买来投资的房产单位，最好是位于容易出租的地点。若不准备出租，就要有把握是容易转售的地区。说到地点或地区，相信这是多数人感兴趣的课题。

在冠病疫期间，理想的待选购单位甚多，如果放眼理想地点，不论买来自住或投资，若贷款申请获批，应该不难落实购屋计划。

低密度房产易租售

一直以来，低密度房产单位可遇不可求，特别是位于理想地点的房产，例如附近有学院、饮食中心、便利商店、出入交通便利，业主出租或出售比较不会面对竞争压力。

试想想，假设同一个住宅社区或公寓房产计划单位数目众多，当中有不少是投资者／投机者，在争取租户或买家时，自然会面对竞争及被迫降价的压力。

产业顾问认为，购买房产或投资产业，地点是很重要的考量因素。出入方便、治安良好的住宅区，一般是比较多人追求的，不论是自住或投资皆适合。反之，出入交通不方便、社区治安不好的地点，即使房产价格再便宜，也不会引起买家的购买兴致。

治安与环境卫生两大要素

对业主或租户来说，住宅区治安良好、环境卫生，这两大因素的确很重要。沟渠经常阻塞，可能是构造问题，也可能是社区居民素质不均衡，一些人会顺手将垃圾丢进沟渠，导致黑斑蚊虫滋生，有时会发生居民患上骨痛热症的问题。

如果租户有得选择，一般不考虑这样的地点，万一倒楣患上骨痛热症，可能破坏身体的免疫力。租户何苦在还租金之余、还要冒患病的风险？

度假单位具潜能

虽然有些地点属策略性，或者说是旺区，可是出入塞车，也会造成房产买家打退堂鼓，将目光转向其他地区。按常理说，旺区不应该有这样的问题，可能是当初规划时，考量欠周详，以致交通路向的规划不够完善。

交通规划须完善

此外，假如附近设有工厂，特别是化学品、塑胶品、漆料厂等，这样的地点并不理想，某种程度上，会导致周边地区的空气质量比较差。其他不理想的房产地点包括：位于低洼地点、一雨成灾、靠近高压电缆、靠近神庙、不时会有信徒烧香，影响空气的质量等。

另外，太靠近高速大道、轻快铁站、捷运站也不理想，那不是一般噪音，可影响身心、睡眠质量，并非理想的居家单位。

如果是购买度假单位，必须／最好是旅游州、位于旅游城，或是特定主题旅游景点，以应付游客需求。国人为节省支出，加上冠病疫情隐忧仍在，在最近的将来，多数会选择在国内旅游，出国旅游的可能性不大。

拥屋运动成效佳

世界不动产联盟大马分会会长倪传鹏表示，基于“拥屋运动”（HOC）的推行，我国房地产市场在2019年收获可期，并于2020年初取得不错的成果。

疫情不会让房地产崩跌

他说，尽管冠病疫情导致全球经济陷入低迷，但世界不动产联盟大马分会认为，这场冠病疫情不会造成大马房地产崩跌，反之，是投资者考虑进场选购优质房产的好时机。

为何是好时机？倪传鹏认为，一些位于理想地点的房产，价格并不比过去昂贵，而且买家获得一些考虑的时间，以进行周全规划，不像之前，慢一步做决定，就让别人捷足先登了。

谈到房产以地点为优先考虑，他说，地点真的是重要因素，假如房产价格合理，是个人可以负担的，加上位于理想地点，例如位于大学附近或对面的单位，一般是比较少人愿意脱售，如果遇到有业主准备脱售，这样的机会难得，最好是可以考虑。

海外买家青睐

关于滞销房产单位仍在的问题，倪传鹏说，滞销房产问题未解决，主要是有关单位地点不理想，而且高端房产比较受影响，售价在50万令吉以下的房产，价格基本保持平稳。

大马房产优势多

他补充，由于世界不动产联盟的关系，他经常去观察各国房产，也接触到各国的会员和买家，大家对大马房产都给予极高评价，坦白说，我国房产具备许多优势，让不少海外投资者保持购买兴致。

大马其他优势，包括消费便宜、是美食天堂、具备多元文化特色、为英语交流社会等。与区域国家比较，本地房产价格保持竞争水平。

也许有人认为，如果开放或降低外资在本地购屋的门槛，可能会导致本地人付出沉重代价，不过，产业顾问认为，在一个健康的房产市场，有本地买家，自然会有外国买家，只要适当监管，发展商与市场参与者能做得好，外国人投资本地房产，也是对房产市场的一种扶持。

虽然房产市场的滞销单位仍在，发展商不可能停下兴建新房产的脚步，而是按客观情况加以调整。在这种情况下，将房产售卖给海外投资者，也是其中一个办法。

疫情影响置产选择

友联产业经纪公司总经理包久武说，多年来，我们认为店屋公寓是可以考虑的房产类型，一来价格可负担，二来，走下楼或附近就有便利商店，相当方便，不过，要避开楼下是熟食店、修车店的单位。

假如是前者，业主营业时，热热的油烟会影响楼上单位的居住质量，除非住户长时间关闭窗户，也许白天去上班可以这样，可是，放工回到家，不可能连窗户都不打开，总之是两难。因此，在有选择的情况下，应该避开这样的单位。

此外，假如楼下是修车店，并不鼓励购买楼上单位，除非是出租给楼下修车店员工，或许还可考虑。

白天修车店的试车噪音，的确让人很不舒适。

靠近菜市场医院利弊互见

在过去，我们会认为，住家靠近菜市场、医院也不错，不过，冠病疫情冲击许多领域与地区，人们想法有些改变。一些人认为，大马的冠病疫情，许多感染群与大型菜市场、附近社区有人确诊有关，而且或在没有预知的情况下，社区被封锁，因此，住处靠近菜市场，不见得理想。

在这之前，有人认为若住家与医院距离不远，当发生紧急事故如受伤、急病时，会比较方便，特别是家中有长者成员。不过，也有人有不一样的想法，觉得太靠近医院未必理想，经常听见救护车进出会影响心情。

理想置产地点因时而异

因此，所谓理想的置产地点，也会因为社区规划转变、疫情危机来袭而改变。

实力产业经纪公司总裁陈建业说，有些上班族（租户）属意楼下是购物商场的服务公寓、或是楼下有便利商店，步行5至8分钟就是轻快铁站、饮食中心，下班回到住家前，可以在附近的饮食中心用餐，或是打包餐饮料回家享用。

另外，也一有些人属意投资附近有学院的房产，当然，也必须是附近设有轻快铁站、饮食中心等基本设备，才算是比较完善的住宅社区。

买二手屋须考量地点地契

说到房产地点扮演的重要因素，陈建业表示，购买二手屋可以比较确定策略地点的重要性，因为购屋者可以清楚看到周边基本设施是否完善。好的地点必须拥有多元化人口类型，例如大专生、上班族、外国专业人士、经商者等等。

住户类型单一有风险

假如只有单一的住户类型，难免有风险，例如若学生居多，一旦学校放长假，出租率和租金可能会受影响。

他说，购买二手屋除了地点考量，也要看房产单位是坐落在永久或租赁地契的土地上。倘若是在租赁地契，需要了解地契还剩下的年数。

如果剩下年数不多，例如不到50年，可能只剩下三十多年，必须确保可以取得银行贷款，才可以支付购屋订金，避免付了订金，却因为无法取得贷款，被迫放弃购屋计划。

他补充，购买二手房屋除了考量地点和地契类型，另一个需要重视的因素是：卖主是否已还清房屋贷款，或是房产单位被执行私人冻结令。已还清房屋贷款的单位，转换名字的程序和手续会比较简单。

若面对冻结令须解冻

此外，一个面对私人冻结令的房产单位，必须找出是谁进行冻结，解冻了才可以继续进行交易手续。

房贷获批才付订金

陈建业说，购屋者在订购房产前，必须确保申请房屋贷款可以获批，这样才不会浪费已支付的购屋订金。签署买卖合约前，必须确保已和银行签署贷款献议文件，先后秩序对了才是上策。

订金付合格经纪公司

也是资深产业经纪的陈建业，在温馨提醒新人购屋者时表示，支付购屋订金时，一定要支付给合格的产业经纪公司或律师楼，不要将订金支付给产业经纪本人，避免引起钱财纠纷的风险。

如今人们出售产业或购买房产，都通过产业经纪。会见产业经纪时，切记取得对方的名片，确保他是该产业经纪公司的员工，或是合法的产业经纪。

他说，在科技进步的网络时代，人们容易进行复制与更改，假名片到处可见，所以务必确认所有细节后才付款。

取得共识才能交易

在转手市场，买卖是买方与卖方之间的事，在草拟买卖合约前，双方都能提出条件与要求。

关于合约的拟定，建立在双方协商的基础上。在进行交易前，任何条件都能提出来协商和讨论，双方取得共识后，才能继续进行交易。

买方为确保自己的利益，在签署订购表格前，可要求注明：假如超过两家银行不批房贷，可全数取回先前支付的购屋订金，尽可能把所有细节都注明在订购表格上，以更好保障自己的权益。

与此同时，产业经纪一般会介绍相熟的律师和银行给客户，可以作为参考。比较妥善的是自行找律师楼和银行，不论是买方或卖方，建议各自聘请自己熟悉、有经验的律师，万一在交易过程面临争议细节时，共用律师比较难代表双方利益处理问题。

物流产业货仓向好

再谈到购买房产地点重要性，在购物商场之上的服务公寓，为何是近年的房屋新宠？同样是以便利为出发点，只要搭电梯下楼，就是购物商场，商场内有各类商店，非常方便，在周末或假日，如果不准备驾车出外用餐，一样可以解决餐饮方面的需求。

商产需时返正轨

虽然说冠病危机削弱商场的功能与重要性，不过，危机将会过去，到时位于黄金地带，例如靠近捷运站的购物商场，或是商场上的服务公寓，将能恢复昔日光芒。购物商场、办公楼的资本和租金，去年已开始下跌，预料需要一些时间回到正轨。

倪传鹏补充，由于网络购物日增、物流产业、货仓领域展望向好，一些企业或财团，会选择投资这类型产业，以掌握资本上涨，进而取得可观回酬的优势。投资这些产业，最好是选择靠近港口的地点。

港口附近房产具增值潜能

此外，港口附近的房产也具备增值潜能，物流公司会选择投资附近房产，以作为员工的住宅单位，或是出租给相关领域人士。

管理达标公寓可增值

陈建业表示，假如是购买有关房产供投资，除了确保地点理想外，也必须对租金的回报率有一定的把握。二手房产可以看到居住的租户类型，一般来说，高素质的租户比较难求，如果在该地区居住的，多数是高素质住户或租户，那么，投资的产业也能吸引高素质租户。

须对租金回报率有把握

如果投资的单位是共管公寓，必须先了解公寓的管理是否达标，毕竟专业的管理，是决定产业升值的关键因素，除了负责维护公共空间，同时还得妥善管理住户。产业管理得好，可以大大推高产业的升值潜能。

举个例子，假设一个30万令吉的房产单位每月租金1500令吉，本益比是16.7倍，属于投资价格范围，可考虑将产业出租。衡量投资成本高低方程式，其计算方法：产业价格／12个月租金＝本益比。

结语

在冠病疫情期间，只要个人财力条件许可，想要在理想地点购买房产，落实的机会是非常高的。过去，比较难指望理想地点房产待售，如今，情况有些不一样，不只待售房产单位增加，房价也比之前稍低，可说是比较少有的置业、投资房产机会。

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