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永久地契 租赁地契‧买哪一种?

Tan KW
Publish date: Mon, 30 Jul 2018, 02:39 PM
永久地契(Freehold)及租赁地契(Leasehold)是两种不同的房产法律拥有权。永久地契──屋主能够永久拥有房产,而租赁地契是屋主在特定期间拥有政府的地契,即30年、60年或99年。在东马,永久地契几乎是不存在的。

永久地契(Freehold)及租赁地契(Leasehold)是两种不同的房产法律拥有权。永久地契──屋主能够永久拥有房产,而租赁地契是屋主在特定期间拥有政府的地契,即30年、60年或99年。在东马,永久地契几乎是不存在的。

当我们购买产业时,经常会问同一个问题──我们应该选择永久地契或是租赁地契?哪一项比较好?而这并没有一个准确的答案。

甚么是永久地契?

根据《国家土地法典1965》第40款(第1965条第56款)(National LandCode),所有属州的土地都属于州政府权力的管辖范围。永久地契是指国家永久性地将房地产转让给买家。因此,对于永久地契,买家可以自由转让(或处理)拥有权,而不需要申请政府相关单位批准。

此外,购屋者还应该注意,所购买的房地产是否需要州政府批准才能转让拥有权。所以,买家需先查看地契是否有任何限制条款,然后才决定是否购买。

甚么是租赁地契?

租赁地契是指州政府向公众出租一定年限的房地产。在马来西亚,年限通常为30、60、99年,甚至999年。期限届满后,所有权将归还州政府,包括在其上的任何建筑物。

尽管如此,《土地征用法令1960(Land Acquisition Act1960)》赋予州政府获得土地使用权的权力,不论它是永久地契或租赁地契。一般来说,强制征地只发生在国家需要开发土地的情况,并且给予业主合理补偿。举例,政府对轻快铁和捷运项目所需征用大量永久地契地产。

租赁地契的缺点

1)租赁地契的房产交易需要更长时间
租赁地契房产的交易,需获得政府相关单位批准,时间可以从3个月到一年,甚至更长。因此,租赁地契的房产交易时间,肯定比永久地契的更长。

2)更新/延长费用
期限届满后,租赁地契的所有权将归还州政府。因此,租赁地契的屋主必须在期满前向政府相关部门申请延长或续期租赁。一旦批准延长年限,业主将被要求支付一笔地价,这费用在每个州属有不同的计算方式。

以雪兰莪为例子,租赁地契的延长费计算公式可以在《雪兰莪土地规则2013(Selangor Land Rules2013)》和《雪兰莪采石规则2003(Selangor Quarry Rules2013)》中找到。

雪兰莪政府在2011年6月雪兰莪私人土地和矿业部颁布的《私人住宅的拥有权计划》中提出的两个选择如下:

选项1:支付30%折扣的全额地价
选项2:支付1000令吉的地价

如果业主决定以后再出售房产,业主必须支付地价的余额;另外,也将进行土地冻结令,以防止屋主将房产转让给第三方。该方案的条件是业主是否继续使用该房屋作为居住地。

全部地价的计算如下:

地价=1/4 x 1/100 x 的市场价值(平方英尺)x 土地更新年限 x 土地面积(平方英尺)

举例,产业的价格是 rm80 每个平方英尺, 需要更新期限为 89 年及地面的面积为 1,400 平方英尺:

 1/ 4 x 1/ 100 x rm80 每个平方英尺 x 89 x 1,400 平方英尺 = rm24,920.00

这适用于吉隆坡的规则。根据吉隆坡联邦国土资源部(以下简称“土地上建造的建筑物的价格”)计算的:

地价=1/4 x 1/99 x 的市场价值(平方英尺)x 土地更新年限 x 土地面积(平方英尺)

举例,产业的价格是 rm80 每个平方英尺, 需要更新期限为 89 年及地面的面积为 1,400 平方英尺:
 1/ 4 x 1/ 99 x rm80 每个平方英尺 x 89 x 1,400 平方英尺 = rm25,171.71

3)银行融资难
租约越短,其价值越低。如果其土地的期限少过99年租赁的一半,许多银行是可能不批准该贷款。如果它的剩余期限不到40年,买方只能用现金去购买。

4)租赁地契的价值
在第20到30年,永久地契和租赁地契的房产价值将以类似的速度上升。然而,与租赁地契相比,永久地契在增值方面较具优势,原因是租赁地契的价值在年限即将结束的几年内将趋于贬值。

总结

拥有永久地契的产业,表示你将永久拥有它,但是州政府还是有权力把它从你的手中拿走。

所以,当一切都是平等的,你才应该选择拥有永久地契的房产。然而,无论是永久地契还是租赁地契,其他因素比如地点、发展商的知名度以及增值才是买家首要考虑的因素。

 

http://www.sinchew.com.my/node/1779016/永久地契-租赁地契‧买哪一种?

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