在我国各大城市，特别是首都和周边地区，有地房产的价格几乎都难以负担。本来首选不是分层产业的购屋者，多数都放弃原本的选择，转向购买分层公寓，每个月除了偿还房贷分期，还要支付有起没降的公寓管理与维修费。

当然，每个月支付的公寓管理与维修费，管理公司会安排保安人员，也会聘请清洁工人照顾公寓的卫生。严格来说，这钱并不是白白花的。

一般来说，发展商在一块土地上，原本只可以兴建数十间的有地排屋。由于市区土地价格昂贵，为了发展计划能有赚幅，业者将发展蓝图转为共管公寓，房产单位的兴建格局往上升，从只有数十间的房屋，转为可以兴建数百间的公寓。

他们的发展蓝图寻求地方政府当局的批准，批准的项目包括房屋订价，以及准备兴建的单位数目。拿到批准后，发展商就可以安排工人开始建筑工程。

由于公寓的建筑楼层多，因此，发展商需要做好坚稳的地基。如此一来，公寓的兴建工程需要比较长的时间完工，一般比有地房产多一年。如果是有地房产，发展商开始售卖房屋，与购屋者签署合约后，需要在两年内完工。

假如是共管公寓，发展商与购屋者签署合约后，公寓的建筑工程需在3年内完成。如果楼层更多，例如近年来的30至40层，发展商可以申请更长的时间，从本来的3年完工，延长到4年完工，然后才交屋给购屋者。

简单说，购屋者与发展商签署买卖合约后，需要等4年才能从发展商领取新屋的锁匙。如果订购了房屋，需要等待4年才可以搬进新屋，过渡期必须租屋解决居住的问题。

我们就以一间公寓每月租金1500令吉来说，1年需要1万8000令吉，4年就是7万2000令吉，简直就是一间中档公寓的10%首付款，而且1500令吉的租金并不是高档房产的水平。

一些比较中高价位的公寓，单单主人房的租金就超过1000令吉，一般在1100至1200令吉之间，加上其他两个房间的租金，一间公寓的租金多数在2500令吉之间。

如果我们对这些有基本的概念，就可以在二手或一手房屋之间做出选择，许多人决定购买一手屋，主要是看上可以获得免律师费、印花税的优惠，至少可以节省一万多令吉。

但是，看看4年租金7万2000令吉（每月租金1500令吉），或是12万令吉（每月租金2500令吉）的例子，再与可以节省1万多令吉比较，哪一种选择可以为自己节省金钱？只要明白简单数字，就有答案了。

购买转手房产或可省更多

在今天的转手房产市场，有许多是屋主领了发展商移交新屋的锁匙，但是仍未入住，可以说是全新的房产单位。当中有不少还附带一些屋内设备的，例如厨房壁橱、电灯、冷空调、热水器，或是卧室衣橱。

看看这样的现成公寓，几乎不必装修，虽然需要花1万多令吉的律师费和印花税（在转手市场购买），但可以节省数万令吉，或是超过10万令吉的租金，以及兴建房屋期间的贷款利息，为何不选择这样的单位？

还有一点也相当重要，签署买卖合约后的3至4个月内，交易就可以完成，哪一个选择比较划算？ 答案再明白不过了。许多时候，人们在计算表面的开销，却忘了深入计算所得的数据，最后反而因小失大。

低价转手屋或有瑕疵

当然，在转手市场购买房屋，需要谨慎看待低价转手屋，特别是已经有一定屋龄，但不是永久地契，位于雪隆地区的房产。

举个例子，一个建筑面积900平方呎的公寓，转手价在25万至28万令吉之间，每平方呎介于280至310令吉，从数字看　确实不难负担，而且以每平方呎计算，显示转手价并不昂贵。

这些房产单位在当年建成后，发展商售卖的价格，估计不到20万令吉，过了10多至20年，价格有上升，只是增幅并不理想，从这里可以看出，有关房产计划自然存在有毛病可挑的地方。

对公寓业主来说，价格没有上扬，或是增幅微小，不利的因素包括：公寓管理质量差、业主拖欠管理与与维修费、在住户当中，租户占相当大比例，当中不乏外劳人士。

当我们看到租客中有不少外劳，不排除那是高密度房产，公寓单位数目多，租金在可负担水平，例如在1000至1200令吉之间。

对一手业主来说，当年以不到20万令吉买来的公寓，如今，每月租金有1000至1200令吉，算是不错的被动收入。

如果是买来自住，也需要慎重考虑，由于管理质量欠佳，居住的环境并不理想。如果买来投资，鉴于单位数目多，需要与其他业主竞争租客，很有可能被迫降低租金，以及放低对租客素质的要求。

此外，靠近垃圾场、公共墓园，或是火化场，这些都是不利于公寓增值的因素。

若无分层地契 转手程序较复杂

还有另一种情况，公寓已经10多20年了，可是，发展商已收盘，结束其产业发展业务，如果公寓已经有分层地契，这样就没有关系；但是，如果还没有分层地契，转手程序手续会变得比较复杂。

许多时候，产业经纪可能没有或忘了提供与产业有关的重要讯息，买家也没有时间，或者忘了询问地契的问题，等到缴付购屋订金后，在了解银行贷款时才获告知。

总而言之，购买低价转手房产之前，一定要了解清楚房屋的事项，尤其是房屋地契的情况，屋主是否已供完房屋贷款等等。

一个待转售的公寓单位，假如业主已经供完房屋贷款，并且已将房屋地契赎回来，购买这样的房产单位，在进行转换名字、程序和时间方面都比较节省，比较顺利。

看“图”买屋防有诈

近年来，社交媒体也有不少促销新房屋广告，通过促销员的介绍和配搭的图片，的确非常有吸引力，如果依据他们引导的联系方式，想要进一步了解更多详情，必须要非常谨慎。

这些促销广告惯用的开场白，就是房产计划位于某个住宅区隔壁，所谓“某个住宅区”是属于比较高档、规划较好的地区；可是，新的房产计划几乎是没有提供产业计划的名称，导致我们无法搜寻房产的详情，掌握更多的资料。

还有一点，这些房产以可负担价格出击，一看之下觉得可以接受，进一步计算，发现以每平方呎计一点也不便宜，因为从RMXXXk起跳，那是最小面积的单位，非常娇小，可以借用人们之前常说的，小到像“鞋盒”一样。

举个例子，一个不到500平方呎的单位，售价40万令吉，每平方呎800多令吉，一点也不便宜，虽然说40万令吉不难负担；但是，建筑面积不到500平方呎，只能一个人居住，有访客的话，只能接待一个，毕竟室内空间有限。

再来是，房产计划附近有捷运站，或者轻快铁站，看地图觉得距离不远，但是实地探查，并不靠近，还有房产隔壁有高档超级市场、购物商场，其实，都是有一段距离的。

小面积公寓无分配停车位

近年来，发展商售卖的服务公寓，如果是最小面积的单位，并没有配给停车位，只有购买较大面积，例如二房，或三房的款式，才有分配一个或二个停车位。

那么，小面积单位的买主，如何解决放工回来，停泊车子的问题，只能与发展商或公寓管理层租车位，是否一定有空置停车位供出租，坦白说，没有人可以保证。

产业投资者要顾虑的其他方面，包括高密度房产，由于楼下有几间零售单位／商店，房产就被归为坐落在商业地契的土地上。

附送家具恐货不对板

我们不能说位于商业地契也无所谓，因为每月的管理与维修费、水费和电费，都是以商业单位的收费来计算，还有每半年的门牌税，也是以商业单位的税率计算。

关于附送屋内家具的配套，对于所展示的图片要以保留的态度来看待，尽管所展示的家具很精美，似乎真的“很值得”。

不过许多时候，业主最后拿到的家具是不是一样的款式，发展商承诺给的牌子，又是另一个问题，因为产业经纪在促销时，我们可能会忽略一些重要的字眼，就是最后给的是同等用途的家用产品。

举个例子，在签署订购房产文件时，产业促销人员告诉业主，会附送xx牌子的冷空调，但是领取房屋锁匙，进了屋子看到的却是不同牌子的，即使是不满也只能无奈接受。

高价房产吸引外国买家

近年来，投资和教育机会推动海外投资者对大马中央商务区高价房产的购买兴致，对本地产业市场预料将带来激励作用。

根据地产经纪公司反映，已经有更多中国人寻求在大马购买房屋，除了首都中央商务区，也放眼吉隆坡周边地区，例如武吉白沙罗、孟沙和肯尼山庄的房产。

与一年前比较，马来西亚的政治局势相对比较稳定，经济成长也开始转强，已经成为中国富裕投资者的目标市场，特别是其他国家限制外资在教育和房产的投资机会。

业界人士指出，豪华住宅通常指的是售价超出100万令吉的单位，这几乎是本地一般新公寓的双倍价格。

居外IQI：首季中国买家询问增42%

根据全球科技产业公司居外IQI，在2024年首季的住宅销售市场报告，本地新公寓平均售价在58万令吉之间。

居外IQI首席执行员卡西夫安沙里说，该公司每年接获数以千计来自海外买家，对投资本地房产的询问。2024年首季，来自中国买家的询问，比之前一季增加42%。不过，他没有透露实际的数字。

他说：“中国房产买家的询问增加42%，无形中也促成交易相应增加，他们占马来西亚海外买家最大比率，所购买的房产主要位于吉隆坡和柔佛，价值达200万令吉的有地或高楼房产。”

根据报道，在2023年，比较多的中国投资者脱售在海外的产业，主要是利率上升导致抵押贷款分期增多，而且中国经济显示反缓迹象。

马成东南亚第二受欢迎地点

在这期间，马来西亚政府修订“大马我的第二家园（MM2H）签证计划，引起海外投资者关注大马的房地产市况。

对中国房产买家来说，马来西亚已成为东南亚第二受欢迎的地点，比2022年排第三前进了一名，排第一的是泰国。

一般来说，马来西亚允许海外投资者，在本地购买100万令吉或以上的房产，确保不会与本地人竞争100万令吉以下的房产，影响国人的置产机会。

海外富豪首半年交易增20%

Zerin产业顾问公司每年为许多超富海外人士处理产业买卖。该公司首席执行员辛格指出，其公司录得不少海外超富者的房产交易，购买的豪华产业价值，有些超过400万令吉，与2023下半年比较，2024首半年的交易增加20%。

辛格表示：“马来西亚政治稳定，拥有多元民族和文化，吸引不少中国和英国的房产买家。”

中英印富豪相中大马高档房产

他披露，其公司出售的豪华房产，主要买家来自中国和英国，还有印度的富裕人士，他们将业务转移到大马，探讨在这里购买高档房产。

这些买家普遍寻求购买高档共管公寓和有地房屋，例如超过4000平方呎建筑空间，售价超过400万令吉的房屋。

另外，今年48岁的陈玲玲，是其中一名准备将业务转来大马发展的中国人，她的购屋预算是150万令吉，计划让孩子在本地国际学校读书。

她也探讨将其珠宝生意转去其他市场，例如印尼、泰国和新加坡，不过，综合各方面情况，她已决定在马来西亚发展，并认为马来西亚是最具吸引力的市场。

她说：“我也准备购买一间房屋，并深信接下来20年，将是马来西亚的黄金时期，对海外买家来说，新加坡的产业税偏高，这使到马来西亚的吸引力相应上升。”

新加坡在2023年4月26日宣布，海外买家在该国购买房产，买方印花税从原本的30%，上调至60%，并由4月27日起生效，已被视为世界最高的产业税。

更多中国客户寻求短期居住

自2023年12月起，中国和马来西亚实行免签旅游安排后，更多的中国游客飞来马来西亚，2024年首5个月，共有110万名中国游客前来这里旅游，接近2023全年的140万人。

与此同时，一些产业经纪公司披露，今年有更多的中国客户，寻求在这里短期居住，好比3个月至6个月，以便物色房产单位，因为他们想为家人购买一间度假屋。

海外一些国家基于地缘政治风险，实施了一些限制措施，也是推动中国人对本地房产购兴的原因之一。举个例子，2024年1月，加拿大为减少留学生数量，已落实录取外国学生上限在2年的措施，以缓和房屋和医药保健面对的压力，澳洲也计划在2025年1月落实类似措施。

过去的3年，一些欧洲国家包括英国、丹麦、波兰和西班牙，已推出严谨的筛选海外直接投资措施，主要是基于地缘政治局势较为紧张考量，这些措施料将推动一些投资者，将目光转向马来西亚。

◆资讯分享：产业顾问公司居外IQI、Zerin产及其他经纪公司

https://www.sinchew.com.my/news/20241004/finance/5970913