（吉隆坡25日訊）大馬產業投資信托（MREIT）行業前景褒貶參半，利好消息包括低迷市況是併購資產及投資抗跌產托股良好時機，反觀利空則首推市況低迷難以上調租率。

豐隆研究預期，產托公司即將陸續公佈的業績預料不會讓人驚嚇，因為首季是傳統表現強季度，儘管部份利好會受去年消費稅實施前的偏高比較基礎抵銷。

國行或下調利率
有利固定收入產業

國內因素方面，雖然認為2016年全年的隔夜政策利率將維持不變，惟市場臆測，一旦國家銀行新總裁走馬上任，很有可能將採取寬鬆的貨幣政策（下調隔夜政策利率）以刺激國內經濟成長。

市場預測利率或下調，加上10年期政府債券回酬率從去年12月的4.1%跌至目前3.75%，進一步使固定收入證券獲得更好的購興。

而篩選產托股的主要關鍵，則胥視回酬率、資產素質與強勁管理層等3大考量。

豐隆研究最近與數家研究名單下的產業投資信托公司管理層會面，他們持續對整體營運環境持謹慎態度，主要是消費者情緒低迷所致。

豐隆認為，一旦可出租面積租期到期，預料租金調整率將走低，主要是較低按年百貨銷售成長，加上即將推出龐大新可出租樓面及更多購物者傾向於電子商務，將進一步打擊以購物中心為主的產業投資信托公司。

產業購物人群及出租率仍然保持健全，主要是資產素質良好、座落在策略性地點及良好的租戶混合等。不過，一些百貨公司銷售成長放緩，特別是一些服裝品牌及利基百貨公司，這使有關公司在調整租金時採取謹慎態度，因整體市場情緒仍然疲弱。辦公室產業方面，市場相當疲弱，潛在客戶需要更多時間才決定租用樓面，調整租金也可能放緩，而辨公室市場樓面供應龐大也猶如“雪上加霜”。

4月表現超越大市

豐隆指出，雖然市況謹慎，大馬產業投資信托在4月的表現仍然超越大市，因獲得投資者尋求較高回酬率所推動，特別是目前利率偏低及不确定的經濟環境。

股價方面，今年4月，怡保花園產托（IGBREIT，5227，主板產業投資信托組）表現最佳，取得13.4%升幅；接著雙威產業信托（SUNREIT，5176，主板產業投資信托組）則取得11%升幅。惟整體研究名單下的產業投資信托股的平均升幅則從6.5%高峰下跌至5.7%水平。

豐隆認為，隨著消費稅效應正常化及各項措施推動可開支收入，包括削減雇員公積金的繳納率、稅務減免、公務員起薪及實施最低薪金制等，使本地消費情緒料在2016年下半年獲得改善，預料本地消費情緒已跌至谷底，未來將逐漸改善。

維持“中和”評級

由於行業展望仍具挑戰及最近產業投資信托股價普遍已經揚升，壓縮回酬率，豐隆對整體產業投資信托領域維持在“中和”評級。該行推崇較高回酬率、擁有良好資產素質及強勁管理層的股項。

整體經濟基本因素保持不變，投資者轉向抗跌策略的個中原因，包括歐盟區及日本實施負利率措施、商品價格持續波動不靖、中國經濟持續放緩等。

產托業的潛在利好催化因素，包括潛在併購高素質資產以推動成長，特別是目前產業展望走軟所帶來的併購良機。同時較高的可支出收入將激勵零售開銷，使零售產業投資信托從中受惠。政府當局進行干擾以控制辦公室／購物中心的供應也是個中利好。

行業的潛在風險，計有國行採取緊縮貨幣政策、消費者情緒持續低迷、未能如期注入資產及經濟活動顯著放緩等。

（星洲日報／財經‧報導：李文龍）