一座座新商场争先开幕，一家家承载着一代代社区居民记忆的“老商场”则面临业态老化、吸引力减弱的窘境。

线上购物的兴起、消费行为改变、社区人口迁移，以及新兴竞争对手涌现等，那些你不再去的老商场，要如何在瞬息万变的商业环境存活下来呢？

打造独特卖点 吸引目标群

物商场，抬头望去时猛然发现，这家多年未去的商场如今已关闭。记得那时，商场内熙熙攘攘，繁华热闹，后来因新商场开幕导致吸引力减弱，商场人潮慢慢减少，零售店铺也陆续撤走，稀稀落落，如今更是彻底关闭，这种变化莫不让人感慨万千。

这些无奈的商场中，大部分都是营运许久，承载着一代又一代人记忆的老商场，曾经繁华的商场，现在只是昔日辉煌的残影。在这个商场涌现、竞争越发激烈的大环境中，老商场为何会渐渐黯然无光？未来它们又该何去何从呢？

VisCreative公司设计董事黄淑萍指出，尽管国内新商场越来越多，但商场数量并非大问题，最大的问题其实是大部分商场没有特别之处，每家商场几乎都一样，这家商场有这间品牌店，另一家商场亦有同样的品牌店，每家商场的目标客户群都是每个人，都想将每个群体纳入囊中。

“现在经营商场的方式，不能再以每个人都是我目标客户群的方式经营，需要更加着重焦点，特别是在引入零售业主方面，找出自己的独特销售点（Unique Selling Point；USP）。”

商场相邻互配合双赢

经常到国外购物商场考察的黄淑萍分享道，即便两家商场相邻在一起，也并不一定是竞争对手，双方亦能互相配合，形成一个更具吸引力的购物环境，吸引更多人潮，达到“双赢”。

例如，一家以亲子家庭为目标客户群的购物商场，隔壁的商场可能会引入水族馆等吸引家庭和孩子的设施，如此一来，两家商场可以共同吸引同一群体的顾客，通过提供不同的娱乐和购物选择，提升整体吸引力和顾客满意度。这种合作模式不仅增加了人流量，还能让顾客享受到更加多样化的购物和娱乐体验。

相反的，若两家商场都只想竞争相同的目标客户群，争夺同样的零售商，就会展开一场租金竞争，最终获益的就只有零售商，商家会倾向选择地方好、租金便宜的商场开店，商场则会成为输家。

雪隆各商场目标客户群不一

尽管雪隆商场分布密集，但她认为，一些商场的目标客户群还是会有些不一样，如金河广场、时代广场，以及刘蝶广场等相邻的商场，但目标客户群都不一样。即便是目标客户群皆为高端客户柏威年商场、TRX商场和吉隆坡城中城阳光广场，但若进一步细看依然还会有一些不同的特色。

“TRX商场会有一个户外公园，可以给当地居民、家庭一个娱乐休闲的设施，它们也是比较注重生活方式的，将所有的咖啡厅放在公园的旁边。柏威年商场则是比较注重购物逛街的。”

黄淑萍认为，商场数量并不是问题，要在激烈的市场竞争中脱颖而出，商场必须具备吸引人的亮点与独特的卖点，才能吸引更多的客户，提升其成功的几率。

引进特色品牌 打响名堂

随着大马人出国旅游的经验越来越多，国际视野也有了显著的提升，大家看待商场的标准也会越来越高，兴业研究区域房产领域研究主管龙国雯认为，如果商场没有太多特别的品牌或商品，在大家眼中就仅是一家普通的商场，缺乏吸引力。

她认为，国内商场竞争越来越激烈，商场必须要有一些特别的地方吸引，才能在众多商场中脱颖而出，唯有引进非常具有特色的品牌，商场才具备成功的条件。反之，如果只是引入其他商场都有的普遍品牌，那很大程度会面临失败。

随着越来越多人都出过国看世界，大家都变得更“精明”了，商场也要不时引入不同新品牌商店，不能靠着一家品牌商店走完十二十年，甚至还要时常翻新、升级基础设施等等，若十年、十五年没有改变，最终就会落后，被市场淘汰。

“就好像一个歌星，你不是只有一首歌唱天下，你需要很多首歌，要写新歌去吸引歌迷，商场也是同样的道理。”

邀明星开幕吸引年轻人

同时，在营销方式上，商场也需要采用新的策略来吸引年轻人，包括通过社交媒体或邀请名人主持开幕等方式，来迎合新的消费时代。

“TRX商场是相当成功的例子，一些商场有特别品牌或新商店开幕，都会邀请一些大人物来开幕，这也是另一个拉顾客的技巧。”

社区商场放眼居民需求

拉曼大学商业与金融学院教授的黄锦荣认为，购物商场本身正是一个能够满足多元需求于一体的综合体，其存在就是为了满足居民需求，尤其是社区商场，故商场需不断跟随着当地居民需求的变化而做出改变。

大型商场本身就具多元性，若社区商场要在多元性上与大型商场竞争，社区商场永远无法比得过大型商场。因此，社区商场不应该效仿大型商场的多元性，而是应该更具吸引力的特色。

拼多元性比不过大型商场

“以目前小型商场的经营模式来看，都会跟大型商场相似，但如果要去多元性的商场，那为何不选择去大型商场呢？因为跟大型商场相比，小型商场的多元性会不足。”

另外，随着疫情的爆发，大家的工作模式与生活型态都有所改变，包括居家办公、线上购物等，特别是跨国运输的便利，线上购物远比出外购物更便宜及方便，在面临如此巨大挑战下，购物商场要如何与社区居民增强互动成了关键。

过去，大家都是下班后或周末才会去逛商场，但居家办公模式的兴起，居民对社区生态环境的依赖也会更大，如外出到社区商场吃午餐，又或是想要变换办公环境时，会选择到附近的咖啡厅办公等，当这些新需求出现时，商场也需要做出改变来迎合这些新需求。

“如果这个社区商场周围很多住宅的居民都是居家办公的，那商场内是否会有很多咖啡厅、电脑店及书局等。”

他认为，目前还看不到国内商场有什么特色，每家商场几乎都一样，没有出现特别用途的商场，但随着工作模式与生活型态的改变，对能提供舒服环境、完善设备的商场需求也会跟着提高，相信未来会有更多迎合不同区域需求的商场出现。

“当然，并非完全要100％不一样，但要有特色作为卖点，这样会有吸引力，不仅能服务当地居民，还能够吸引社区以外的消费者，我觉得这是商场未来的面貌。”

购物商场已成为我们组成生活的重要部分，逛商场是大马人的生活常态，除了上班地点，大家最可能会经常出现的地方并非博物馆或美术馆，而是购物商场。

他认为，商场的存在不能单以商场角度来看待，更多是其具有服务社区的功能，作为休闲、消费的存在。

应势而动  提高竞争力

大马购物中心协会（PPK）主席潘瑞莲指出，当有更大、更有吸引力的商场出现，必然会拉走原有商场的客流，新商场不断增加，市场竞争愈加激烈是必然的。因此，商场必须不断改变，以提高自身的竞争力。

“不管在哪一个行业，都需要不断改变来适应周边的挑战，以及市场的调整，商场也必须要提升，否则就要进行改变，或着重小众消费者、不同领域的消费群体。”

以刘蝶商场为例，这家位于吉隆坡市中心武吉免登的商场，原本的目标客户群为中产阶级，商场内的店铺多以服装品牌为主。刘蝶商场附近也有着金河广场、Lot10商场等商场，竞争激烈，于是便在2000年左右开始转型以售卖3C用品为主，开辟新客户群，成功转型为我国著名的“电子产品购物天堂”。

即便像是数十年来屹立不倒的知名老牌商场，如双威购物商场（Sunway Malls）或万达购物商场（1 Utama）亦是不断在改变与扩展，通过引入新的零售概念、增加娱乐设施、优化客户体验等策略，努力保持其竞争力和吸引力。

管理层决策力最关键

管理决定命运，策略引领未来，她认为，商场管理层在带领商场改变与转型的过程中扮演至关重要的角色，是决定了商场兴盛衰败的最主要关键。

商场管理层需要时刻关注国内市场的变化，以及最新的流行趋势，亦要经常留意国外市场的流行趋势，当发现市场有一些新流行趋势开始兴起，就要趁机引进吸引消费者，通过创新和差异化保持商场的竞争优势。

她指出，以往的年轻消费群体会喜欢购买名牌商品，但现在的年轻群体则会以体验为主，如时下流行的网红食物或打卡景点等。随着市场趋势不断演变，商场的经营方式与营销方式也需要随之调整，包括使用社交媒体平台如脸书和小红书，或是邀请网红宣传，以吸引年轻消费群体。

在如今市场趋势变幻迅速的时代，管理层敏锐的嗅觉和果断的决策力更是至关重要，只有这样，商场才能在激烈的市场竞争中脱颖而出，保持持续的吸引力和竞争力，在激烈的市场竞争中立于不败之地。

因地制宜转型升级

面对新商场涌现带来的激烈竞争，以及大环境的变化，转型成了旧商场或社区商场的必然选择，否则客户就会逐渐流失。但商场转型并没有固定的方程式，都需要依据需求与环境情况来制定方案，不能一概而论。

黄淑萍指出，商场转型并没有一个固定的方案，不同的社区、不同的商场、不同的目标客户群，采用的转型方案都有所不一样，尤其疫情后，商场扮演着重建社区的角色，业者需要改变思维，先了解当地社区需要什么，再将不同的新想法加入到商场。

她举例，一些社区商场将目标客户群转为亲子家庭，通过开设幼儿园或才艺班来吸引顾客，当家长送孩子上学或放学时，顺便在商场买杯咖啡或购买日常用品；又或是社区内有很多宠物饲主，那一些商场开始加入“宠物友好”（Pet Friendly）的元素，让饲主可以带宠物来商场逛街，甚至成为宠物主人们的聚集地。

社区商场发展机会增

尽管在大型商场面前，小型社区商场在娱乐休闲项目、商品选择、资源与吸引力相对有限，但大有大的做法，小有小的做法，社区商场也有自己的生存之道。随着国人开始转为倾向逛社区商场，这也为社区商场带来更多发展机会。

由于隆市塞车情况日益严重，大家鲜少会特地开车到吉隆坡商场买东西，逛大型商场的频率可能会比较低，大约一个月或三个月一次。相反的，社区商场因地点较近，且省时方便，会是大家购买日常用品、用餐的选择，一周则可能去五六次。

“要去买东西可以去这一家（社区商场），要去吃东西可以去那一家（社区商场），还会有很多选择。”

她分享道，如果要开车到大型购物商场用餐，除了塞车以外，还要找停车位，这会浪费很多时间。但若是到社区商场用餐或买东西，从进商场、停好车、下车买东西，到离开，可能半小时内就可以完成。

若是依据时间效率，周末或佳节假日，有充裕的时间，通常会安排一天逛大型商场，在商场内待上一整天；若时间紧凑，需要在有限的时间内完成所有要做的事，则会选择社区商场。因此，商场之间要如何相互配合，开创自己的生存之道。

找准定位 自有出路

曾经，线上购物趋势崛起，给予了商场零售商店带来了沉重的打击，许多人也在思考，购物商场是否还有存在的价值？

然而，如今这么多年过去了，传统商场的角色悄然转变，从原本以购物为主的场所，转向成为一个综合体验中心，融合了娱乐、餐饮、社交等多种功能，成为人们聚会、休闲的重要场所。

电影《侏罗纪公园》有句经典台词，“生命总能找到出路”。不论时势如何变迁，竞争多么激烈，只要能找准自己的定位，找到专属的解决方案，老旧商场也能找到自己的出路。

https://www.sinchew.com.my/news/20240805/finance/5811059