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60年产业发展风雨路(系列一)从木屋到综合产业.房市进化6阶段

Tan KW
Publish date: Sun, 10 Dec 2017, 08:59 PM
2017-12-10 13:00
人类进入文明社会,对房屋的要求日渐提高,特别是到了夜晚时分,房屋是一家人交流的空间,不论是用餐、阅读书报、上网掌握资讯,或是温习功课,基本都是房屋内进行。
除了是人类休息之所,房屋也是保护居者安全的温室,尤其是忙碌了一整天,或是在夜归的风雨路上,不论是已婚或是单身的上班族,平安回到家的感觉真好!
(图:123rf)

马来西亚从1957年独立至今,已经整整60年。这60年来,房屋发展经历不同阶段的演进,伴随马来西亚的成长,从设计简单的木板屋或组屋,到后来的单层、双层排屋、半独立和独立洋房,发展至今规划比较完善、格局新颖、主题多样式的多合一产业发展计划。

所谓的多合一产业发展,集多类型产业为一身,分别有公寓(服务公寓或共管公寓)、排屋、购物商场、医药中心、学院、办公楼、游乐中心、酒店和会展中心。

在巴生河流域,这样的产业计划比较多,分别位于双威城、首邦市、谷中城、吉隆坡市中心,多合一综合产业计划,已经不再是三合一、五合一,而是拥有更多类型的产业。同时,这类型产业将会日益普及,发展商展开这样的规划,主要是加强产业计划带给民众的便利性,提高产业的销售竞争力。

回看过去60年产业发展的演进,可以分为6个发展阶段,每个阶段以10年为基础:

1960年代
萌芽期

大马独立后,规划完善的住宅社区并不多,从非法屋到私人发展商、州政府参与发展的私人民宅先后登场,大马政府也在1966年制定房屋发展法令,以便更好管制房屋发展计划的推行。

购屋者与发展商签署的买卖合约,受到房屋发展法令的约束,例如发展商与购屋者签署买卖合约,如果是有地房屋,发展商必须在24个月内完工,假如是分层产业,例如公寓单位,那么房屋的兴建期限,不能超过36个月。

以今天的价值观来看,那个时代的房屋价格可能只需数千至万多、两万令吉,一个万多、两万令吉的房产,就是有地的单层和双层排屋,差别在房屋所在的地点,例如不同州属、不同城市的房价,会有一定的差别。

1970年
代稳定期

在这10年内,经济与人口稳健增长,推动市场对房屋发展的需求与购买,在房屋发展法令付诸实行后,带动更多私人产业发展商进入市场。在那10年,分层产业计划陆续推出,一些分层产业大厦,先后在城中建立起来。

分层产业陆续推出

房屋价格稍微扬升,但幅度不大,毕竟那年代进城人口没这么多,当时,大马经济仍以农业为主,主要劳动力留在乡村,从事农耕业务,赚取养家糊口的收入。

若有进城的就业者,普遍租房解决居住问题,他们之中,有些并不打算长久住在城市,对房屋的需求没有这么殷切。不过,坦白说,房产的供应尚未翻倍增加。

1980年代
巩固期

市场扩大廉价房屋的发展,1983和1984年商品价格滑落,影响产业市场的发展。

政府在1985年制定分层地契法令,作为分层产业发展的参考依据。1988年,商品价格好转,产业市场也恢复活力。

商品价影响屋价

这个阶段的产业价格,虽然受到商品价格的影响,但城中的产业价格涨势逐渐明显,与60年代比较可能增了一倍,当然,与今天的屋价比较,可能不到今天的10%。

以同一个地区的例子来说,当年的5万令吉双层排屋,今天提着灯笼到处找,未必有收获。

此外,城市的分层产业大楼陆续增加,多数是没有电梯设施的4或5层普通公寓。当然,也有楼层较多、密度较大,附有电梯设备的中价公寓。

分层产业发展所需的指南,从1985年分层地契法令出炉看出其重要性,这类型产业欠缺管理衍生的问题,催生另一套分层产业管理法令的诞生,特别是公寓的发展演进为比较高档的共管公寓、公寓别墅、服务公寓等等。

1990年代
成熟期

以产业质量和类型而言,显现出产业发展日趋成熟,住宅与商业产业的发展,开始融入现代化科技。产业的发展步伐加速,首要地点的地段供不应求,发展商增加共管公寓的兴建,并且开始发展综合产业城镇。

90年代初
搁置房产多

产业发展虽然趋向成熟,但是仍有许多不足之处,在90年代前半期,有些发展商规划欠完善,包括财务的掌控出现疏失,以致一些产业计划演变为搁置房产(Abandoned Projects),令不少产业买家,特别是第一次购屋者,面临毕生储蓄泡汤的危机。

搁置房产计划相当多,迫使政府建议实行“先建后售”机制,并且议决在2015年能全面落实,不过,并没有强制业者百分百采纳,而是同时采用“先售后建”及“先建后售”制度。

在1990年代的房屋价格,同样因建筑材料、通膨等因素上涨。不过,在巴生河流域,不论是一手房屋或转售房屋,一般在10多万、20万令吉之间。

对那个年代的购屋者来说,屋价涨了,难买得起。的确,以我国人民的人均收入来说,当年的10多、20万令吉房屋,同样超出他们的负担能力。

不过,如果今天回头看当年的房价,真的“便宜”,因为那年代的房屋,同一个单位的价格,今天已逼近百万令吉,有装修、房屋状况较好的单位,甚至叫价120至150万令吉,真的夸张。

2000年代
挑战期

法令与条例的修改,加强对产业领域的约束与管制,中国与印度经济崛起,营运成本大幅提高,可供兴建产业的土地日渐减少,业者开始兴建绿色产业计划,现代科技的采用进一步普遍。

豁免产业税
刺激交易

政府曾在2007年实施暂时豁免征收产业盈利税,以振兴之前一、两年产业交易呆滞的市况,在那期间,确实有协助推动产业的交易热潮。

在2008/2009年因美国次贷风暴,延伸为全球金融危机,在那一两年,大马产业市场受到波及,价格稍微偏软,大约便宜10至20%。

错过那一、两年的投资或置产机会,许多有心购买房屋,或是准备提升房屋,抑或是多买一间房屋对冲通膨者,几乎都未能实现。

在那期间,有关当局推出“大马:我的第二家园”计划,希望吸引海外投资者,将目光转向本地产业市场,增加市场的卖点。

2010年代
创新期

服务公寓、多合一综合产业计划陆续登场,少数发展商采纳先进市场销售配套。例如:服务公寓不包售卖停车位,围篱产业开始普及。

围篱产业普及

从2010年开始,产业价格介于偏高水平,一些地区的发展订价甚至翻倍,与2017年相距的5年前,“可负担房屋”的课题,开始登上产业论坛的讨论,不论是专题论述或是小组讨论。

州政府相关机构在一些产业讲座会,将“可负担房屋”课题带上论坛讨论。当然,比较频密的讨论是在过去两三年,最大的原因是产业价格,已经大大超出一般市民的负担能力。

分层产业管理更完善

前面提及分层产业管理,城市和谐与地方政府部提呈2013年分层产业管理法令,并在2015年提出修订后的条例,以便分层产业的管理更完善,可以让分层产业,特别是公寓业主受惠。

再回到“可负担房屋”的课题,对于房屋价格的“可负担性”,国家银行年报指出,从2010年开始,业者推售的产业单位,50万令吉以上所占的百分比普遍提高。

何谓第二家园?

政府在千禧年代期间推出:“大马:我的第二家园计划”,推动海外投资者购买大马的房产,希望带动产业与旅游医药、国际学校教育产业的发展,这项计划推出后,比较多海外银发族锁定的投资房产地点分别是巴生河流域、槟城、沙巴和柔佛州。

“大马:我的第二家园计划”开放给所有国家不分种族、宗教、性别及年龄者申请,成功申请者可以带配偶和孩子及一名佣人在大马生活。

申请者的孩子可以就读大马任何一所著名私立学校、国际学校或大学,配偶和孩子可以拿到与申请者同样等级的签证及在大马停留的时限。

不过,年龄超过21岁的孩子则需另外申请签证,申请者和家人可以投资任何类型的固定资产,例如房屋、公司股票、债券、定期存款或开设外币账户。

屋价涨幅超收入

国家银行的年报数据反映,我国的可负担房屋供应单位相当缺乏,在2014年,半数大马人赚取的平均月入,普遍在4585令吉或之下的水平。

我们以2014年的数据来谈,主要是从那年开始,产业价格介于2009年全球金融危机之后的高峰,可是人民的收入比较能负担的屋价,是在25万令吉或以下的价位。

不过,在2014至2015年期间,屋价已经高挂50万令吉,不论是单层排屋或是公寓(巴生河流域为例子),几乎都在这个价位之间,如果是其他州属,基于有关州属地价的关系,我们调低30、40%来研讨,胥视产业坐落在哪一个州属的二线或三线城市。

可负担房屋供应失衡

严格来说,可负担房屋供应失衡,导致屋价大幅上升,加剧市民拥有房屋的负担能力,在2009至2014年这5年,大马屋价平均成长7.9%,超出大马家庭平均收入的7.3%涨幅。这是各州产业涨幅的平均水平,如果将巴生河流域、槟城、沙巴或柔佛南方分开来看,产业价格涨幅普遍在双位数之间。

以2014年房屋的可负担性,被视为严重难以负担,屋价对比收入的比率为4.4%,特别是在一些人口较多的州属。

结语

居者有其屋是每个人心中的愿望,而大马政府自独立以来,不断探讨及给予各项房产奖掖,就是希望人人都有能力买房。考虑到需求的不同,数十年下来,房产类型也不断在更改且变化多端。

 

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