星洲日報/投資致富‧企業故事

想置产又要财务自由

Tan KW
Publish date: Mon, 01 Oct 2018, 01:07 PM
每个人所赚的收入是因他的职业而有分别,举个例子,产业经纪的收入是销售产业的佣金,或出租房屋的佣金,以莲读者的情况:她的被动收入是租金收入。

读者莲来信指出,她今年38岁、单身,想在吉隆坡买一间公寓,不晓得以她目前的财务状况是否可行?

1)薪金:RM5000
2)第一间公寓出租:RM1250 (月供RM416、还欠RM46,000)
3)第二间公寓出租:RM1300(月供RM941、还欠RM188,000)、两间公寓管理费与维修储备金,每月共RM325
4)公积金:RM50,000
5)银行存款:RM70000
6)信托基金:RM5000
7)每月保费:RM737.40
8)个人开销:RM1000
9)股票:RM80,000
10)交通费、电话费、水费、电费,住宿由公司提供。

她在信中提出以下两道问题:
1)需要怎样投资,才能达到财务自由?
2)计划今年内还清第一间公寓贷款,是否还能再买房产?

莲读者的财务状况

每月收入:RM5000
每月租金收入:RM2550(RM1250+RM1300)
总收入:RM7550
每月开销:RM3419.40
现金盈余:RM4130.60

流动资产:
银行存款:70,000
单位信托:5000
股票:80,000

长期资产:
公积金:50,000
公寓1市价:无提供
公寓2市价:无提供

流动负债:
个人所得税:9000(根据总收入简单计算)

长期债务:
公寓1贷款:46,000
公寓2贷款:188,000
资产净值:缺乏资料

财务比率:
流动比率:45倍

偿债比率:
18%(采用总收入)
27.14%(采用月收入)

债务对资产比率:无法掌握公寓的市价

答:

《富爸爸、穷爸爸》作者罗伯特清崎认为,个人要达到财务自由,主要是能将所赚的收入、转为被动收入或组合收入。

每个人所赚的收入是因他的职业而有分别,举个例子,产业经纪的收入是销售产业的佣金,或出租房屋的佣金,以莲读者的情况:她的被动收入是租金收入。

罗伯特清崎设定财务自由的10个要点:

1)对自己的财务决定负全责,在长期财务目标的范围内,评估你的财务决定、购买资产与财政开销。

2)控制开销,跟进每一项开销,在采购任何物品之前三思。

3)制定财政预算,在受局限的情况下生活。

4)先支付自己,这样你可以:a)让自己更富裕、b)停止变穷。

5)不面对任何债务,如果要达到财务自由,无债生活应该是你所想要的。

6)设立应急基金。

7)不停止学习,定时教育自己关于财务的知识,应该是你优先重视的事项。

8)拥有明确、简要的财务目标。

9)简化你的生活。

10)第二份工作或兼职,以加强赚钱能力。

以莲读者的例子,你的租金收入(被动收入)是RM2250,应该概括你每月的RM3419.40开销,还清RM234,000的贷款,以便达到财务自由目标。

简单说,以罗伯特清崎的看法,你需要购买资产,以步入财务自由轨道,不是承受更多债务。

一些人可能认为,财务自由或是自主等于退休,或拥有一些没有回酬的嗜好,我见过一些商家,他们的看法是:惟有财富转移到第三代,对他们来说才是财务自由。

以我看,财务自由是一个人拥有足够的资产,可以在不依赖就业收入的情况下生活,决定财务自由或是自主的两大重要因素:资产和债务。

许多人误以为:获取高收入就是富裕,实际上是净值(资产减去债务),就是本身拥有的减掉欠别人的,最好是每年检查或掌握自己的资产净值,以便达到财务自由。

不过,通货膨胀率也是生活中的重要因素,因为会影响我们的生活水平,削弱我们的购买力,举个例子,假设年通膨率是5%,你每月的开销是:'

第一年:RM3590.37、第二年RM3590.37、第三年RM3769.89,它会复杂化影响整个形势,开始的时候似乎简单,然后就不简单了。

债务对资产比率不可超50%

回答第二道问题,可以动用RM46,000的现金,还清公寓1的贷款,一旦还清贷款,以及产业增值,个人的资产净值将可以提高。

关于购买另一个房产的问题,建议莲读者检查自己的偿债比率(不到35%),以及债务对资产比率(不到50%),这两大比率有助你管理所有债务。

根据大马报穷局的资料,每年有2万人被申请入穷籍,主要有以下3大原因(2013至2017年数据):

1)汽车贷款:26.4%2)
个人贷款:25.8%3)
房产贷款:16.7%

请注意:这是惊人的比率,显示今天的大马人,并没有很好的管理债务。

经过计算后,我认为,假如买新公寓,每月贷款分期不能超过RM1701.50(采用总收入计算新的偿债比率)、(RM7550x35%-RM941.00)。

为何这样计算?因为你的收入不是都花在每月的分期付款,你仍需要购买食品、生活开销、旅游、保险费、汽车维修等等。

另外,你也需重视另一个关键因素:债务对资产比率,不可以超过50%,许多购屋者经常忽略这点。

假如你的所有资产,由银行贷款融资,那么你不拥有任何净资产,这是你买或不买另一间公寓要做的最终决定。

由于没有两间公寓价值的资料,无法提供比较全面的意见供参考。以下是采用债务对资产比率计算:

总债务:RM197,000/50%
总资产:RM394,000
减:现金偿还公寓1的贷款以及公积金结存后的流动资产:RM235,000

以上结存数额,实际上等于你的公寓1和公寓2市场价值,因此,不妨检查你公寓目前的市场价,越多越好,因为可以拉低50%的比率。

市场价值由供应与需求、地点、产业地契(租赁或永久地契)、公寓类型决定,买家或卖家需对产业价格达致共识,而且申请贷款需获银行批准。

请注意:在迈向财务自由,财富累积的过程,如果是向银行贷款购买,必须偿还贷款加上利息(见表)。

另一个适合你组合收入的投资工具是:产业投资信托,这个信托拥有许多类型的商业产业,例如办公单位、医院、停车位、货仓等等。

产业投资信托让投资者有机会涉及以上各类型产业的投资,这个信托通过购买的产业,然后出租或转售赚取利润。

总结一句,由于缺乏一些重要资料,建议你寻求执照财务规划师的意见,了解财务规划程序的6个步骤,相信将有助你迈向财务自主之路。

 

http://www.sinchew.com.my/node/1798845/想置产又要财务自由

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