最近几年，发展商转向兴建容易卖出的房产类型，焦点放在改善公司的现金流，不再强调盈利赚幅，并希望州政府降低转换土地用途收费，以便可以增建较多的可负担房屋。

然而，大马房市欲振乏力，问题并不仅仅在于可负担房屋；正值2019财政预算案倒数之际，本期专题特别邀请产业界专家深谈大马房市当前所面对的重重挑战。

大马房地产发展商会卸任主席拿督斯里法迪依斯干达说，目前产业市场面临严峻挑战，82%的买家购置产业准备自住，超过50万令吉的产业，滞销单位多，而且不只是房产，店屋办公单位滞销情况也相当明显，柔佛、森美兰、霹雳、雪兰莪等州属，皆面临类似问题。

由于政府采取限制外资置产措施，来自海外的买家，已从2017年1月开始下跌，在2015年之前，沙巴有不少海外产业买家，分别来自台湾、韩国、中国、香港等地，已从去年开始缩减。

限外资置产海外买家减

法迪补充，严格来说，如果与区域市场比较，大马的产业价格并不昂贵，假如要人民有能力购买，前提是薪金需要提高，而要求提高薪金之前，必须是竞争力和生产力同步提高。

他说，目前，大马大约有3200万的人口，2018年杪将接近3300万人，如此看来，市场对房产需求有增无减，可是，本地年轻人拖欠贷款比率相当高。

3大挑战屋价难降

根据数据显示，40岁以下宣告破产者，其中26.7%是因为没有偿还汽车贷款、25.5%则因为拖欠个人贷款违约。另外，16.8%因为没有按时或没有偿还房屋贷款，还有10.3%则因为商业贷款违约被宣判入穷籍。

16.8%因无法还房贷破产

在违约者当中，有些是因为收入低、财务承诺高，有些是因为不善理财、过度开销，少数一些因为失业，无法履行偿还贷款职责，这是非常遗憾的情况。

法迪补充，发展商面对许多挑战，不过，最主要的3大挑战分别是：遵守条例成本、融资成本、以及土地成本，这是不可能大幅调低屋价的原因。

怡保工程首席执行员兼董事经理拿督孙兴存指出，产业发展商的赚幅已经缩小，一些小型产业发展商，赚幅可能只有单位数，即使大型的产业发展商，也难达到20%赚幅的水平。

说到供产业发展土地的成本，也是大马房地产发展商会新任主席的孙兴存表示，当前产业市场步伐缓慢，发展商是否继续购买土地供未来发展，或是静观其变，将手上的土地进行规划，然后按计划推出新房产单位？

土著单位滞销待售

孙兴存说，当发展商准备发展一块土地，必须向州土地局申请转换用途，申请获批后，接下来将向地方政府提出，寻求建筑图测、发展准令的批准，这些需要付出时间和金钱的代价。

另外，发展商也必须承担土著保留单位的问题，他说，大部份州属的土著固打是30%，部份州属的土著保留单位甚至高达60%、或是50%，而且申请发展商滞销单位待售，迟迟无法释放，或是只批准转售一部份单位，以致滞销问题无法迅速获得解决。

未出售土著保留单位
总值5.39亿

关于土著保留固打的课题，吉打、森美兰、马六甲是土著保留固打偏高的州属，截至2018年首季，这3个州的未出售土著保留单位可从附表反映。

根据房地产发展会分会展开的调查，数据来自该3州发展商会员，未出售的1023个土著保留单位，总值5亿3890万令吉（见附表）。

甲未出售土著单位占滞销房产64%

假如是全国各州的未出售土著保留单位，被套牢的金额更庞大，这些单位不能第一时间转售，需要寻求州政府当局的批准与释放，才能转售给非土著买家。

这些单位占全国产业资讯中心20%的滞销房产，在上述3个州属，以马六甲最高，占该州滞销房产的64%。

土地不足 成本高涨

土地成本高昂，而且越建越少，在供应短缺的情况下，成本水涨船高，发展商不可能吸纳所有的成本，一部份将转嫁到购屋者身上，造成房屋的可负担性变得更沉重。

冀适度开放土地

关于土地资源的供应，业者希望各有关当局，例如州政府、地方政府能按情况，开放一些可供产业发展的土地，舒缓土地短缺的问题。

另外，公共与私人企业联营，也是克服土地不足的办法，减轻产业发展商面临地价高昂压力，在节省开销之余，可以增建可负担房屋，让更多购屋者受惠。

可负担房屋供应难持稳，特别是在城市中心，主要问题包括：适合被征用的土地不多，而且土地成本高昂，这些都是业者面对的挑战。

另外，城市化比率逐年上升，需用来发展产业的土地也增多，可是，土地供应却无法补足。

拥屋自住 遥不可及

过去几年房产价格持续上扬，价格超出一般中低收入打工人士的负担能力，国家银行在其年度报告中指出，高价房屋、特别是超出50万令吉的房产，供应过剩，收入至少要有1万5000令吉才有能力购买，以本国人民的收入来看，只有5.4%的人口有能力购买。

仅5.4%人口有能力购屋

至于可负担房屋的供应依然短缺，已经有一些人放弃购屋，选择租屋克服短期间无法购屋的问题，相信这是应付中低收入群，在等待可负担房屋建成之前的折衷方案。

无论如何，租屋不是长期办法，毕竟多数大马人倾向于拥屋为努力目标，不论是自住或投资，购买产业也可对冲通膨冲击，或是作为留给下一代的资产。

可负担屋恐过剩

另外，孙兴存说，过去两年，公共与私人领域发展商，先后推出不少可负担房屋，当这些房产计划完工后，到时市场上会不会有太多的可负担房屋？这是个需要重视的课题。

与此同时，业界顾问表示，过去两、三年，买家收入不符合资格、融资幅度降低、银行要求更多辅助文件，导致有能力购买房屋者相应减少，发展商被迫面对较多房产卖不出的问题。

投资欠佳购兴退减

谈到投资产业，实力产业经纪公司总裁陈建业说，在目前的市况，投资产业不再那么有吸引力，因为价格停滞不前、租金回酬率偏低，多数是因为需求放缓，以及供应增加。

他说，两三年前在转手市场购买产业的投资者，如今面临转手价未上扬、租金收入不平稳的情况相当多。

屋子难卖冲击发展商现金流

投资产业收租如果不理想，包括难收租、或是待租单位多，面临巨大竞争压力，这些将影响投资者的兴致，如果产业投资者购兴退减，自然影响发展商的销售率，然后进一步影响发展商的现金流。

在现金流不顺畅的情况下，发展商的业务发展将受到冲击，也可能影响公司的赚幅，连续的负面因素，对公司未来的业务发展将是弊多于利。

审批严谨 房贷难批

关于30万令吉的可负担房屋，这应该是国民比较有能力负担的屋价，就以购买30万令吉的房屋为例子，假如贷款90%，就是27万令吉，购屋者年龄30岁、贷款为期30年，他每月的分期付款大约是1300令吉。

假设净收入有3500令吉，同时，没有其他贷款分期负担，也没有拖欠信用卡债，没有高等教育基金贷款，申请房屋贷款获批的机会将相当高。

越大笔贷款 不获批比率越高

3年前，根据大马银行公会的数据，房屋贷款不获批的比率大约20.50%，在那之后，申请贷款不获批的比率并未下跌，反而显示上升，而且是数据越大笔的贷款、不获批的比率越高。

此外，国家银行宣称，2017年的贷款不获批比率，保持在23.1%的偏低水平，不过，房地产发展商会2017下半年，在会员之间展开的调查反映，82%受访者表示，不获批比率高达82%，比2017首半年的73%更高，也许国家银行和房地产发展商会，是从不同角度看待贷款不获批的课题。

贷款不获批的原因包括：申请者超出偿债比率，无法通过中央资讯信贷系统（Central CreditReference Information System）的审核，偿还分期付款能力不足等等。

针对购屋者申请贷款难获批的问题，产业发展商会认为，最主要是银行审批条件严谨，导致许多购屋者因为融资不易，被迫放弃购屋计划。

在这种情况下，发展商面临房产单位无法悉数售出，必须以本身财力握持卖剩单位，加上一些土著保留单位未能全部卖出，申请开放转售需要一些时间，如此一来，营运成本相应加重。

由于营运成本加重，盈利赚幅被削弱，影响企业的现金储备，对企业接下来的扩充计划，可能会有不利冲击，就是不能按原定计划推出发展计划。

提供融资助首购族

提到可负担房屋的发展，一马房屋机构（PR1MA）的目标是在2018年之前，兴建24万间可负担房屋，兴建中的房屋有6万间，其中1万间的锁匙已移交给购屋者。

冀恢复“My Deposit”融资

对首购屋者来说，他们普遍希望政府恢复提供“My Deposit”融资计划，在该项计划下，假如购买价格低于50万令吉房屋的首购族，可获得3万令吉或屋价10%的拨款（以低者为准）。

政府为该项融资计划拨款2亿令吉，由于反应热烈，在相当短的时间内已被申请，在推出该项计划之后，更多售价在30万令吉之间的房屋，将优先让首购屋者申请。

如果这项计划有助推动产业交易，协助首购屋者购买房屋，同时，有利于推动发展商的业务，以及能激励发展商提供价格低于30万令吉的可负担房屋，业者希望政府考虑推出上述融资计划。

屋大价低 难以兼得

与此同时，大马房地产发展商会研究院主席拿督黄中立指出，业者面临发展成本日益上升，购屋者对房产面积与屋价的期许有落差，他们一方面希望房产价格不昂贵，同时，也希望会是一个面积较大的单位。

以附图为例：面积较小单位、成本较低，可负担性较高，面积较大的单位，屋价较高，对购屋者更加难负担。

黄中立说，屋业发展受符合条例成本影响，这些成本包括：转换土地用途付费、繁琐的符合资格条件、资金付费、交叉补贴、需保留土著固打单位等成本。

在城市地区，土地代价高昂，这些土地获发展的密度偏低，可兴建的房产单位较少，每单位土地成本上升、屋价也会被推高。

结语

本地产业发展市场还有不少待解决的架构性问题，当中包括公共资金未获善用、中低收入群负担房屋的能力有待改善，生活成本压力高，市民购买房屋的储蓄有限，导致筹措购屋首期资金面对困难。

http://www.sinchew.com.my/node/1807605/预算案前-‧-细数房市难关