我要买房！说很容易，真正实施起来，可能还有许多事情需要厘清，诸如该准备多少钱？该买甚么类型？该买在哪一区？一级房产？二手房产还是拍卖房产等等……本期，将为你分析现有的选择及各项选择的优劣势，让你至少心里有个基础，等真正想要买房之际也就容易得多。

如何买还看能力喜好

房产该怎么买？买房产不同于买菜，所要考虑的事情非常之多，仅仅是该买甚么房产，买在甚么地点等等就已经杀死不少脑细胞，这还没包括首期钱、贷款、申请EPF提领公积金等等繁琐的事项。

市面上现有的购房选择有透过向发展商购买的一级市场，向产业经纪或屋主购买的二手房产和拍卖房产，每个方式都有其优劣，主要还是胥视自己的能力和喜好而定。

需确定房产供自住或投资

马来西亚产业推广促进会副会长潘荣德指出，在购房前，首先需要确定的是，想要购买的房产是作为自住还是投资之用。假设自住，则建议选择环境绿化，适合一家人的面积，且设施要完善；至于投资，当然要选择靠近公共交通系统，附近拥有商场及办公楼等，以方便快捷为准，这样购买后出租也较有利。

高楼有地房产各有优劣

至于该买高楼好还是有地房产好，潘荣德为高楼如公寓和有地房产的一些优劣势做出分析：

■高楼产业：优势：设施齐全，通常拥有健身房、儿童游乐场所、游泳池等，可供家人休闲运动，另外安全性也较高
劣势：物业管理费昂贵，部份公寓密度非常高

■有地房产：优势：车位比较多，拥有自己的空间，较保值
劣势：价钱偏高，保安可能没有那么好，设施不多潘荣德指出，以现在的情况分析，公寓已越来越多，而有地房产则较少，以保值来看，有地房产永远较受欢迎，不过，普遍上首次购屋者都会选择购买公寓。

潘荣德认为，新房产普遍都不需要花大笔的维修费，而二手房产可能需要花钱装修，而拍卖房产可能会买到较偏远的地区，这也是一个必须注意的风险。

发展商倾向建高楼产业目前，有越来越多发展商选择建设高楼产业，因同样一块土地，建设拥有多个单位的公寓要比建设有地房产来得划算，但是要注意的是，公寓与有地房产的价格拥有很大的差距，而且，普遍上在市中心的尚可以寻得价格在50万令吉以下的公寓，而有地房产价格已超过百万令吉，甚至也少有新的项目。

一级市场VS二级市场

一级市场是市面上最常见的购屋方式，可以直接向发展商订购，以目前市况来看发展商更愿意给予优惠及赠品。

新房产入市费较低

另外，一级市场的房产都是新房产，在资金不足够的情况下，其实并不需要花大笔装修费，惟新房产可能位处新发展的地区，一些设施并不完善，可能需要更多的时间，附近的设施才会更完善。

特富房地产代理有限公司组长林幸霓认为，新房产的入市费较低，一些诸如律师费之类的费用已由发展商承担，而二手房产入市费相对较高。

“假设购买的房产价格40万令吉，购买二手房产者除了必须准备10%首期钱外，一些律师费也必须自付，至少需要4万至6万令吉才足够应付。”

至于新房产，目前市场上许多发展商都有给予优惠，且购买建设中的房产，在未建好前，初期供款只需支付较少。

二手房产较可选择地点

“与新房产相比，二手房产则可以看到整个地点的环境是如何，购屋者可以从中判断相关地点是否符合自己的要求。”

林幸霓补充，二手房产较可以选择地点，如可以选择购买父母家附近等，比较方便照顾，另外，也可以知道邻居是谁及附近有甚么设施。

“甚至屋子有甚么损坏的地方也能一目了然，至于装修方面，只要屋龄不大，而前屋主又有装修，基本就已赚到装修费了。”

她举例，假设一间屋子花了10万令吉装修，估价师在评估时，将会把50%的装修费纳入屋价里，假设屋子不需大整修，则购买该间屋子时，已赚到装修费。

购拍卖屋现为最佳时机

拍卖房产也是部份人士的选择，安德资产（Ernte Real Assets）执行董事谢廉义认为，如果购屋者想要透过拍卖屋达到成为屋主的愿望，现在是最佳时机，因价钱吸引人且有许多选择，目前，有许多投机者的房产遭到拍卖，比起以前，遭拍卖的新房产增加了10至15%。

价钱吸引人选择多

想要购买拍卖房产者首先可以浏览拍卖网页锁定想要的产业，较后可以透过附有的拍卖师及律师电话获取拍卖文件。

谢廉义指出，拍卖文件会清楚列出拍卖日期、举行拍卖的地点、标价、产业地址等资料，同时，也会显示相关产业是属于永久地契或租赁地契。

购买拍卖房产的步骤如下：

1）浏览拍卖网页，锁定想要的产业
2）透过附有的拍卖师及律师电话取得拍卖文件
3）向金融机构查询以目前收入可获得的贷款
4）将拍卖房产与一级和二级市场做价格等比较
5）前往土地局查询，了解是否面对第三方冻结令
6）询问律师有关房产是否需要承担杂费
7）考虑是否要购买相关房产

至于参与拍卖过程，谢廉义指出，必须购买相当于房价10%的银行汇票，并于拍卖当天的至少1至1小时半前抵达拍卖现场，并经过登记呈交汇票后，参与竞标。

“当你成功得标后，则必须签署合约，并支付100至200令吉不等的印花税费用。”

他提到，购屋者在签署合约后，就应当立即处理贷款事项，如无法在期限，普遍是90至120天内，所支付的10%首期钱可能遭充公。

须留意是否属土著屋或遭冻结

谢廉义也提醒想要购买拍卖屋者，必须留意相中的产业是否属于土著或马来保留地，因这些都是相当重要的讯息。

“更重要的是购屋者必须了解相关产业是否面对私人冻结令（Private Caveat）的问题，因一旦在私人冻结令下，产业将不能转换名字，除非解除冻结令。”

谢廉义指出，拍卖文件可以向拍卖师或律师获取，文件是免费的，获得文件后就要阅读了解内容。假设文件没有列出该产是否面对冻结令，则有必要向土地局查询。

“产业是否遭冻结非常重要，因将会导致申请房贷面对阻碍，更可能最终导致需以现金方式购买相关产业，直到解除冻结令后，再向金融机构申请房贷。”

他补充，普遍解除冻结令需时1个月，假设冻结令很复杂，则需花更长时间处理。

“此外，有意购买拍卖屋者也必须了解相关产业是否拖欠包括维修费、水电费等杂费，如有，将由谁承担？是否是银行？”

谢廉义也指出，购屋者在获得拍卖产业地址后，应当前往了解该屋子是否有人居住，因假设成功购得该屋子后，就必须与住户协商。

次轮拍卖会降价

谢廉义也分享一些贴士，即金融机构在拍卖产业时，第一次拍卖会以市价进行，假设没有人得标，则第二轮的拍卖将会降低数额进行拍卖（普遍是下调10%），因此，想要购买者可以趁降低价格之际出价竞标。

“不过，有时在没有人竞标的情况下，房价降低数次后，会再重新以市价进行拍卖。”

存特定风险

至于购买拍卖产业可能面对的问题，谢廉义点出最现实的情况即购屋者无法实际查看房产，除非有人居住在相关单位，而该住户又允许进入查看。

谢廉义提醒道，购买拍卖屋面对的风险包括原住户不愿搬迁、屋子面对冻结令及标错产业等。

“当然，也是会有好处，即有机会以比市价更低的价钱购得房产、遭拍卖的房产都是一定要出售的和可以选择自己想要的地点。”

考量交通面积地契类型

购买者在购房前，应当衡量本身的财务状况，要选择自己能力所及的房产。至于房产地点，目前市内已经饱和，许多新的房产已延伸至郊外地区，想要购买郊外房产者，必须将上下班所花的交通费纳入计算中，一旦选择的房产地点没有公共交通，每日来回仅车油及过路费就不是小数目。

值得注意的还有，在选择房产时，不要仅是看屋价，还必须了解有关房产的面积，尤其是每平方呎的价钱，因往往很多时候，只是注意屋价，以为30万令吉是你可负担的水平，但实际房产面积可能才500平方呎，根本不足以让1家4口居住，这将导致你买到一家无论是面积、价钱都不可负担的房产。

市场上，也有区分永久地契和租赁地契，以价钱来看，永久地契的房产价格相对更高，而租赁地契相对廉宜，但是，一些情况则例外，如位处黄金地段的租赁地契房产，其价格并不廉宜，甚至就算是小面积的单位，同样价格不菲。

这里要留意的是，虽说租赁地契的房产价格更低，但必须留意剩余多少年时间，有者的租赁期限是少于99年，有些甚至只有70余年，因此在购屋前，都必须了解清楚这些事项。

至于购屋者到底该买甚么房产，还是老话一句，决定权在购屋者的手上，如果想要交通便利，相信以后有能力小屋换大屋者，可以考虑先从低价的公寓著手，至于已婚打算买来长住，则不妨与另一半联名购买有地房产。

申请房贷要有稳定收入

房贷网站malaysiahousingloan.net管理员兼MHL咨询公司房屋贷款顾问叶佳强认为，想要成功申请房贷，最重要是要有稳定薪水，且是打工一族的话，一定要有雇员公积金（EPF）。

“较后，需检查本身的国家银行信贷资讯系统（CCRIS）资料，并向3或4家因此询问贷款额，假设有多家批准放贷，则代表财务健康，但仅有1家批准，意味贷款被拒率相当高。”

“要注意的是，如果购买的房产超过10年仍然在总地契（Master Title）之下，最后不要购买，因很多银行都不愿发放贷款。”

他建议购屋者可以向房产经纪、发展商或土地局、左邻右舍了解，如果是公寓，可向公寓管理办公室查询。

发展商信誉也很重要

叶佳强指出，房贷数额越高，利息相对越低，他鼓励年轻人可以拉长房贷期限，因不仅成功率较高，财务方面也较宽松。

“当然房贷期限长利息也较贵，但购屋者可以选择每月有多余钱时，摊还较多款项，因房贷合约一直都具有弹性。”

叶佳强指出，发展商的信誉对借房贷也很重要，毕竟如果房产项目顺利完成，则银行也不会面对太大问题。

量力而为 万勿炒房

叶佳强也提醒购屋者，应当要量力而为，选择能够负担得起的房产项目，同时，千万不要炒房，而以经验之谈，购屋前至少“货比10家”，多看几个房产项目，让自己有更多选择。

联名申贷较易获批

当然，想要银行批准房贷也可以尝试以联名的方式向银行申请，毕竟以两个人的薪水贷款，获得批准的几率也较高。

另外，购屋者也可以给予更高的首期钱，这样贷款额减少，获得房贷的几率也提高了；购屋者可以透过公积金提取首期钱。

结语

购买房产可谓人生大事之一，也因此购房前必须深思熟虑，想想买房的目的。而且购屋也不宜操之过急，多花些时间多加研究，毕竟房贷可谓长期负担，假设贸然购屋，最后可能导致难以负担，想成为有产一族不成，落得个负债累累就得不偿失了。

https://www.sinchew.com.my/content/content_2222295.html