【前言】对我们来说，住家是重要的所在，舒适的家园，让孩子放学、打工族下班后，有一个放松自己的居所，特别是路上遇到狂风暴雨，安全回到家的那一刻，是最好不过的事，可以说那不是笔墨所能形容的，即使房屋的建筑面积不大，也称得上是温暖的家。

有瓦遮头感觉安定

童年的记忆是美好的，当然，也有一些人不这样认为，特别是对那些没有固定家园，经常需要搬迁的家庭，他们可能是因为工作的关系，或是父母没有自己的房屋，被迫向别人租屋，因而需要为搬家烦恼和忙碌。

在马来西亚独立前后，郊区许多的家庭，住的是木板屋、或是亚答屋，假如没有照顾好房屋或欠缺维修，遇到下雨时，父母出外种田还没回到家，在家的孩子们需要移动家具，拿出水桶盛水，对他们来说，下雨一点也不诗情画意，不会因为下雨、天气转凉可以好睡，心情变好。

从我们长辈的心情可以看出，家园是何等重要，一个安稳的住家，可以让一家人住得舒适、开心，家人之间关系和睦，大家心旷神怡、身心灵都健康。

那个年代，供兴建房屋的土地不缺，除掉大城市，例如首都吉隆坡不说，人们住的几乎都是有地房屋，主要以半砖、半木房屋为主，屋前、屋后都有一些活动空间，花草树木环绕，小孩子们在玩乐中长大，是一幅很美丽的画面。

虽然物质生活比较欠缺，不过，在玩伴多的环境下长大，还是相当的快乐。

时代不断进步，房屋的兴建也与时并进，半砖、半木的房屋逐渐改良，成为整齐的单层排屋，百叶窗是许多人的记忆，可以根据需要调宽、调密一些，总之比起半砖、半木房屋的木窗好多了。

从乡村进城念书或是找工作，看到整齐的排屋，多数的大专生、打工族，都会羡慕可以在“花园屋”租房，数十年前，如果两个人合租一间房，一个人需要支付的租金，普遍在35至50令吉之间（一间房的租金在70至100令吉左右），以这个租金来看，今天几乎已翻了10倍。

如果房屋靠近巴士站、小商店，或是小型菜市场，那是最好不过的事，在城市工作了一些年，大家以购买房屋为努力目标，可是，在那个年代，想要买屋并不容易，因为供应不多，需要符合一些条件，例如已结婚、或是该州的子民等等，还要经过抽签，幸运的话才有机会被抽中，并且获分配到房屋，那些是80年代之前的情况。

一些口碑好的产业发展商，每当推出新的房产计划之前几天，就可以看到接获通知的购屋者，漏夜排队等待选购，那个时候，可以说市场供不应求，而且屋价涨幅也相当可观。

房屋政策几番调整

90年代初开始，公寓和共管公寓计划陆续增多，市场供应短缺的情况开始改善，供需基本保持平衡，打工一族努力工作、存钱买屋，可以说是最大的奋斗目标。除了向银行贷款，也可以申请公积金存款，作为买屋的部份融资。

在80至90年代，多数的公寓是四层或五层楼，没有电梯，因此，比有地的排屋便宜，购屋者逐渐改变思维，可以接受入住公寓，总之会比租房来得理想。

在那个年代，屋价普遍在10万令吉以内，5万、6万、7万占多数，对当年的受薪一族来说，其实也不简单，那时多数受薪族的收入，普遍不到1000令吉，储蓄未必丰厚，想要买数万至十万令吉的房屋，谈何容易？

如果是比80年代更早期，好比70年代，五、六万，已经是城市的双层排屋价格，虽然屋内设计简单，较后翻新更换里边一些设施，保留至今会是很值钱的资产。

数十年来，房地产业的发展，可以说是大跃进，价格更不用说，也翻了不少倍，产业的格局与概念不断革新，城市与周边地区的房地产计划，如雨后春笋般建立起来，房产单位的供应，当然也翻倍增长。

在这期间，大城市与小城市的产业发展商，普遍都取得不错的赚幅，吸引更多业者加入有关行业，成就了不少大型、中型产业发展商，只要拥有土地资源，申请转换土地用途、发展产业计划获批，向银行申请贷款过关，招聘所需的人才，一般都可以开始推行产业发展计划。

当然，在这段期间的产业发展，并不是一帆风顺，也发生一些问题、面临一些挑战，对购屋者打击较大的应该是：房产搁置计划，虽然我国有1966年房屋发展（管制与执照）法令，可是，由于执法不严谨，产业发展搁置的发展商，一般都没有受到严厉惩罚。

由于房产搁置计划有增加的趋势，前首相拿督斯里阿都拉就任期间，建议在2015年落实“先建后售”

（Build Then Sell、简称BTS）机制，确保购屋者的利益获得保障。

在这个机制下，购屋者与发展商签署买卖协议，支付10%的头期钱之后，其余的90%购屋款，等到房屋建好后才支付。

这是一个对购屋者较有保障的计划，可是，发展商普遍不认同，并且认为这会加重他们的财务负担，同时，减少所兴建的房屋单位，进而推高房屋的价格。这个购屋者期待的计划，后来获得前任房屋与地方政府部长拿督阿都拉曼证实，当局决定暂时搁下该措施，主要是考量一些产业发展商财力的问题，避免因为兴建的房产单位减少，产业价格被推高，到头来也是购屋者受到不利冲击。

房产为何滞销？发展商如何应对？

说到市场对房屋的需求，目前，大马约有3300万的人口，从这个数据来看，市场对房产的需求应该是有增无减，可是，为何会有这么多的滞销房产单位？

大马房地产发展商会主席拿督孙兴存说，过去两年，公共与私人领域发展商，先后推出不少可负担房屋，当这些房产计划陆续完工后，市场似乎出现太多可负担房屋的供应，这是个需要重视的课题。

由于房屋供应逐年加入市场，导致供应量持续增加，加上年轻人符合贷款的条件不强，以致市场出现不少滞销单位，根据数据显示，40岁以下宣告破产者，其中26.7%是因为没有偿还汽车贷款、25.5%则因为拖欠个人贷款违约，另外，16.8%因为没有按时或没有偿还房屋贷款，还有10.3%则因为商业贷款违约被宣判入穷籍。

在违约者当中，有些是因为收入低、财务承诺高，有些是因为不善理财、过度开销，少数一些因为失业，无法履行偿还贷款职责，这是非常遗憾的情况。

在产业市场面临滞销时，发展商如何突破重围，房地产发展商会前任会长拿督法迪依斯干达说，发展商在促销房屋，必须更有创意、更有技巧，包括在财力范围内提供优惠或奖掖，努力推高销售。

他披露，如今产业买家有更多选择，价格在50万令吉以内的房屋，供应量比过去增多，高价房屋，例如在80万以上的房产，通常比较难出售。

“产业价格普遍维持在中至高水平，在巴生河流域，买家把焦点转向郊外地区，特别是为了购买有地房产，一些新的产业热门地区，例如雪兰莪州的万挠、双溪毛糯、士毛月、万宜已成为焦点，这些地区的房产价格，比市区便宜。”

市场对有地房产，例如排屋和共管公寓、服务公寓仍有一定需求，不过，对半独立式洋房和独立式洋楼的需求，有下滑迹象，主要是价格高昂，有能力购买的人并不多。

近10年来，房地产业发展除了持续演进，格局也多样化，高价房产包括双锁匙类型、发展商兴建城市房屋，还有综合产业计划，例如3合1、5合1等等。3合1发展计划较多，主要是结合购物商场、服务公寓以及办公单位，5合1综合产业计划，除了购物商场、服务公寓、办公单位，还有学院和酒店，其中一些还附设医院，这是深受城市产业投资者看好的因素。

另一方面，大马房地产发展商会，促请政府放宽房屋贷款，让购屋者比较容易申请房屋贷款，进而拥有属于自己的房屋，至今，大马人拥屋比率仍有待提升。（见表）

“先租后买”两全齐美
或者“共居”也不错

鉴于本地房产价格偏高，市场上许多年轻人买不起房子，而购买房屋已经成为现在主要的财务负担，特别是对于首次购屋者，有迹象显示，现在越来越多大马年轻购屋者，准备选择“先租后买”（Rent To Own简称RTO）方式，解决住房的问题。

如果目前仍在租房子，并不确定自己是否能够负担得起属于自己的房屋，那么，通过“先租后买”计划，购屋者可选择在一段时期内租房子，并在租约到期前（例如5年）把房子买下来，加入“先租后买”计划的产业发展商，与租客（有潜能的购屋者）签署一些文件，协助他们购买房子。

世界各地大城市的房屋价格，普遍超出市民的负担水平，形成产业市场新的发展模式，“先建后租”（Build toRent简称BtR）已经崛起，成为日益普遍的趋势，以协助市民解决住房的问题。

美国、英国，以及其他多个先进国的大都市，“先建后租”已日益普及，预期这样的发展格局将进一步推广，共居或共住：Co Living，是最近这几年最广为人熟悉的关键词，把空间平均分配就是“共居或共住”，居住空间狭窄是许多大城市居民面对的问题，共居或共住房产单位，是发展商将公寓单位建好后，以出租方式，让公司保持稳健的现金流。

举个例子，一个二房的公寓，发展商建有二个浴室，一个共用厨房，一个小客厅，两个卧室皆附设个别浴室，提供租户方便和基本隐私，这种格局在外国一些城市已非常普遍。

在本地市场，假如是一个二房、二浴室单位，通常只是主人房有连接浴室，另一间浴室则不连接卧室，而是大家可以共用，这类型公寓，主要是同住在一个单位，多数是属于一个家庭，当然，也有少数是合租一个单位的上班族、或是大专生。

关于上面叙述的一个二房公寓，发展商建有二个浴室，一个共用厨房，一个小客厅，两个卧室皆附设有个别浴室的房产单位，已开始在吉隆坡登场，只是目前，尚未如外国般普遍，不过，只要人们对居住空间概念，跟随时代不断调整，这趋势将日益普遍是迟早的事。

【结语】产业发展趋势不断演进，不只是住宅产业，商用产业、零售产业的发展也在转型，科技的革新开始影响产业的发展，早年备受看好的商用产业，比如店屋、办公楼，如今，开始受到共享工作空间Co Working的影响。

至于零售产业，例如百货市场、购物商场，市场景气的程度开始褪色，网购风潮普及，在家也可以从事网购生意，上网购买各类型商品者，已不局限年轻人，其他年龄层的消费者，也开始成为网购客，这是许多业者意料不到的情景。

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