年轻人是购屋领域的新人，多数时候不大了解购屋的过程，假如在不了解情况之下敲定交易，担心会做出错误决定，或是犯上购屋新人常犯的错误，一些错误可能被迫付出昂贵代价。

须有基本常识

我们在产业市场购买房产，主要是向发展商订购，或是在转手市场物色，也有少数人是从拍卖市场购买。

不论是在一手市场向发展商订购，或是从二手市场物色，又或者是在拍卖市场投标，这些都需具备一些基本常识，而且所需具备的常识稍微不一样。

许多购屋新人普遍会有第一次购买房屋，需要缴交“学费”

的经验，“学费”数额可多可少，他们心中有许多疑问，比较常见的有：

●以我的收入水平，可以购买的房屋是在哪一个价位？

●购买建成的房屋或兴建中房屋的分别，各有哪些优劣点或存在哪些风险？

●兴建中的房屋与建成的房屋，在价格上的差别有多大？

●购买房屋的整个细节，需经历哪些过程？

●与发展商／产业卖方签署买卖合约、与银行签署贷款合约之前，需注意哪些事项？

●在选择银行贷款时，应该注意哪些细节？

询问银行可借贷额

针对购屋新手的问题，购屋者协会中文组主任陈钟灵说，欲购买房屋的年轻人，即使尚未订购房屋，也可以向商业银行了解，以本身收入水平可以购买的房屋价格。

他说，银行贷款部的人员，根据房屋贷款申请者提供的资料，计算出他们能借到的购屋款项，包括分期付款的年数、每月的分期付款数目。

大家都知道，房屋是一项重要资产，购买房屋与购买其他商品不一样，因此需要非常谨慎。一旦决定错误或投资失策，可能会赔上不少辛苦赚来的金钱和储蓄。

建好与兴建中房屋差价约10%

购买建成的房屋与购买兴建中的房屋，价格上会有一些差别。至于差幅有多大，陈钟灵表示，这很难说，因为胥视产业所在城市、是永久地契或租赁地契产业等等，一般可能在10%之间。

他说，在一个产业兴旺的地区，即使是租赁地契房产，价格不会输给另一个坐落在永久地契地段的产业。

所谓地点兴旺的地区，必须具备的条件包括出入交通便利、治安良好、社区基本设施完善，如果是分层产业，公寓管理得好，也是提升产业价值的关键。

地点可为产业加值

无可否认的是，假如产业坐落在永久地契的地段，而且是在一个兴旺的地点，可以为产业的增值加分，不过，价格可能比市场平均水平稍高。

假如是购买发展商兴建中的房屋，手中拥有的现金不需太多，一般需要准备屋价的10%作为首期钱，如果是在二手市场购买，由于交易必须在3+1个月内完成，必须确保顺利办理银行贷款，避免迟付款被迫缴交利息罚款。

选择口碑佳发展商

如果是向发展商购买新推出的房产，应该挑选口碑好的发展商，查看发展商是否将土地抵押给银行、假如有关产业是坐落在租赁地契的土地上，还有多少年，建筑蓝图是否已获批准等等。

在向发展商订购房屋之前，需要知道产业坐落的位置，再来确认该地点之前是否为废矿湖、填了垃圾的空地或是低洼地，每逢下雨会发生水灾。

如果在意这些地点或对这些地点没有信心，最好是不要做出购买决定，以免给了订钱又后悔或懊恼。

为提高发展商推售产业的吸引力，一些发展商会提供购屋者，免买卖合约律师费，不过必须采用发展商的律师。采用发展商的律师有利有弊，好的方面是可以节省律师费，惟凡事以发展商利益为出发点。

此外，发展商提供的新屋推售小册子，只能充作参考，从里边提供的资料，加上其售价做比较，然后再请教一些对购屋较有心得的前辈，以免做出错误决定。

买转手屋 确保卖主非破产者

至于购买转手房屋，必须确保卖主不是破产者，虽然可能性不大，但曾发生过一些买主面对这样的问题，苦恼不已，因此确保律师搜寻后取得精准报告。

准备足够的律师费及印花税

在与银行签署贷款合约之前，必须准备足够的律师费及印花税，因为这是一笔不小的费用。

林若辉律师指出，律师的收费是以屋价为基础，首50万令吉1%、接下来50万令吉0.8%、再来200万令吉0.7%、接下来200万令吉0.6%，再来250万令吉0.5%，超过750万令吉可商洽，但不会超过0.4%。

此外，政府征收的印花税则是首10万令吉1%、接下来11万至不超过50万令吉2%，超过50万令吉3%，以此类推。

在选择银行的贷款配套，是以个人的财务条件为准，这需要由银行贷款部的主要人员为个别申请者进行估算，譬如申请者的年龄、收入的数目、就业的领域（确保工作稳定）、准备购买的房屋价格，预备贷款多少百分比等等。

林律师说，在订购房屋之前，可以先向一些银行询问，表明本身准备购买价格在30万至35万令吉的房屋（假设），以本身的收入、准备多少年的房屋供期，可以贷款的数目等等，或者是自己的收入数目，可以购买价格在哪一个水平的房屋等等。

也许这样会更实际，以免付了订钱，却面对贷款申请被驳回的问题。

竞标拍卖屋12须知

提到购买拍卖房屋的问题，实力产业经纪公司总裁陈建业说，当产业被列为拍卖单位后将被封锁，拍卖行或拍卖经纪会在该房屋贴上封条，有意竞标者不能进去里边看房屋的状况。

他说，房屋被封锁了，屋主或租户可能还住在里边，假如他们不搬走，必须申请庭令将他们赶走。

投标拍卖房屋成功者，除了向银行贷款，还需要签署一份文件（Deed of Assignment）。

须了解市价

“加入拍卖者本身必须了解市价，才能加入拍卖行列，不能太多人加入拍卖厅，同时需要掌握保留价等等。”

陈建业补充，被摆上拍卖桌的产业单位分为两种，其一是由银行举行，另一是由法庭进行。

他说，综合房产投资者对投标拍卖房产的疑问，主要有以下几个：

1.拍卖房产是否比较市价便宜？
拍卖桌上的房屋，以保留价，或是人们常说的底价开始让公众竞标，所谓的保留价多半是以市价作为参考。假如在第一次的拍卖会上无法售出，下一次的拍卖会上，将降低10%价格来拍卖。

有些时候，假如产业坐落在不错地点，一再的竞标，价格可能被推高，甚至比市价稍微高一些。

2.为甚么房产会被拍卖？
当贷款者无法按时缴付房贷的分期款项，借贷机构如银行、金融公司将发出相关信件催收款项。

如果贷款者不能在限期内还清贷款，借贷机构有权拍卖其产业。

3.拍卖产业哪里找？
有意购买拍卖产业者，可透过报纸分类广告、银行公告、网络上获知拍卖产业的资讯，不过最好是选择商誉佳、评价较好的大型网站。

4.可以进入待拍卖房屋看看吗？
在没有得到允许的情况下，任何人不得擅自进入待拍卖屋，只能在房屋外面勘察房屋周边的情况，即使是有人居住，也未必能入屋查看屋内状况；另外，也可以向有关产业的管理层、查明前业主是否拖欠公寓管理费、公寓保险费及其他费用。

如果是有地房产，也需要探听屋主是否拖欠水费、电费、排污费或门牌税。有些时候，这几笔费用可以累积成一笔不小的数目。

5.如果前业主不愿迁出怎么办？
假设有关住户态度不友善并且不肯给予合作，最好通过法庭申请庭令来驱赶住户，可是申请庭令需要花费。

6.投标者是否能以保留价购得房屋？
如果拍卖日当天没有其他竞争者下标，通常这可能性不大，投标者有机会自动得标，就是以保留底价购得该产业。

7.甚么时候要办理土地搜寻？
投标者可以通过律师，到指定的土地局进行土地搜寻，查证该产业是否已被冻结、或者面对其他限制。如果有关产业被冻结，投标者必须解除限制令，才能完成产业转移手续。

8.参与拍卖会前需要准备甚么文件？
假如投标者已决定出席拍卖会，必须先取得完整的拍卖通告（POS&COS）。拍卖通告包含有关产业的详细信息、拍卖时间、地点及拍卖条件等等。

9.拍卖日当天必须携带甚么文件？
拍卖日当天一定要携带个人身份证及副本、银行汇票、完整的拍卖通告以供参考。

10.汇票哪里买及准备甚么数额？
竞标者须向银行购买汇票，汇票数额就是该拍卖房屋底价的10%。如果拍卖当天竞标失败，汇票将全额退还。反之，如果成功得标，汇票将会用作支付房子的10%首期钱。

11.得标者有多久时间缴清余款或完成贷款手续？

得标者必须在90天或120天内，把房屋的90%余款缴清，否则10%的按柜金将被没收。

12.拍卖会在哪里进行？
大马的房产拍卖案件主要分为两种（Title／地契与LACA）。地契个案通常会在高等法庭或土地局进行，LACA个案则是在拍卖行或私人场所举行。（注：LACA是Loan Agreement Cum Assignment简称）

多管道探测房市景气

在我国，超过95%被拍卖的房产，都是因为业主无法偿还贷款所致，因此房产拍卖市场也会被视为经济和金融表现的指标，拍卖房产越多、暗示经济前景被看淡。

陈建业认为，房产是好景或暗淡，从拍卖房产多或少反映，在产业市场较淡时，拍卖房产会比较多一些，如果掌握拍卖的程序，在投标拍卖房屋之前做好功课，年轻人也有机会购买到优惠价房屋。

他说，我们可以从几个层面，观察房产的市况和经济概况，除了新推出的产业计划，发展商促销房产的广告，家庭债务和房屋贷款数据、二手市场和拍卖行情，也是重要指标。

国家银行在报告中指出，各大银行严批贷款，房产市场得以稳在健康水平线上，过去一年家债也比前期减少。在二手市场，明显看到更多业主在要价方面让步，特别是需要现金周转，会选择降低要价，以更快脱售手上的房屋。

陈建业表示，强大的市场基础和稳固的银行体系，有助于房产市场克服眼前障碍及重建买家的信心。

“不过，假设未来市况不见好转，市场会有更多无法出售或出租的房产，这个时候应该是物色良机，当然最重要的是个人有一些储蓄，至少足以支付购屋首期钱。”

需要基本预算

我们都知道，购买房屋不只是需要准备首期钱，还要预算购屋所需的律师费、印花税，简单装修费等等。因此，不论是在一手市场、二手市场或投标房屋市场购买，都需要有基本的预算。

结语

年轻人对购买建成房屋或兴建中房屋的不同点，有了基本的认识后，接下来需对准备购买房屋的类型，有关房产的特色稍微了解，然后再根据本身的财力与需要，进行购屋规划。

当然，最重要的还是本身的财务预算，在本金充裕的情况下，可以放眼地点较佳、质量较好的房屋。假如首期钱的准备不充足，可以从购买小房屋起步，作为对冲通货膨胀的一个资产。

http://www.sinchew.com.my/node/1785720/年轻人买屋梦（中）‧首次买屋从何下手……