喜新厌旧，是许多人改不掉的脾性，当中也夹杂著对旧品的忧虑，特别是旧房子，毕竟旧的保不准是接手了前屋主的烂摊子，或是需要另添装修翻新的一笔费用，或是受累于之前住户的“不干净”事情。

但随著国内新房产价格居高不下以及不符合消费者所想，消费者在有限的选择下，将目光转移至旧房屋。尤其是在一些城市地区，可建设的土地已很有限，二手房产逐渐吃香起来。

62%买家转向二手屋

据产业网站PropertyGuru2019上半年消费情绪调查报告数据显示，热衷于二手屋（即二级或转售市场）的大马人逐渐增加。

PropertyGuru大马区域经理谢尔顿认为，房市持续供过于求现象，正打击一级市场产业（新屋）的吸引力。

“尽管超过一半的受访者表示，他们打算在未来6个月内购买物业，但我们可以发现他们对于一级市场的兴趣逐年下降，从2018年第一季的53%跌到今年上半年的37%。”

与此同时，对于二手房屋的整体兴趣从47%上升到了62%。这数据包括了同时对一级和二级房市都感兴趣的买家，其中2019年第一季的受访者就占了48%。

去年二手市场需求增13.3%

iProperty顾客数据解决方案总经理皮梅兰达指出，2019年大马二手市场需求按年增长13.3%，显示该市场情绪正在好转。

“置产者将目光转向二手房产，而目前全国房产买卖中高达80至85%为转售产业。”

对此，谢尔顿认为，如今大马人在置业和购买物业上的灵活性渐渐提高。

“大约一年前，大家都只考虑新推出的房屋和物业，新产业项目很显然较最受欢迎，也是众人的兴趣和焦点所在，导致只有约14%购屋者愿意考虑二手房屋。”

他补充，可如今大约48%大马人正在同时寻找新房屋和二手房屋，其中14%更是专门寻找二级市场的房产。“这突显了无论是定价、地点或是其他考量方面上，新产业项目的推出与民众实际需求之间可能存在越来越大的差距。”

购屋者偏好改变

谢尔顿指出，其实大马人对于二手房屋的偏好转变在2018年开始有迹可循，像是在2018年第二季的PropertyGuru消费情绪调查结果显示出，大马人对于一级市场的兴趣下降至39%的现象里可推断得出来。

地点首选市中心

尽管消费者的偏好已经从一级市场转移到二级市场，但房产购买模式仍然保持稳定，大部份需求依然集中于市中心附近的发展成熟郊区和卫星城市。

“房屋地点可能是这些变化背后的驱动因素，这是因为购屋者都会优先考虑坐落于市中心，当地多数房屋是较为早期发展的已成熟房产项目。”

除此之外，谢尔顿指出，另一个可能性较大的驱动因素是即时性，因为购屋者可以立即搬入这些房子。

他表示，对于以下两方面进行调查，分别是当前住居住率和购买意向。“在这两方面上，巴生河流域及其相关近邻社区在的受访者中均位居榜首。”

首先，就当前住居住率而言，大多数即52%受访者居住在巴生河流域，紧接著是柔佛、槟城、北部、中南部等地区。

他认为，以上模式可以透过购买意向中反映出来，高达62%受访者向往巴生河流域的房产。

拥屋计划刺激买气

此外，若说去年在房产市场里最可刺激买气的政策或消息，相信就是非政府推出的2019拥屋计划（HOC）莫属，民众只要在购屋时符合特定条件就可享有地契转让印花税和贷款合约印花税豁免及至少10%屋价折扣。

不过，谢尔顿指出，2019拥屋计划并不是导致二级市场买卖升温的直接推动因素，因为在计划中推出的福利和免税优惠仅可用于购买新房屋，以缓解国内一级市场上的房屋停滞状态。

尽管如此，皮梅兰达表示，政府在鼓励首购族参与2019年拥屋计划的同时，也带动人们对二级房产买卖的搜索和访问产生兴趣。这或许是部份屋主也想趁机脱售手中产业来筹资购买新房，进而带来的溢出效应。

毕竟除了市场供应增高，在屋主著急脱手时，买方也可以较优惠的价格买进理想房屋，由此推动了二级市场的买气。

“在拥屋计划进行时，转售（subsale）市场呈现上升的趋势，特别是在城市地区，二手房产看似好的选择。这些二级市场的买家主要考虑因素，可能是可参观单位实际情况、周围设施的便利性和地理位置。”

老少买屋大不同

谢尔顿指出，调查报告显示年轻一辈和年长一辈购屋行为上的差异。

据报告显示，年龄介于22到39岁的受访者认为财务状况和每平方英尺价格，是他们做买房决定的核心因素，当中分别有23%和37%受访者认同。

年轻人看价格  年长者重安全

“但是，对于年龄介于40至69岁的受访者而言，安全性才是关键所在，约42%受访者表示赞同。”

而产业地点是各年龄层的受访者统一首要考虑因素，高达82%的人视为优先事项。

不过，报告显示，对于地点的偏好也仍随著年龄的不同出现明显的差别，如年轻的受访者希望房屋能靠近他们的工作场所和家庭，而较为年长的受访者表示较倾向于寻找靠近公共交通、购物中心和餐饮场所附近的产业项目。

按逻辑思考，无论是工作场所高峰区还是有便利交通和其他设施的地区，大部份几率会是个闹市或位于市中心，而这些地区可说是发展得差不多。

在该区空置土地已经非常有限的情况下，可想而知，新房产价格将是寸土寸金，甚至可能还抢不上。

如此下来，一早就建设在该区的旧房屋占了地理优势，成功勾起了购房者的兴趣。

有地房产买少见少

更不要提，由于市中心空置土地有限，发展商各个展示了想把“一块地皮当成10块用”的决心，纷纷搭建各类高楼，从共管公寓、服务公寓到住家办公室等各类。

相比下，新的有地产业项目可就少了许多，更何况是永久地契的房屋。

所以，相信一些有意购房者尤其是惦记著有地房屋的，大部份都会把希望也放在二级市场中。

而iProperty《2019年房产需求分析报告》的数据结果，也证实了上述猜测的可能性。

该报告显示，排屋仍是二级市场中最受青睐的房屋，在买卖市场占据过半的份额，需求增长为9%，房价在上半年增值了3.16%；相反地，共管公寓和服务公寓的房价按年下滑2.02%和1.66%。

但皮梅兰达表示，令人惊喜的是，服务式公寓的需求取得显著增长，按年扬17.3%。“服务式公寓房价中位数贬值了1.66%，至48万令吉后，使该类型在占有市中心及周边的战略性位置下，拥有更加实惠的价格。”

这显示了如今的购房者偏向于对便利的高需求，相比房子大小问题。而市场对共管公寓需求则按年增长14.2%，归因于供应减少。

事实上，上半年共管公寓需求按年下跌5.9%，而基于上述两种类型的房屋特征多处重叠下，猜测市场对共管公寓的需求将潜在转移至服务公寓。

对此，皮梅兰达认为，这可能是基于两者之间的定价、便利性和供应的可用性等考量。

槟雪隆二手屋抢手

据iProperty的报告显示，占总销售量逾60%的槟城、雪兰莪、吉隆坡和柔佛，前3个仍是消费者的心头好，惟柔佛供过于求的情况延续，需求负增长12.2%。

皮梅兰达表示，这主要原因是在这段期间，由于许多新落成产业的业主收到空置产业，导致大量产业流入市场中。

至于北部，槟城的需求仍强稳，归因于槟城南部填海计划（PSR）已被纳入槟城运输蓝图计划（PTMP）中并启动在望，多项PTMP旗下项目料在今年下半年进行招标活动。

槟公寓售价比排屋高

令人惊讶的是，当地的共管公寓和服务公寓房价中位数分别为58万和69万8000令吉，均远高于排屋的36万令吉，与其他州属的情况完全相反。

皮梅兰达指出，槟城的二级市场情况与其他州属有所不同，因为相比陆地，当地民众更是喜欢居住在槟岛，而后者以高楼房产为主，所以房价也相比大部份建立在槟城的排屋来得高。

至于中部地区的吉隆坡和雪兰莪需求也分别按年增长了19.8%和22.4%。

对此，部份原因可能是政府在2019年向5年以下的房产征收5%产业盈利税后供应立即直线下跌，而导致供不应求。

亚庇二手屋需求 全马最高

若细分之下，各州属主要城市的需求不一，当中亚庇对二手房屋的需求是全国最高，按年增长24.72%，可见一些较为偏远的城市因开发项目较少，进而导致当地供应不足。

紧接著是向来受发展商喜爱的槟城、雪兰莪及吉隆坡中的热门城市，即八打灵再也、沙亚南、吉隆坡市和乔治市，需求均增长双位数。

随后，与巴生河流域有连通和接近性的芙蓉，房价中位数20万令吉充满吸引力，刺激需求高涨11.04%。

至于其他主要城市中，马六甲市的整体二级市场需求按年大跌5.3%，归咎于去年供应激增一倍。

该报告指出，马六甲主要增加的供应种类为公寓项目，几乎都位于旅游区附近，并被作为短期出租用途。

若以房价来看，主要城市房价涨幅都在收敛，按年增长幅度不足5%，其中八打灵再也和吉隆坡市房价更是负增长；反而是越来越多的偏远城市，可看到房价随著时间增长，如需求高涨的芙蓉，房价按年扬9.91%。

结语

供需不匹配是产业市场一直面对的问题，尤其是一级市场上的新房，这也促使民众对二级市场房产的兴趣日益增加。

https://www.sinchew.com.my/content/content_2226449.html