第十及第十一大馬計劃是大馬邁向2020年先進國、高收入國最後兩個大馬計劃。在這之前設定的目標：到了2015年，國民人均收入可達到1萬5千美元。

 

在2011至2015年第十大馬計劃，國民人均收入在2015年增至4萬2千490美元（1萬2千140美元），2014年，國民人均收入3萬7千310令吉（1萬零660美元），比預定目標低了12.2%。

 

大馬的宏願目標是在2020年成為先進國，接下來的5年，人均收入平均成長率必須至少5.9%。可是，大馬的經濟成長率，預料在接下來幾年的成長率低於5%，人均收入1萬5千美元的宏願目標是否能達成，仍是個未知數。

 

改善公交系統

第十大馬計劃下，政府努力提昇公共交通設施，包括延長輕快鐵線（大城堡至布特拉高原、安邦至阿旺柏沙）、捷運線（從雙溪毛糯至加影）、提昇現有的電動火車服務，其中延長雙軌火車的計劃是於第九大馬計劃推出，不過2015年已看到進展。

另外，快捷巴士系統（BRT）旨在改善城市與週邊地區的擁擠情況，建議中的路線包括格林芝至中央藝術坊、沙亞南至八打靈再也及巴生至沙亞南。雖然沒有特定的時間表，不過，雙威快捷巴士系統已於2015年6月投入服務。

在第十一大馬計劃，預測經濟年成長率在5至6%之間，放眼國民人均收入在1萬5千690美元（5萬4千100令吉），假設家庭月入在1萬零540令吉，意即比目前的6千241令吉大約增加雙倍。

全球經濟走勢低迷，商品價格普遍下跌，對大馬經濟未來的成長、預期在2020年達到先進國的目標將構成挑戰。

 

馬新高鐵惠民

馬新高鐵是第十一大馬計劃主要基本設施工程，一旦工程完成之後，來回吉隆坡與新加坡的車程將比目前所需的時間減半。

以現有的資料來看，兩城之間的川行時間不比採用飛行時間短。同時，也未必比搭飛機便宜，不過，高鐵可以載的搭客量，預料將比飛機來得多，讓川行城市之間前往工作的夢想可以實現，譬如說住在市郊，搭高鐵前往都市工作。此外，也方便吉隆坡和新加坡的商務搭客。

據瞭解，高鐵是在擁有龐大人口的國家與地區（例如歐洲）成功運作的設施，每日需要漫長的川行時間，馬來西亞是否能成功複制有待觀察，有關方面已在馬新兩國鑒定8個高鐵站。

假如建議中的終站屬實，相信週邊地區的廣大土地將被徵用，以推行新的城鎮發展計劃，進而迎合市場未來的需求。

資料參考：WTW產業顧問公司市場報告

 

提昇港口碼頭

大馬大型的港口將獲得提昇，通過加深工程、興建額外碼頭，吸引大型油輪，以應付這些油輪對港口設施的需求。

其中一些大型工程，包括提昇關丹港口及巴東勿剎的終站設備，至於機場則有砂拉越的木膠與拉瓦斯機場及擴充哥打峇魯的機場設備。

巴生河流域捷運（第一期）預期在2016年完工，至於捷運第二線（從雙溪毛糯至沙登和布城）及捷運第三線（從格拉那再也至巴生），預期在2016年開始興建工程。

另外，在大馬其他城市，例如改善芙蓉、古晉、加央、怡保及瓜拉登嘉樓的公共交通設施也在進行中。與此同時，發展與提昇泛婆羅洲高速公路的工程，估計全長1千668公里，從砂拉越最西部的直洛馬拉諾至沙巴斗湖，就是將目前兩條車道的公路，擴大至4條車道及興建現代化橋樑。

在發展高速公路的過程中，一些行業與旅遊業將是受惠的領域，預期耗時7年的發展計劃，建議中的高速公路將是沙巴與砂拉越的發展催化劑。

 

發展大道
帶動旅遊業

另一方面，西海岸高速公路、擁有21個交通樞紐，提供大馬半島南北大道西海岸高速大道交替公路。

建議中的西海岸高速公路全長316公里，分為8個配套工程，預期在2018年完工，西海岸高速公路將走過半島多數的鄉村地區，途經丹絨加弄、沙白安南、安順、木威和章吉遮寧。

大型基本設施投資預料將在週邊地區，帶動不少下游活動，西海岸高速公路將激勵霹靂州的經濟活動，紅土坎港口工業區及甘文丁工業園，與巴生港口的聯繫將更直接、車程的時間將進一步縮短。

此外，西海岸高速公路將釋放幾個旅遊業景點，分別是瓜拉雪蘭莪、安順、邦咯島及太平，這些都是國內遊客較多的城市。

 

建可負擔房屋

世界各大城市對可負擔房屋的需求保持殷切，巴生河流域也不例外，大馬政府也在這方面做出努力，並採取相應措施嘗試克服問題，這些措施包括一馬房屋計劃、人民親善房屋等等。

2010年，大馬人民在房屋的擁有權介於72.5%，屬於偏高水平。不過，城市人擁有房屋的比例則稍低，介於69.1%。在吉隆坡與雪蘭莪，有關數據分別為53.5%和66.9%。

人口按年成長1.3%，預料在2040年之前，大馬人口將達到3千860萬人，對房產的需求將相應增加，由於城市化的關係，家庭的規模日漸縮小。1970年，每1千人大約相等於182個家庭。不過，到了2020年，每1千人大約相等於250個家庭。

大馬統計局指出，巴生河流域人口年成長率1.5%，到了2020年將是810萬人口的家園。

 

大馬中階屋價5.4倍

房屋的可負擔水平，可以採用常年中階收入對比中階屋價的水平來衡量。在這方面，香港居榜首，其中階屋價是14.9倍，接下來是馬來西亞5.4倍、新加坡5.1倍。

在大馬，可負擔房屋的定義是價格低於30萬令吉，只有一馬房屋和一馬親善房屋在這個指標內，不過只是佔獻售單位總數的5至10%。

統計局的數據顯示，大馬在2014年的人口共有3千零10萬人，家庭平均收入及中階收入分別為6千141令吉和4千585令吉，估計首次買家對可負擔房屋的需求為40萬6千620個單位。

另外，統計局最新的數據顯示，2014年個人中階月入，估計在1千700令吉左右，與公積金局的數據指75%的會員，每月賺取少過2千令吉、15%月入在2千至5千令吉的現狀是符合的。

前面提及，估計市場需要40萬6千620個單位的可負擔房屋，政府的目標是建立65萬3千個單位，不過人口的增加將使到問題進一步尖銳。假設在2040年之前，大馬人口將增至3千860萬人，城市化加劇、家庭規模縮小，預料在2020年之前，家庭的數據將增至每1千人分為250個家庭。

房屋的可負擔性是屋價與家庭收入兩個元素組成，在我國，23%的家庭每月賺少過2千令吉、55%賺少過4千令吉及74%賺少過6千令吉。

 

隆檳房價難負擔

2014年中階房屋價格是中階家庭收入的5.4倍，以全球的標準來看，吉隆坡和檳城的房屋市場，讓人難以負擔，分別為7.6倍和6.4倍。另外，沙巴和砂拉越的屋價也不容易負擔。

房屋價格高昂，往往與土地價格有很大關連，不過，房屋價格高居不下，反過來推高土地的價格，在房產市場的干預，主要集中在需求方面――提供購屋者成本較廉宜的融資和津貼。

這些措施未必可以持久，因為這進一步推高房屋的價格，假如要擁有比較多的可負擔房屋，必須是讓供應足以應付人口增加的需求。

除此之外，更多大型的公共交通計劃，包括高速大道的興建，將可縮短偏僻地區前往都市的時間，同時帶動週邊地區的產業發展。

 

提振房市刺激經濟

任何政策有利有弊，刀是兩面刃，這是許多人對政府出台政策的印象，時下許多人對高房價感到無奈，雖然過去一年價格開始回軟，但跌幅仍微不足道。

政府的以房產市場拯救經濟策略，預料將使到高房價獲得支撐，如此一來，人們準備成家的難度將更高。

嚴格來說，政府當局的隱憂主要是：一旦房地產的發展步伐下降，將會拖累經濟的發展。他們普遍認為，只有房地產的發展保持增速，才能支撐經濟的發展趨勢。

由於市場人士對國內、區域市場的發展保持看淡，因此，金融機構對貸款的發放保持嚴謹態度，不論是購買第一間或是第二間房屋的購買者，在申請房屋貸款時，仍面對金融機構不手軟的審批程序，申請被駁回者幾乎接近一半的比例。

 

需解決土地供應問題

2015年，大馬房地產發展步伐明顯放緩，預料2016年的房產發展與投資，也不會顯著改善。可是，要確保房地產的發展恢復正常水平，首先要解決的是土地供應問題。

大馬各州政府制定本身的土地政策，是另一個左右房產市場發展的因素。

另外，馬幣匯率貶值，反映經濟基本面變化，已經不再支持房地產牛市狀態，之前閃亮的時代已經結束，目前，正進入另一個較為暗淡的時代。

從政策面來說，調整房產擁有權的條件，都有利房地產行業的需求，住宅價格總體保持偏高，可卻是人民生活不可或缺的必要需求。

 

推行政策應周詳考慮

政府若為了挽救經濟頹勢，在推出激勵房產市場的措施，或許應該周詳考慮，避免讓收入豐厚的民眾也受惠。

一直以來，房地產是我國經濟發展的主要領域，周全的發展步伐可以帶動相關領域的發展，例如建築材料、家具業、裝修、房地產仲介等等，是一個不可忽略的行業。

政府確實有意以提振房產的方式挽救經濟，包括推出意義接近、名稱稍有不同的一馬房屋計劃、青年房屋計劃等等。

在城市的人民擁屋比例，可能因為經濟市況不景，就業前景欠佳、通膨率偏高等因素相應下跌。不過，政府也不可能無止盡提供購買優惠，長期來說，這並非妥當的選擇。

產業專家認為，讓產業發展均衡、分散投資風險，才是經濟穩健發展的上策，假如市場的景氣與復甦來自官方的干預，日後若政府縮手，房產市場可能又回頭掉落，並陷入另一個探底的疑慮。（星洲日報／投資致富‧2月精彩‧文：鄭碧娥）