大马197亿令吉滞销房产靠外力，行？不行？国际社会动荡不安，尤其是香港发生的纠纷引发了“离家潮”，希盟政府在这时间点祭出的2020年财政预算案能否有效降低产业市场高居不下的滞销房产？时机有对吗？

放宽外国人买屋限制

希盟政府执政后的第二份财政预算案提到，建议将外国人购屋门槛由原本的100万令吉降至60万令吉，为了减缓对国内买家带来的影响，政府披露这项政策仅维持1年，且指定是城市地区滞销的高楼产业，至于新发展项目及有地房产不在此列。

对于这项建议，市场人士普遍认为尚有许多待厘清的部份，包括如何议定“城市地区”，而且，房价决定权属于州政府的权力，未必是联邦政府说了算。

还有不可忽视的一个重点是，政府并没有在预算案中宣布调整包括国人及外国人在内，第六年脱售产业的产业盈利税（RPGT）这不免让人心存疑虑，政府降低门槛的用意是要引进更多的外国住客？还是让外国住客购房后出租／出售作为投资之用？

假设是为了吸引更多外国人入住，届时大马可能成为“多元国籍”国家，假设外国人是购于作为出租／出售之用，市场可能有限，毕竟原本就是因为国人无法负担高端产业价格，政府才会祭出这项降低外国人购屋门槛的政策。

香港买家询问度高

PropertyGuru大马区经理谢尔顿指出，政府将外国人购屋门槛由100万令吉降至60万令吉，短期来看，此举有望向外国买家开放滞销房产。

谢尔顿指出，发展商普遍对政府这项政策赞誉有加，因有望协助解决未出售房产问题。

至于香港目前发生的纠纷事件，在这时间点上推出这政策，会否吸引更多来自香港的买家，谢尔顿认为，在政府宣布这项新政策之前，香港买家已对大马房产表现出浓厚兴趣，因此预计新政策将更进一步的激发港人购买大马房产。

不过，谢尔顿认为，降低外资购屋门槛上还有许多方面必须进一步研究。

“这当中包括州政府实施这项政策面对的技术问题，例如该如何定义‘高楼产业’和‘城市区域’，同时如何在原本限定外国人购屋必须高于100万令吉门槛的地区应用。”

恐炒房延缓国人买房

也有部分市场人士忧虑这项建议可能会导致炒房现象出现，以致更进一步拖慢本地人买房的步伐。

谢尔顿同样不排除这项新政策会引起国内买家的不安，忧虑在外国卖家竞争和其他因素驱动下，国内产业价格将上涨。

谢尔顿解释，部份国人担心国内购买者必须与国外购买者竞争，也忧虑出现人为抬高售价，以将房产价格“推入”合格价格范围内，以便售予外国人。

谢尔顿强调，政府已经做出澄清，表示降低外国人购屋的门槛仅限于未出售房产，并不适用于新建房产，同时仅在2020年实施，料将很大程度的减少了不利影响。

“这项政策适用于城市地区滞销的高楼产业，对于二手市场和有地房产则不适用，这将能禁止外国卖家与本地卖家出现竞争的情况。”

本地买家购兴不高

谢尔顿也提醒道，也许因其他因素影响，部份城市地区的高楼产业出现过剩，换个角度来看，证明了本地买家对于这类的房产兴趣缺缺。因此，谢尔顿认为开放让国外买家购买，也许并不完全是一件坏事。虽然这政策仅针对未售产业，但将间接影响发展商在同等地区推介新房产项目的举动。

总结而言，谢尔顿认为，将外国购屋门槛从这项措施虽然短期内能够解决供过于求的现象，但是在实施上，政府仍须纳入考量国内买家情绪，同时在减少滞销房产短期内的利益中取得平衡，毕竟透过外部干预方式降低未售房产数量并不是最理想的解决方案。

新策成效
专家看法不一

大马房地产发展商公会（REDHA）主席拿督孙兴存在出席联昌研究举办的预算案座谈会上指出，土地管辖权归州政府所有，仅有州政府有权降低外国人购买房产门槛。

他认为，政府在政策中定义的城市地区可能涵盖吉隆坡、雪兰莪、新山及槟岛，而物业类型也限定为高楼产业。

孙兴存相信在普遍公众出现不利反应的情况下，城市和谐、房屋及地方政府部门（KPKT）可能会重新考虑这项政策。不过，他认为，以目前外国持有大马物业拥有权低于3%的情况推测，预计政府将在未来，制定可提高外国人购买本地房产的政策。

60万以上公寓占31%

联昌研究则认为，政府的这项建议虽然有助于减少滞销房产，但带来的效果有限，因大部份滞销产业的价格皆低于门槛设定的60万令吉。

联昌研究指出，今年第二季，价格高于60万令吉的未售服务式公寓和SOHO仅占整体滞销的住宅、服务式公寓及SOHO产业的约31%比重。

大马投行则相信，这项政策有助于增加外国购屋者对本地房产的需求。

丰隆分析认为，实际上政府的这项建议对发展商降低未售房产的情况并未带来显著帮助，加上目前形势动荡，因此相信对发展商的影响极微。

房屋和地方政府部祖莱达随后也指出，降低购房门槛目前仅是财政部的一项建议，将进一步研究以确保可行性，同时，各州政府仍然可以依据当前情况，实施外国人购房的价格门槛，如槟城与柔佛的情况不同。

不过，丰隆相信，这项建议对发展商有利，因有助于降低滞销产业，而近期，房屋及地方部部长祖莱达也提到，可以向中国及香港买家出售未售的高楼产业的可能性。

值得注意的是，丰隆指出虽然政府更换了RPGT的基准年，但并没有调整所征收的比率，因此，购屋者仍然必须支付一定数目的RPGT，因此，预计无法提高投资者对产业需求的增加。

大马投行也认为，虽然政府将RPGT的基准年做出调整，但是整体上对产业领域的影响并不大。

符合外资购买的房产不多

马来西亚产业推广促进会副会长潘荣德指出，以最新的财政预算案来看，理论上在某种程度可做到有效降低未售房产，有望会吸引更多买家。

不过，潘荣德表示，政府制定的60万令吉门槛对减少目前的滞销房产帮助并不是很大，整体来看可能治标不治本。

潘荣德提出了一个最实际的问题，即在市场上，位于城市地区的未售公寓中，有多少产业的价格是低于百万令吉？他举例，在吉隆坡这些大城市，想要寻得60万令吉的房产难上加难，而且能够住在大城市的大马人也不少，所以假设有60万令吉的房产，已被本地人购买了。

以另一个角度来看，能够符合政府这项建议的房产数目可能不多，因普遍市场上滞销房产价格皆低于60万令吉，或者符合价格门槛，却不符合“城市”的定义，抑或超过60万令吉，但属于有地房产，因此实际上降低购买房产门槛助益可能真的不大。

大马非港人移居唯一选择

潘荣德也提到，自6月香港发生纠纷以来，引发港人考虑到大马置业，短短数个月内，查询“马来西亚──我的第二家园”计划者暴增，粗略估计在两个月内已比往常增加了逾40%。

他相信这只是一个开始，接下来将询问度将会继续激增，而港人首选移居的地方为吉隆坡和槟城。

潘荣德表示，对港人而言，大马是一个宜居的国家，地理位置及环境都很好、语言方面也没有问题，可以进行沟通。

“大马生活费对他们来说也合理，因此移居时也将大马考虑在内。

大马拥有相当明显的优势，即与香港文化差异不大，且大马也较多人懂得说粤语另外大马的房价对比香港较廉宜，仅是香港房价的七分一。”

潘荣德指出，港人对香港制度已失去信心，选择到海外置业，铺排未来的生活也并不是一件坏事。

潘荣德表示，目前大马房产出现供过于求现象，发展商应当把握良机，但是，大马并不是港人唯一的选择，因尚有越南、泰国、柬埔寨、台湾等地可供港人选择。

因此，潘荣德认为，政府应当废除第六年售屋收取的产业盈利税，因RPGT不能协助解决投资产业活动。

潘荣德认为，政府更换RPGT基准年从2000年1月1日改为2013年1月1日是敷衍的做法，因为无法解决整个房产领域面对的问题。

产业盈利税抑制购兴

他认为，RPGT限制了外国人投资大马产业的兴致，要知道，这些年以来，大马房产升值空间非常低，投资者难以获利，又何来可以缴付产业盈利税？

潘荣德反问，外国人购买产业第六年脱售必须支付10%的产业盈利税，试问在这情况下，有哪位外国投资者愿意投资在大马产业市场？

值得注意的是，国行近期的一份报告显示国内产业价格非常不可负担，在拥有产业盈利税，国人买不起的情况下，还有办法吸引外国买家购买吗？大马房产的竞争力又是如何？

198亿房产滞销
柔雪隆霹重灾区

根据国家产业资讯中心（NAPIC）发布的报告显示，截至今年上半年，共有3万2810个滞销住宅产业，总值高达197亿6000万令吉，其中共管公寓或公寓占1万4021个单位或43%，当中滞销情况最严重的是价格介于20万至30万令吉的共管公寓或公寓，有4912个单位或占15%比重。

NAPIC数据显示，住宅房产出现滞销情况最严重的价格介于20万至40万令吉，有1万3059个单位或39.8%，而超过100万令吉以上的则有4213个单位或12.8%滞销。

以60万令吉以上滞销房产来看，则有9922个单位或30.2%，不过，这当中包括有地房产。

NAPIC也指出，柔佛、雪兰莪、吉隆坡及霹雳是滞销房产重灾区，柔佛有多达6195间未售住宅产业或18.8%，而未售服务式公寓则有1万1371个单位，占比重70%；吉隆坡滞销的服务式公寓有2702间或14.9%；雪州未售住宅有4243间或12.9%，服务式公寓有1543或8.5%；霹雳有5796间或17.6%滞销房产。

各州规定不同

资料显示，大马并不是所有地区皆限定外国人购屋门槛价格在100万令吉，以雪州为例，地点不同，购屋门槛也不同；柔佛、马六甲则是以房产类型区分，有地房产和分层地契产业；玻璃市及砂拉越购屋门槛更是低于100万令吉，因此整体来看，想要有效实施这政策，还有许多技术上事情处理。

结语：市场人士普遍认为政府降低外国人购房门槛的这项建议，“想象是丰满，现实是骨感”的情况，因建议是好，实施起来并不是很理想，毕竟要完全符合“城市地区、高楼房产、滞销房产、60万令吉以上”等等条件的房产并不多，而且也与数据显示的滞销产业情况不符。

无论如何，政府这项政策目前仅在建议阶段，不排除会再作出调整，在撇开政策限定的情况下，大马产业市场与区域相比，又有哪些竞争力能够成为外国人首选？下期，就来探讨大马产业市场的优劣势。

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