2017-12-17 13:00

懂得变通的发展商，在房市寒流之际，是否会过得较暖和一些？大马房市在经过数十年的发展，已经成为大马经济探测站。一旦房市放缓，意味着大马经济也同样面对低潮，产业市场对经济带来的间接及直接影响皆不容小觑。

懂得变通的发展商，在房市寒流之际，是否会过得较暖和一些？

大马房市在经过数十年的发展，已经成为大马经济探测站。一旦房市放缓，意味着大马经济也同样面对低潮，产业市场对经济带来的间接及直接影响皆不容小觑。

过去数十年，产业发展商面临了无数次的经济挑战，能够屹立不倒的大有人在。当然，也有不在少数的因为大环境的变迁，而被淘汰出局。而近两年产业市场放缓，发展商又是以什么方式保住赚幅，等待下一波的复苏呢？

第一招
拓展海外

在经济不景气之时，开源节流是每一家公司都会选择的方式，产业发展商也不例外。普遍上，能力较大的产业发展公司会选择开源，至于规模较小的，理所当然想方设法的节省成本。

那么，大马的产业市场放缓，想要开源，该怎么做？

发展商最爱澳英新

许多产业发展商会选择将业务触角延伸至海外市场，通过与当地的公司联营，是最快速进军的方式，而在众多的海外市场当中，澳洲、英国及新加坡最受大马产业发展商欢迎。

肯纳格研究主管林芬洁表示，国内规模较大的产业公司，在大马产业市场逐渐饱和的当下，都会选择将业务拓展至海外市场，实达集团（SPSETIA，8664，主板产业组）、绿盛世国际（EWINT，5283，主板产业组）、UEM阳光（UEMS，5148，主板产业组）及IOI产业（IOIPG，5249，主板产业组）等公司都在海外拥有产业项目，且不约而同选择与大马条例相近的国家，如新加坡、英国及澳洲。

当然，近年崛起成为强国的中国，尽管对于土地及房产管制相对严格，依然有财力雄厚的大马公司进军当地的房市。

“就如IOI产业，就进军了中国，其在中国厦门的产业项目表现不俗。”

拓展业务至海外市场，对于发展商而言，也等于扩展了目标市场，林芬洁表示，本地产业公司在海外进行的产业项目并没有限定目标市场，普遍上，当地、大马及其他国家的买家皆是产业发展商锁定的目标。

进军海外
须了解各国条例

不过，进军海外市场，并不是一件容易的事情，发展商还是会面对一定程度的风险，尤其是必须了解各国各区的条例。

林芬洁补充，汇率风险是发展商面对的最大难题之一，其次就是可能随时面对政策改变的冲击。

“审批或建筑工程延期批准、无法寻得适合的联营伙伴等都会影响进军海外，发展商必须了解当地房产供需。”

第二招
调整发展

进军海外市场谈何容易，而大马的产业发展商并不是每一家都是猛龙过江，也有的铩羽而归。因此，并不是所有产业发展商有能力或意愿，将业务触角延伸至海外市场。

大马瑞士信贷公司区域主管斯蒂芬就指出，产业市场是一个高度依赖国内需求的业务，想要拓展至海外市场并不是一件容易的事。

大马房产发展商会研究院主席黄忠立认同并表示：“想要在海外立足，必须要让当地消费者对公司有信心，同时也必须拥有强劲的资产负债表支撑。”

剩余的产业发展公司又会采取什么策略应对？那就是转型至近年需求量大增的可负担房产领域上，同时也设法给予更多的购房优惠，协助买房者购房，以保住销量。

转建可负担房产

林芬洁表示，在过去两年，大部份的产业发展商都调整本身的产业类型，尤以推出可负担房产为主。

据多项研究报告显示，房产价格低于100万令吉，尤其是50万令吉以下的房产，需求依然高居不下；房产价格高于100万令吉，则出现放缓的情形。因此不难发现，发展商进军可负担领域的用意。

林芬洁也指出，对比以投资为目的的购屋者，发展商更倾向于协助有意购屋自住或首购族，并给予更多的购屋优惠。

“此外，部份发展商也选择出清未销售单位，尤其是接近完工，但未售出的单位，因为，这将能促使发展商在完工前，透过给予优惠，维持赚幅。”

而在逆市中，有远见的发展商，也会趁低洽购土地，以为未来的发展做出部署。

洽购土地
部署未来

除了以上的开源，节流也是发展商不可缺少的策略，透过科技，则更能让发展商降低成本，而且更容易掌握购屋者的购屋意愿。

第三招
科技革新

科技的发达，如何造福房产领域？相信就是少走冤枉路！

大数据助分析市况
了解购屋者需求

林芬洁指出，拜科技发达所赐，所收集的大数据将能协助产业发展商分析产业市场情况，了解购屋者需求。

“此外，将科技如工业化建筑系统（IBS）和无人机应用在产业发展上，将能减少建材及员工成本。”

PropertyGuru马来西亚区经理谢尔顿指出，科技创造了一个开放的竞争市场，为教育及权利带来更大的信息，这为房市带来了一个更公平的竞争环境。

“科技赋予智能，让产业出现更有自信的决策，同时也缩短了学习消费者曲线的时间。科技让发展商能够更有效率的接触购屋者，并带来更有效率及高质量，同时价格也更低的发展项目。”

他说，科技的影响，在整个产业价值链中，是巨大的。

IBS省时省成本

谢尔顿指出，实际上，工业化建筑系统（IBS）能够让产业项目加速完成，同时也降低整体成本。主因是工业化建筑系统减少人力的参与，继而降低了人为错误带来的损失，同时提升生产力。

他说，透过工业化建筑系统，所需的建筑材料是在场外制造，并在施工现场组装。因此，整个建筑的一致性不言而喻，并更有效率及节约成本。

“理所当然，工业化建筑系统应用在大型项目上，更能显现效果。不过，在较小的项目上使用也同样带来不俗的表现。”

他指出，政府也不断鼓励更多发展商使用工业化建筑系统，显示大马产业发展朝着正确方向前进。

大数据
房产趋势指标

提到大数据的存在，谢尔顿指出，大数据对于各行各业而言，潜在带来改革。

“产业市场带来了庞大的数据，当中包括了各类型的买家及卖家。当然，不可忽略的有形数据。

例如地点、产业供应量、交易量、规模，甚至从中获知购屋者的消费行为等。”

谢尔顿补充，日积月累，大数据以倍数在增长，除了允许市场人士追踪不同的数据，更在整合后，创造出清晰的市场情报，包括价格走势、消费情绪及喜好和热门地点。

历史数据准确度高

“大数据潜能巨大，收集的历史数据准确度高，所显示的将是未来房产趋势重要‘指标’。”

无人机3大用途

Avetics大马营运董事钟德成指出，无人飞机（Drones）透过3个方向，影响产业市场发展，分别是产业营销、建筑、维修与检查。

产业营销、建筑、维修检查

他指出，以营销来看，早期使用直升机拍摄高楼影片较昂贵，而使用无人机作为空中摄录影片价格更实惠。

“发展商还可以使用无人机拍摄高楼建筑的全景图像，甚至藉以全方位的图像，出售阁楼单位。”

至于建筑方面，钟德成指出，无人机可以有效观察大面积土地情况，而且成本相对较低。

“与以往相比，必须花更多时间才能完成的调查工作，在有了无人机的协助后，可以将时间缩短至数小时内完成。

此外，在获得更多数据的情况下，产业公司不需仅在现场进行规划，反而可以在办公室内进行。

在施工期间，公司也可以随时更新照片及快速地在各部份之间传阅分享。”

钟德成补充，无人机也能够协助发展商在产业项目完成后，进行品质检查。

他指出，许多建筑公司目前已经使用无人机，包括莫实得产业及新加坡上市公司集永成集团（ChipEng Seng）。

第四招
吸引外资

在马币疲弱，国内消费情绪低迷之时，一些高端产业发展商把目标转移至海外投资者身上。为了吸引更多海外投资者前来大马购屋，发展商在世界各地举行路演，尤其是中国投资者，更是发展商重点锁住的目标。相信在一带一路（OBOR）带动下，更能吸引他们的青睐。

发展商锁定中国投资者

居外网（Juwai.com）主席乔治柯米尔指出，房产投资是中国投资者最喜爱进行的海外投资项目，而大马在2016年，在一线投资城市的排位更是上升至第18位。

乔治柯米尔表示，与美国房产相比，询问大马房产价格的人数还要更多，2017上半年的询问房产价格人数增幅由2016上半年的68%，激涨至138%。

他指出，对于海外买家而言，成本是非常重要的。因此，有高达79%的买家希望能够取得更低的价格。

大马发展具特色

乔治柯米尔认为，与其他国家相比，大马的发展更具有特色。

“大马给予其他的融资措施给海外买家，同时每单位投资额介于100万至300万令吉。”

乔治柯米尔表示，大马房产的投资回酬（ROI）也在更有利的7%以上，且拥有良好的售后服务，并属于固定收入投资。

房产投资回酬7%

他说，中国投资者普遍上在海外置产，主要是作为投资用途，因此产业管理服务协助他们出租该房产，将有助于购房者能够获得固定收入，更是吸引他们在大马买房产的主因之一。

依据大马联邦政府条例，外国投资者欲在大马投资，最低购买房价为每单位100万令吉。尽管如此，林芬洁表示，在2008／2009年金融风暴期间，却依然无法吸引外国买家进入市场。

“如果该项政策更具伸缩性，相信短期内将可以改变整个市场情况。

另外，全球及本地经济前景改善，是推动房产领域增长的主要催化剂。

鼓励更多国外投资者购买大马房产，将能提升大马房产需求，且会影响房价，因为以目前的标准衡量，大马房产价格属于“不可负担”。

林芬洁表示，尽管外国投资者的流入，对于大马房市而言是一件好事。但是基于部份原因，可能减弱国外投资者投资在房产的意愿。

“就如敦拉萨国际贸易中心（TRX）或吉隆坡城中城（KLCC）般，限制国外投资者仅能依据最低购买价，购买租赁地契房产，以避开他们进入大市场，继而引发激烈竞争。

其实，市场更应该做的事情，是透过吸引国外投资者进入大马房产领域，带来新业务及资金，以确保能够为大马经济带来倍增效应。”

林芬洁建议，上述关于国外投资者在大马置产的政策应该适时检讨，以确保大马房产不会因为国外投资者的投资，而抬高房价。

结语：

发展商在近年面对房市寒冬，牵引了多个与其相关的行业，为了想要过个不那么冷的冬天，发展商可谓法宝尽出。有者选择多元化业务，有者则延缓推介新房产，开源节流的方式层出不穷，房市春天的脚步是否近了呢，则有待时间去鉴定。