金成長率將上揚,供需上來看,英、美主要商業區短期沒有大量建案釋出,整體處於供不應求狀況,處於正面循環而相對看好。謝夢蘭強調,觀察市場上不動產入息基金多只投資全球REITs,當房市走下坡時,REITs可能往下跌,為避免這狀況,台新全球不動產入息基金也會適時加入股票、債券等元素。歷史經驗顯示,在資金十分緊俏或升息循環末期時,適時加入特別股,能有效降低波動。

以總經、利率、房市基本面判斷,目前多頭趨勢下,回檔風險不高;謝夢蘭說明,如果後續跌5至10%,仍是進場好時機,目前全球REITs資產規模日漸增長,吸引全球投資目光,持有一定部位全球REITs基金為核心資產,更能達到攻守兼備的優勢。

 

動盪環境
歐洲REITs搶眼

投資機構指出,歐洲REITs與全球股、債市或美股的相關係數分別為0.354、0.113及0.147,顯示歐洲REITs與其他股債市資產的低相關性。若將歐洲REITs納入資產配置,有助分散投資組合風險。

針對投資人關心美國升息的問題,英傑華投資歐洲不動產證券基金經理人保羅(Paul van de Vaart)表示,REITs表現受GDP成長率表現影響,與利率走勢的連動關係較弱,反之美國升息,意味著經濟穩定成長,不見得對不動產市場產生負面影響。

景順歐洲大陸企業基金經理Erik Esselink表示,有兩大因素看好歐洲Reits表現。首先是歐洲版QE啟動後,用來估算房地產合理現值的折現率走低,增加房地產價值,不動產類股因此表現亮眼,未來仍有續漲空間。

第二是愛爾蘭,尤其是都柏林商辦市場的租金上漲,反映金融危機、房地產泡沫化後,商辦大樓供給萎縮、企業的租賃需求卻不減反增。且全球科技龍頭陸續進駐都柏林,成立歐洲總部,如臉書、蘋果、谷歌與亞馬遜等。部份大型藥廠受到租稅優惠吸引,前往愛爾蘭設立營運中心,挹注商辦租賃需求。

(星洲日報/投資致富‧國際大班)



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