房屋的可负担性一直是大马一个紧迫的问题，因为许多在职的国人，在财务上还没有做好买房的准备。

大马需重新省思可负担房屋的发展策略，而这需要向其他国家（包括新加坡）在公共房屋计划上取得的成果取得借镜。

从历史上看，大马人将约30%的家庭收入用于购买可负担房屋。随着通货膨胀和生活成本的扬升，以及房价的上涨，涨幅比国人的收入增长更快，这使得许多国人在应付食品、医疗保健和交通费的开销后，用于买房（每月分期贷款）和支付其他必需品的资金也相应减少了。

1）2002至2019年期间，大马的屋价对收入比率（以屋价中位数相对家庭收入中位数来衡量）一直高于4倍，高于3倍的可负担能力比率。

2）2016年国家银行常年报告书一篇关于可负担房屋的文章指出，我国大多数州属的房价都严重无法负担，屋价收入比为4.1和5.0（严重负担不起）和5.0及以上（非常严重的负担不起）。

3）屋价中位数从2002年的10万令吉，每年上涨6.5%至2019年的28万9646令吉，比年收入中位数快4.1倍，从2002年的2万4588令吉，年均上涨6.4%至2019年的7万零476令吉。2021年，屋价中位数从2019年的28万9646令吉增长3.6%，至30万令吉。

4）由于许多因素，国人变得买不起房屋：（i）屋价增长快于收入增长；(ii)家庭储蓄缓冲较低。76%家庭的储蓄不足于应付3个月的生活费；(iii)潜在借贷者已负债累累。65%的借贷者已拥有汽车或个人贷款，因此限制了他们获得房屋贷款的融资能力。

尽管与2020年（2062令吉）相比，2021年的月薪和工资中位数增长了9.1%至2250令吉，但仍低于2019年的2442令吉。

联邦政府和州政府实施了各种可负担房屋计划，以帮助B40家庭（月入中位数低于2500至4849令吉）和M40家庭（月收中位数介于4850至1万零959令吉之间）能有“一瓦遮头”，实现居者有其屋的梦想。

可负担屋门槛分两类

根据国家可负担房屋政策，可负担房屋的门槛分为两类：第一类为售价15万令吉的房屋（吉兰丹、吉打、玻璃市和霹雳）；第二类为售价介于15万至30万令吉的房屋（其他州）。

如果屋价不超过年收入的3倍，则被认为有关房屋是属于可负担房屋。

此外，政府也实行拥屋计划（HOC）、售价低于100万令吉的房屋豁免印花税，以及简化持有6年后出售房产的产业盈利税（RPGT）的措施。

潜在购屋者观望

虽然这些举措有助于降低购买可负担房屋的成本，但考虑到经济前景、收入和就业前景疲软、通胀和生活成本上升，以及房屋贷款利率上升，仍有一些因素需要考虑。

我们预计潜在的购屋者将采取观望态度，直到生活成本稳定下来。

根据PropertyGuru的2022上半年大马消费者信心调查，51%的受访者不符合可负担房屋的资格，并在没有政府援助的情况下无力买房。

可负担房屋的发展是一项共同责任，公共领域将发挥主导的角色。阻碍可负担房屋发展的有结构性、周期性、制度性和文化性因素，也有需求（收入和价格承受能力）和供应（成本）因素牵涉在内。

我们必须采取和涉及各方协调的全面方式，并重新定义公共和私人领域在提供充足的可负担房屋方面所扮演的角色，特别是在城市地区和发展较为落后的州属。

这方面出现了3个共同目标：降低建筑成本、减轻中低收入家庭的房屋成本负担，以及解决监管障碍与供应成本。

1）保障房屋发展的先决条件

虽然公共领域将公共/社会房屋的规划、干预和交付，作为国家议程关注重点，但它不应与私人领域竞争，导致公共资源分配不当、排挤和不公平的竞争环境。

由于更便宜的土地成本、给予各种豁免、不同的资金来源和执照因素，公共领域的建筑成本将会降低。

公共领域的作用是促进与奖掖可负担房屋的开发，而非与私人领域竞争。

2）衡量可负担房屋价格门槛

首先需要根据不同州属的收入中位数与屋价，以及借贷者的贷款对收入资格，来进行务实与适当的定义。

其他需要考虑的因素是地点（州和地区）、土地成本、地方当局的条例，以及特定的监管成本。例如，在大巴生谷，吉隆坡和雪兰莪的建议可负担房屋门槛为50万令吉，而吉兰丹等发展较为落后的州属则为20万令吉。

3）促进私人领域的交付管道

我们同意马来西亚房地产发展商会（REHDA）的观点，即公共领域应根据重新定义的门槛价格水平，承担社会/公共房屋交付的责任，而私人领域将专注于市场驱动，价格高于门槛或处于门槛内的可负担房屋，并且不受固打配额或价格管制。

4）交叉补贴可负担房屋，产生负面的外在因素

众所周知，低成本/可负担房屋的兴建，已使房屋发展商为中等收入购屋者兴建房屋的成本负担过重。

交叉补贴的成本负担，将以房价上涨的形式，由已面临财务紧张的中等收入购屋者承担。

当局需实行更公平和公正的公共房屋政策，确保只有符合条件的人，才有权参与社会房屋计划。

低收入家庭的公共组屋不应出售，而应保留为出租或暂住房屋的用途，并且只出租给那些没有经济能力买房的人。

5）建筑和土地成本

土地使用的决定；可以在哪些地点兴建哪些类型的房屋，主要由州和地方政府的条规来规定。发展商背负着越来越严格的地方政府法规和各种“隐性”合规成本，这些成本增加15至25%，推高了兴建房屋的成本，并被迫将额外的成本转嫁给购屋者。

此外，发展商必须遵守其他要求，包括土地转换溢价及公共基建费用（Contribution Charges，用于基础设施和公用事业），而其中一些土地需要交出用于厂房和机械建设。

联邦政府可以结合使用“财务胡萝卜加大棒”的方式，来促使地方政府改革他们的法规，降低合规成本和分区法。

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