2016-10-10 07:00

这些年在全国累积320英亩地库的富商丹斯里许志国，正准备大胆逆势而上，3年内推展80亿令吉与教育挂钩的“H Edusentral”教育城产业计划，并放眼成为一家中型发展商。

这些年在全国累积320英亩地库的富商丹斯里许志国，正准备大胆逆势而上，3年内推展80亿令吉与教育挂钩的“H Edusentral”教育城产业计划，并放眼成为一家中型发展商。

谈到为何在此低迷期逆势而上，这名来自砂州诗巫的58岁富商预测，低迷情况大约维持两年多；如果目前什么都不做，待得需求回温或走高时，工期已太迟或赶不上需求。

“目前分阶段规划与贯彻，相信届时可赶上升势。”

许志国集团执行主席的许志国，同时亦是世纪教育（SEG，9792，主板贸服组）创办人兼董事经理指出，2006年开始在哥打白沙罗设世纪教育总部，后来带动人潮后，邻近的公寓计划雨后春笋般设立。

打造教育相关发展计划

“因此，在这方面累积了一些经验，要打造与教育有关的发展计划。”

目前是HCK资本（HCK，7105，主板产业组）执行主席的许志国，也看好与教育相关的产业，可快速带动买气与需求。

将推展的教育城计划包括：

（一）实达阿南教育城

实达阿南（Setia Alam）“H Edusentral @ Setia Alam教育城与赛城H Educity @ Cyberjaya>”

教育城，将最先推出；这包含住宅、商业和教育元素。

目前，在实达阿南购物中心对面的12英亩教育城计划已开始建筑，并预计2017年8月建竣。

“实达阿南教育城内将进驻澳洲墨尔本的国际学校Peninsula School，也打造零售与住宅空间，整项计划总发展值达13亿令吉。”

（二）赛城教育城

在赛城多媒体大学对面24英亩地的赛城H Educity @ Cyberjaya H教育城，亦已大兴土木，将建2亿8000万赛城医科大学学院，可吸纳大约1万名学生。

赛城教育城连同大学、零售与住宅产业总共释放18亿令吉发展值，许志国集团为首要发展计划管理商，并透过持股70%子公司Aspen Entity有限公司发展这项计划。

实达阿南与赛城的教育城总共31亿令吉计划建竣后，将租赁予教育营运者。

（三）H教育城

在士毛月邻近诺丁汉大学的30英亩土地，也会推展H教育城；其对面为绿盛世（ECOWLD，8206，主板产业组）和森那美（SIME,4197,主板贸服组）之产业计划，将打造涵盖住宅、商业之教育城。

另一方面，他也计划在赛城的赛城谷（Cybervalley）15英亩商用地段，推展H教育城。

土毛月和赛城谷的两项教育城，总发展值达22亿令吉。

推展这么庞大计划需要资金，谈到融资问题，他表示可从内部资金或从银行贷款获取。

至于在满家乐与古晋的马当（Matang）推展住宅计划，总发展值达3亿7000万令吉。

在古晋青山岩（Muara Tebas），也将发展1亿5000万令吉工业计划。

他说，在古晋的地库面积达230英亩，不过离市区有30分钟车程；人们一般会回用午餐，办公处与住家一般只有10分钟车程。

长远来说，他也有计划在巴生河流域或古晋的宽大地段，发展国际主题公园，辅以商业与住宅计划吸引国内买家或游客，正与美国投资家洽谈中。该集团也正分别在八打灵14区，新山地不佬与双溪毛糯，展开联营洽谈，正如火如荼进行中。双溪毛糯预计10英亩土地，预计推出15亿令吉综合产业计划。

其私人公司许志国投资集团正在怡保万里望的60英亩地段，发展6亿令吉教育相关产业计划；同时侧重教育与住宅计划，已35%完成。

许志国：产业计划的贯彻与销售配套，非常关键。（图：星洲日报）

不创先河也需具有特征

谈到为何那么踌躇满志，推出80亿令吉计划；许志国说，在发展计划上，即便不能开创先河，也要有本身的特征。

“我们将建一些市场上未曾面世的产品，同时从过往人们的错误中学习；只要在有威望的大型发展商产品中“再加值”，那就将形成与众不同的产品。”

他举例说，即将于10月推展的实达阿南首期计划，所建44间店屋将服务1万2000人（包括公寓居民与学校学生），应有生意可做。

他说，很多投资者是出租公寓予学生，总之只有在发展理念上让发展商与业主皆双赢，才能跑得更远。

实达阿南H教育城全景，里头还包含The Peninsula国际学校构想图。（图：星洲日报）

H教育城取自姓氏Hii
意味全程投入信守诺言

许志国说：“在怡保万里望、士毛月和赛城谷，我们在洽商，谁要营运，我们便长远租赁。”

在万里望之计划，仍不肯定会注入世纪教育或者HCK资本；他表示尝试不混合。

他指出，所有教育城，不全然会注入世纪教育。

为何叫H教育城？

他指出，H Edusentral”前头冠上“H”字眼，是因（Hii）为其姓，意味全程投入和将以无比热诚完成，因此也就以真名示人。这确保会把产品销售后，仍保持关注，因为里头有冠以其姓的英文字母。

他说，尽管不是著名发展商，然而面临的压力甚至会更大，主要是确保信守诺言。

“事实上，很多事情不需信誓旦旦，能够履行职责更为重要。”

贯彻有素质最重要

许志国说，每个人皆能规划和架设愿景，不过能够付诸实行，且又照顾到素质才最重要。

他强调，有了素质，人们才会有信心，并造就一批批忠心追随者，或产生良好口碑，往后业务才能更为顺利。

他表示，行情好时，每个发展商都热卖；尽管目前低迷，他做好心理准备接受挑战。

计划成功
销售是关键

他说，在低迷时节，拟定大蓝图与按照计划贯彻非常重要；其二是计划好施工与建筑的工期与管好现金流，其三是获取发展令（DO），其四是建筑图测，其五则是策划行销配套，乃至宣传攻势。

“对我而言，发展计划要成功，销售是关键；我对队伍各成员说，要成其大，销售最为关键。”

他说：“建好一项计划并非难事，你透过竞标找到承包商，请了绘测师与顾问，这个过程需有配套与监管，这才能确保素质。”

“要知道，有这么多计划紧接而来，需要创造一批忠心追随者；第一个计划须成功，否则将冲击接下来的计划。”

“因此，在贯彻的过程中，赚钱可以赚少些，让客户有愉悦的体验更为重要；有了欢喜的客户，就自然形成口碑；这是很多成功发展商所走过的路程，而其中很多忠心追随者是其成功关键。”

继续累积地库

许志国说，320英亩地库，皆是透过上市的HCK资本，或其私人持有的公司许志国投资集团这些年来所累积。这些地段座落于霹雳、巴生河流域和砂州。

他披露，HCK资本前名为金星机械（GOLSTA，7105，主板贸服组）（Golsta Synergy Berhad），原以制造业挂帅的工业产品组上市公司。2015年11月，基于业务的营收与盈利以产业为核心，因而获批准转型为主板产业组公司。

地皮稀缺
买地错不了

“至于负债比，上市公司方面的负债仍极微；至于私人方面，多年来一直收购地段，有些银行贷款，但仍处舒适水平。”

未来，他仍将在全国累积足够的地库，因为紧随人口增长与地皮稀缺，地段皆会增值。

他说，买地是不会错的决定，国家的发展建屋与各项设施，土地只有越来越少；除了一些填海工程，可使土地告增则属例外。

“土地只有越来越稀缺，物以稀为贵，最终土地只有越来越值钱。”

当发展从市区跨出外郊时，许志国集团过去5年来便在外围逐步累积地库。

这名HCK资本大股东，6月间宣布把很多产业注入上市HCK资本中，同时也发股作为购买更多地库用途。

屋业计划由策划到执行

许志国说，在屋业计划的策划阶段，也需确保适任者担任适当任务；策划阶段是整个发展过程中的一个环节，更重要的是如何付诸实行。

“一些计划可能看起来构想很好，如果没有适当的人选确保计划良好执行，那不过是纸上的构想图。”

如何确保计划受良好监控？

他说，不管在屋业与其他事务方面，他都亲力亲为，自己动手负责，尤其是核心部份和行销方面，更出力不少。

他追溯世纪教育（或前身Systematic学院）时代，起初只有6名学生，进行了倒置收购、合并等企业活动，学生慢慢增长至目前的2万名。回首来时路，他认为这归功于包装与行销。

“实干”比指挥更令人信服

许志国表示不喜欢只会在办公室的经理（armchair manager），只是交待别人怎样做，自己不下手。

他不相信这样的指挥模式可获得信服，和卓有成效。

他说，即使其公子，他亦让他以“实干”模式，追随在其身边5至6年，从销售做起而一路攀升。

他指出，目前的商业环境瞬息万变，因此不管在决策与贯彻计划，速度非常重要。

创意让公司走更远

许志国认为，尽管不能成为先行者，然而在营运一家公司，也不能缺乏创意，不然将面临末路。

他指出，譬如说苹果手机，日本、韩国早有其他产品，是在iPOD或其他产品的基础上再进步；苹果手机一出，基于设计与造型方便美观兼实用，才改变了整个游戏格局。

通过社媒了解市场脉动

许志国目前担任许志国投资集团执行主席，涉足教育、产业、媒体与投资业务，旗下世纪教育的教育事业逐步壮大。

世纪教育创办人兼董事经理的许志国说，世纪教育目前有2万4千名学生，6千多名外国学生，2年内增至1万名外国学生。目前大部份来自中国、中亚的哈萨克等国。

作为一名由媒体晋身企业的企业家，许志国集团内有首席创意员（CIO），而许志国媒体也有一组工艺人员。

许志国善用社交媒体的力量，他架设脸书，听取市场脉动。

他说，他本身拥有媒体公司与社交媒体平台，为感觉社群的脉动，他自己也架设脸书。

他留意在脸书上，人们如何对新闻做出反应，从中了解大马社会真相。

这名20岁就担任英文《婆罗洲邮报》总编辑，曾在英文《星报》担任副执行主席的媒体人追述，9岁时为了赚零用钱，还卖过报纸。

由于个人销售稍嫌赚得不多，他动起生意头脑，以集合朋友大批售卖赚取额外零用钱，这些点子目前用于产业的大批采购上。

办报有利企业品牌

谈到其媒体业务，许志国披露，英文FOCUS财经周刊已具有3万9千份的销售，其中以电子版超越对手。

根据马来西亚印刷媒体公证局（ABC）数据，在印刷版比对手少，然而在电子版方面，基于人们已习惯电子化，因此积极促销下这方面有不俗成长。

不过他指出，尽管在电子与社交媒体获很高浏览率，以营收计算还是实体版报纸带来更多获利。因此预料媒体业务，可能需要一段时间才能盈亏持平。

他自我调侃说，有人买私人飞机，有人买足球俱乐部，而他却不知何以独醉心于办报。

不过他表示会耐心经营，主要是媒体对其企业品牌有利。

谈到世纪教育2013年获最佳表现股只，让他获殊荣，他说，那是在3年内在贸服股中获最高回酬，由1亿令吉股本，增长至10亿令吉，增长4倍多，而获取上述殊荣。

时过境迁，他认为，目前，已不很在意奖项，而是以企业表现最为最重要。

销售产业须适当包装

许志国披露，有很多学生家长，尤其是中国或中东的，在此购买产业让孩子居住兼投资。

“然而数量还是不多，主要是各州对外国人购买产业，仍有不同的限制。”

他表示，作为发展商，他将选择以更适当的包装，销售其产业。

他说，世纪教育每年都派息，目前不会增派息，不过将根据过往纪录，有一贯的派息率。

误诊患癌打击沉重

多年前被误诊癌症，并度过了一段艰辛的疗程，是许志国生命中一记很沉重打击；不过他让自己忙碌，并善用每一刻，从而忘记身心煎熬。

他说，虽然起诉新加坡医生的首轮官司输了，不过他还是会上诉，因为同样的个案，发生在同一个医生的诊断上；最新疑受误诊之苦的，是名相识之朋友。

儿子加入公司
从销售做起累积经验

进一步询问时，许志国说其儿子许道隆（Cliford Hii），将在产业与企业方面扮演更大角色。

“儿子已受委董事部内，担任执行董事，负责集团品牌与企业策略；当然也希望儿子有一天能扮演更大角色。”

不过许志国不相信能凭一人之力纵横全场；他本身不信单打独斗，而更笃信团队所发挥的力量，这确保每个商业的环节都很强。

他说，儿子加入公司时，并未一加入就掌高职，而是从销售做起，然后往行政慢慢攀升上来，追随左右的各经理亦是如此慢慢累积经验后，才晋升事业阶梯。

他指出，其儿子将在产业方面扮演更显著角色，目前负责企业策划的儿子，也负责企业的所有业务，如媒体与其他投资，其公子也主动涉足餐饮业。