FED最新的會議，對美國經濟的表現評語是「強勁」。

上一次出現這評語，是１２年前，就是２００６年。

美國房地產泡沫，就是在２００６年四月開始下跌，２００７年８月引發恐慌，２００７年１０月恐慌不可遏制，爆發席捲全球的金融海嘯。

我這裡不是說未來一定是金融海嘯。

但是經濟週期就是如此，當表現「強勁」，之後就是下跌，問題只是何時而已？

今天，我就看回美國房地產作為討論課題。

我們先看美國新屋銷售（new-home-sales）

圖表顯示，自２０１７年末，銷量就下滑，不過尚未成為趨勢，所以目前還不能代表什麼。

我們再看美國成屋銷售（existing-home-sales）

和新屋銷售比起來，成屋銷售更能預測未來。

從圖表顯示，成屋銷售停滯並緩慢下跌，時間已經一年多了。

我們再看美國成屋銷售年增率，連續幾個月出現負增長。

雖然這現象在２０１４年也出現過，但至少當時再繼續擴大ＱＥ，現在卻是信貸萎縮，故未來情況似乎不妙。

我們順便看美國另外一個依靠信貸購買的產品－－汽車的銷量。

圖表顯示汽車銷量停滯了兩年多，而且最近出現明顯下滑。

我們再看房屋價格。

下面是美國的case shiller home price index

從圖表看，房價已經超過２００６年前的泡沫價格了！

我們再看另外一個，標示的是美國新建屋和成屋的價格。

從價格變化來看，case shiller home price index似乎主要是以成屋價格來計算。

如果是新建屋的價格，比２００６年高３７.３％，反而成屋只是１４.６％。

房屋構成難以承擔的泡沫價格，前提是對比家庭收入，房價顯得非常高。

２００５年１２月是５.１１倍，現在是４.５３倍。

上一次４.５３倍時是２００４年七月，利率１.２６，正是美國從１％利率開始提升到５.２５％的初期階段。

但是，家庭的貸款不是只有房貸，所以需要觀察其他貸款一起來看。

下圖是美國家庭的各種貸款，美国居民部门负债已經超越08年次贷危机水平，其中學貸和汽車貸款增長特別明顯。

因此綜合各種貸款對比收入，現在美國家庭債務壓力，其實不比２００８年金融海嘯前夕。

但有一點需要注意，現在美國聯邦利率還只是不超過２％，一切利率還是低於歷史平均水平。

低於歷史平均水平，債務和收入比就差這麼大，如果利率回到正常水平，美國經濟能承受嗎？

FED對美國經濟表現的「強勁」評語，恐怕對未來不是好消息。

順便附上美國中間家庭收入圖表（us median household income）。

我曾經說過，美元推動的美國經濟繁榮，在２０００年後就見頂了。

我們看us median household income的圖表，長期以來一直沒有突破。

請問這近２０年來，物價又漲了多少？

沒有增加的收入對比顯著增長的物價大幅度敗退，這是法幣體系末期的現象。

所以我才鼓勵拿自己２０％－５０％的資本，儲蓄黃金和白銀。