2018-01-07 13:00

2017年已经过去，那是个争议课题不时出现、产业滞销更明显的一年，踏入2018年，尽管市场预测经济与行业基本面强稳，不过，产业顾问认为，产业领域将继续面临严峻挑战。

产业顾问公司PropertyGuru大马区经理谢尔顿费南达斯表示，2018年的大马产业市场，严峻挑战不减。虽然消费者基本面改善，价格已从2017年开始下跌，但价格不易负担的高楼分层房屋滞销，生活成本上扬、融资严紧等等，将对2018年的产业市场构成不利影响。

根据PropertyGuru 2018年产业展望报告，过去几年，大马产业市场自行调整，可从走势缓慢、2015至2017年产业交易价格，缓缓往下跌反映出来。

2018年产业价格料保持稳定，吉隆坡、雪兰莪和槟城州的价格微幅下跌，另一方面，柔佛房价可能受供应过剩影响。

屋价料企稳

关于房屋可负担性的问题，谢尔顿在分享他的看法时表示，这问题还会延续一段时间。对一般大马市民来说，房屋的可负担性仍是个问题，目前的房产价格，仍超出许多大马人的购买力。

“这是因为一手市场和二手市场的价格水平，与消费者的负担能力存在差距。

房价比收入高4.4倍

谢尔顿说：“在2018年，产业价格的不可负担性，占大马人均收入的4.4倍，在一些大城市，例如吉隆坡和槟城，数据可能更高。”

他解释，尽管预测经济成长与原油价格复苏，可是，产业领域看不到B40（低收入）、M40（中收入）工资与可供消费收入增多的迹象。

B40指的是家庭收入不到3900令吉的底层群众，占40%。M40指的是家庭收入在3900与8300令吉之间的中层群众，也是占40%。

他强调说：“当前急务是正视房屋可负担性的问题，加速增加可负担房屋供应、改善市民工资水平，确保更多大马人有能力购买房屋。”

谢尔顿表示，预料私人界和政府机构，在2018年会进一步关注房产可负担性的课题，并且认为在可负担房屋的供应，发展商可扮演重要角色。

市郊有地房产受青睐

PropertyGuru调查数据显示，38%的消费者对产业领域持正面展望，比2015年的25%增多，预计2018年的产业市场，交易兴致继续围绕在有地房产、距离市中心不太远的市郊产业，例如雪兰莪州一些外围城市。

这些外围城市包括：万挠、沙亚南、依约、士毛月、哥打哥文宁等，预料交易将推动产业领域的成长步伐，这是Property Guru对消费者基本面展开调查的资料。

谢尔顿说，这些产业的买家主要是家庭购买来自住，毕竟有关房产的面积比较宽敞，预料这趋势将在2018年进一步普及，条件是买家可以获得贷款，发展商提供比较有吸引力、格局新颖的房产，迎合产业买家的需求。

根据MyPropertyData的资料，2017年，雪兰莪州产业交易较多的地区分别是实达阿南城，以及巴生的圣陶沙园，预料这趋势将延续至2018年。

规定可负担屋比例

Property Guru2018年产业展望调查报告，其中一个建议是：让发展商在其产业组合中，提供一个比例的可负担房屋，好比法定要求保留土著房产单位的情况。

谢尔顿说：“这些措施将可以改善可负担房屋的供应，在有地房屋或分层产业方面，可以考虑兴建没有屋内设备单位，以降低产业的售价。”

他补充，假如可以，应该提高土地面积比率，以便发展商可以兴建更多房产单位，充份利用土地资源、降低兴建房产单位成本，将省下来的发展费让产业买家受惠。

提及改善产业买家的购买兴致，以及投资／购买产业新热门地点，PropertyGuru指出，2017年消费者基本面逐渐改善，预料这股情绪将延伸至2018年，条件是市场没有被重大、不利的对外因素影响。

“先租后买”助缓滞销

另一方面，Property Guru搜寻的数据显示，目前的产业滞销问题，主要集中在城市地区的高楼共管公寓，导致市场对共管公寓的购兴下跌，从2017年5月至今下跌大约3%。

谢尔顿说，2018年产业市场的流行语是“租屋”、“租房”，由于房屋的负担性不易、生活方式的改变，以及面临购屋融资问题，接下来的日子，租赁产业市场的重要性将更显著。

他补充：“拥有房屋的传统概念将面临挑战，市场人士预计，这一发展趋势将日益普及。”

未来5年
租屋市场益发重要

他说：“更多的马来西亚人，特别是年轻的一代，他们选择租屋多过购买房屋，在接下来的5至10年，租屋市场可能与产业买卖市场一样重要。”

谢尔顿预计，2018年将出现更多租屋计划，柔佛州的“Jauhar Prihatin”是其中一个例子，这项“先租后拥有”的计划，主要是供符合资格、可是无法获取贷款者，参与柔佛州的可负担房屋计划。

申贷不易仍是问题

Property Guru举国家银行的数据为例，2017年第三季，整体房产贷款批准率，介于73%的高水平，只是不同州、地区的产业贷款批准率稍有不同，基本介于67至85%。

尽管产业贷款的批准率逐渐改善，不少产业买家仍面对贷款不易批准的问题，“马来西亚人普遍接受市场事实，虽然他们也想购买产业，可是，他们的努力却面临生活成本上升、就业不稳定等问题的冲击。”

谢尔顿指出：“许多人会选择联名申请房屋贷款，现阶段，国家银行不大可能加紧贷款条件，房屋贷款利率至少维持在原有水平。”

无论如何，贷款批准条件调整为毛收入为基础，可能是2018年其中一个拥有房屋较为简易的措施。

房市需时巩固

达证券产业与产托分析员谭倩雯说，2018的产业市场，走势料保持淡静，市场仍需要时间进一步巩固，发展商将因为营运成本上升、新增供应构成竞争，在产业发展的道路上继续面临挑战。

她说，“一马房屋”将陆续建成并移交锁匙给购屋者，买家选择也相应增加，由于银行依然收紧贷款，虽然经济数据好，不过，必须是市场看淡因素消除后，基本面才有望改善。

坦白说，本地购屋者的负担能力并不强，新加入职场的年轻人，有一些面临信用卡债、车贷负担、削弱他们对产业的购买力，产业销售也无法全面回升。

她补充，政府重新推出的“M yDeposit”融资计划，有助首购族筹集融资，相信一些符合资格者将可从中受惠。

发展商：城市转型”是出路

对于城市发展商Sky World私人有限公司来说，尽管市况走势放缓，该公司看好2018年的产业前景，信心满满迈入公司成立10周年庆。

与同侪相比，Sky World是新发展商，该公司创办人兼董事经理拿督吴天平表示，公司将推出其新品牌运动：“城市转型”，同时，建筑一个自己也想要居住的产业。

另外，他补充，公司连可负担房屋也有进行建筑品质评估系统（QLASSIC）认证，根据了解，30万令吉或以下的房屋，有进行Qlassic认证的发展商并不多。

他说，毕竟采用QLASSIC认证，可以让消费者对他们产生信心，除了QLASSIC认证，还有遵守发展规划的工程质量管理（CONQUAS）。

“在马来西亚，平均一年有7600个产业建筑计划，只有4.1%符合QLASSIC认证条件，Sky World是其中一家，因此，房产质量是可以肯定的。”

另外，他表示：“我们会展开市场研究，在对的时机、推出好房产入市场，并锁定正确目标，不需担心房产无法出售。”

他补充，现阶段，公司的房产计划位于策略性地点、价格合理的发展计划，普遍获得产业买家的支持。”

吴天平说，目前房产市场走势稍低，购屋情绪还未全面恢复，发展商竞争激烈不在话下，但SkyWorld发展将持续努力，提供一个具备3大优势：就是价值创造、完整的生活体验，以及革新概念与设计的产业项目。

“坦白说，在好景或市场不景气，只要房产位于好地点，而且是优质房产计划，都可获得产业买家的支持。”

拟推总值22亿发展计划

展望2018年，Sky World发展预备推出4至5个产业计划，估计发展总值22亿令吉，目前，未入账销售接近10亿令吉，公司有信心2018年表现比2017年理想。

产业顾问：下半年走势较明朗

实力产业经纪公司的陈建业说，从购屋者的角度来看，本地房价远远超出个人的购买力，房屋价格难以负担的问题，依然延续至2018年，目前预测2018年的房产市场，可以说未见曙光。

房价远远超出个人购买力

虽然市场上有一些新的房产计划，可是，不少年轻人都难以负担，首先，申请房产贷款这一关并不易批准，除非是联名购买。

最近这几年，已有不少产业投资者，将目光转向郊区、或是城市外围地区，有能力的投资者，可以买来作为民宿，财力不足者，只要能解决上下班的交通问题，他们还是会考虑购买的。

也许到了2018下半年，产业市场走势才比较明朗，假如目前不急于购屋的买家，到时再规划也行。

供求失衡为关键

在产业发展领域，供求若失衡，将对市场造成不利冲击，严格来说，本地产业市场供求不均衡，已持续好几年，在刚过去的2017年，情况尤其明显。

不只是产业供求失衡，产业滞销也相当严重，特别是高价、高楼房产，反映业者过去几年进行规划时，对产业市况前景的预测，面对反差成果。

假如希望2018年及之后产业市场的发展，可以更加平稳，各相关机构、业界人士需正视供求不均衡的问题。

产业市场供求不均衡的情况，从2015年逐渐明显，卖不出的住宅单位介于10年高位，价格在25万至50万令吉占33.9%、50万至100万令吉占最大比率，占35.3%、超过100万令吉占13.8%，以及少过25万令吉占17.0%。

也许大家有些纳闷，为何少过25万令吉的房产，25万至50万令吉的房屋也会卖剩，主要原因是房产所在位置。

房产滞销10年最高

对雪隆一带的市民，25万令吉房产属于可负担产业，可是，对其他一些州属的子民，假如他们月入在1000至1500令吉之间，想要购买一间25万令吉、30万令吉的房屋，不论是单身的个人，或是有家庭的联名购买者，严格来说并不容易。

国家银行的报告，突出产业市场供求不均衡的风险，自此之后，住宅与商业产业供求失衡问题似乎并未改善。

截至2017年首季，未能售出的住宅房产总共13万零690间，为10年来的最高水平，反映新推出房产价格，与家庭无法负担房产的差距。

柔未出售房产占27%

在13万零690间未售出房产，几乎是2004至2016年平均每年7万2239间的一倍，大约83%的未售出房产，价格在25万令吉及以上水平，在无法出售的房产中，61%是高楼分层产业，在这之中的89%，价格超出25万令吉。

其中，柔佛拥有最多的未出售房产，占大马未出售房产的27%，然后是吉隆坡14%，以及槟城8%。

结语

从产业市场人士的观点，不难看出他们对2018年产业市场，仍持谨慎、观望的态度，不过，借用发展商的话，不论是好景或不景气，只要房产位于好地点，而且是优质房产，还是可以考虑购买的。