2017-12-03 13:06

我今年31岁从事旅游业，老婆38岁有工作，一位宝宝今年一岁。我要问以我目前的情况可以做到吗？如果我的太太要当全职家庭主妇，以我现在的收入可以吗？我想在35岁前，购买一间30万至35万的房子可以吗？房价不能超过35万，贷款90%可以吗？

我今年31岁从事旅游业，老婆38岁有工作，一位宝宝今年一岁。

我要问以我目前的情况可以做到吗？

1.如果我的太太要当全职家庭主妇，以我现在的收入可以吗？

2.我想在35岁前，购买一间30万至35万的房子可以吗？房价不能超过35万，贷款90%可以吗？

3.如果我要买屋子不超过45万可以吗？房价不能超过45万，贷款90%可以吗？以我目前的情况我的条件可以做到吗？

当开销超过收入……

答：Q1：根据蔡先生所提供的财务资料，笔者为蔡先生目前的财务状况分析如下：

（一）蔡先生的个人基本流动现金比率（Basic Liquidity Ratio）

从理财的角度来看，蔡先生必须确保拥有足够的基本流动现金比率（Basic Liquidity Ratio），至少要维持在3到6个月。根据以上的财务分析，蔡先生目前的流动现金比率是4.5，简单来说，蔡先生目前可以动用的急用现金为4个月半。

因此，就如以上的财务分析显示，这处于健康水品。

（二）蔡先生工资的债务供款比率（Debt Service Ratio）

如以上计算所示，假设蔡先生一个人负担他们的车贷，这些贷款占了他薪水的7.9%。这属于健康的水平（一般健康的债务供款比率必须要在35%以下）。

整体来说蔡先生的财务健康比率似乎没什么问题，但有一点蔡先生必须注意到的是，虽然蔡先生目前所拥有的债务很低，而且基本流动现金比率也处在健康，但是依照蔡先生财务资料，他们家庭的总开销是超出于蔡先生个人的收入。假设蔡太太决心要当全职家庭主妇，那建议他们可以在以下所列出的事项做调整：

I. 当蔡太太辞去工作以后，孩子还会继续让保姆照顾吗？还是蔡太太会接手照顾？如果蔡太太愿意接手，那是否保姆费就可以省略？

II. 当蔡太太辞去工作以后，她的个人开销是否还是照常？是否可以减低开销？

III. 当蔡太太辞去工作以后，其他开销如伙食费和日常用品是否可以再做调整？

买房前需适当调整支出

Q2：假设蔡先生想要在35岁前购买RM350,000的房子，并且想要跟银行贷款90%，蔡先生可以考虑以下的计算：当蔡先生买了新屋后，他的债务供款比率（Debt Service Ratio）：以供期为35年来做标准，RM350,000的房子的每月供款为RM1，490.76（以利率4.5%来计算）。蔡先生最新的债务供款比率将会是29.15%，而这个比率仍然维持在标准以内（35%）。这说明了，房贷加车贷只占了蔡先生薪水的29%，所以蔡先生可以考虑RM350,000的房子，因为购买RM350,000的房子以后蔡先生的债务供款比率还是处于健康的水品。

如今在马来西亚的房价频频高涨，所以建议想要购买房子的人要加以考虑及做市场比较。当然，假如蔡先生打算买这个产业是用来自住，那么根据蔡先生所提供的财务资料，蔡先生现在所负担的房子租金是RM1,000。而我们为蔡先生所计算的新房子每月供款大约是RM1,500，简单来说，蔡先生只要多加RM500就可以为自己所购买的房子付供款。为自己供房子总比为别人供房子好，而且以蔡先生目前的财务状况，是绝对有能力去应付房屋贷款。

用作投资需谨慎

可是，假如蔡先生打算买的这个产业是为了要投资，即赚取产业的增值或租金收入，那笔者建议蔡先生必须做出更谨慎的考虑及分析。因为以目前的产业市场来说，大多数的地区尤其是大城市，都有供过于求的情况，这不只影响产业的增值率，也影响产业的租金率。

话虽如此，但以目前蔡先生的经济状况来看，要腾出多RM500来为自己供房子似乎比较困难，原因是蔡先生一家的支出已远远超出蔡先生自己的收入，除非蔡先生可以在预算和支出方面做一些改变和调整。

为了让这一部份的分析更具体一点，笔者为蔡先生列出买房子所需的费用预算：

以上是笔者为蔡先生预算的买房子费用，依据蔡先生所拥有的现金资产（现金+定存）是RM50,000，如果蔡先生正准备用这笔资金来支付买房子的费用的话，就如笔者刚刚所提到的，蔡先生必须要在支出方面做出适当的调整，财务状况才不会这么紧凑。

债务供款比率不应超过35%

Q3：假设蔡先生想要购买RM450,000的房子，以供期为35年来做标准，RM450,000的房子的每月供款为RM1,916.69（以利率4.5%来计算）。简单来说，蔡先生需要挪出大约多RM1,000的资金来供房子。

债务供款比率（Debt Service Ratio）：

蔡先生所需为这RM450,000房子准备的费用计算如下：

从理财的角度来看，一般都不建议债务供款比率（Debt Service Ratio）超过35%，所以笔者不建议蔡先生考虑RM450,000的房子，因为购买RM450,000的房子以后，蔡先生的债务供款负担会变得更沉重，而且买房子预先要支付的头期、买卖合约以及贷款合约费用也已超出蔡先生可负荷的范围，蔡先生一家的经济状况本来就比较紧凑，所以建议最好不要考虑这种房价的房子。

换句话说，对蔡先生而言就好的方案是，蔡先生应该要选择低于RM450,000的房子。假设他选择买了RM350,000的房子的话，在蔡先生所赚取的收入当中，只需用其中29%来缴付贷款（请参考第二题的计算），而剩余的71%可以用在其他方面的开销与规划，包括可以规划孩子所需的教育基金，退休规划等等的财务计划。

当然，这也要看蔡先生和太太如何在预算和支出上面做出调整，计划周详后再做出决定也不迟。

本期主答：Pro Vision Wealth Management Sdn.Bhd.首席理财顾问林武耀