今天笔者又要给大家带来另一家产托的业绩开箱了（都快变成 REIT 分享专页了 ）。

那么今天所分享的这家 Tower Real Estate Investment Trust（TWRREIT、5111）和 Hong Leong 集团也有不小的关系，相信只要笔者提起其产业名字，读者们就会看出来了。

- TWRREIT 是一家管理纯办公楼类资产（“Office Assets”）的产托；而该产托的资产结构也相对的简单，TWRREIT 所管理的总面积为 966,307 Sq. Ft.，总市值根据 2021 财政年的年报来看则是 RM 811.8 Million，并且旗下的产业只有 3 个。

- 目前来说，TWRREIT 的产业则是包括了 Menara HLX、Plaza Zurich 和 Menara Guoco（熟悉房地产领域的读者，肯定听过 Guoco Land 的名字）。

- 先以 Menara HLX 来说；该产业的总可出租率面积（“NLA”）为 385,215 Sq. Ft.，不过其出租率却只有 25.0%，这一点读者们必须要留意，其主要租户为 IPC（油气领域）、Knowledgecom Corporation Sdn. Bhd.、Hong Leong Investment Bank Berhad（“HLIB”）、South African Embassy、以及 City Health Centra，这 5 个主要租户共占了 Menara HLX 约 14.0% 左右的 NLA。

- 接下来则是到 Plaza Zurich；Plaza Zurich 的 NLA 为 348,959 Sq. Ft.，其出租率比却比 Menara HLX 好许多，达到了 61.0% 左右，而该产业的主要租户则分别为 Zurich Life General Insurance（Plaza 的名字都写了）、HP PPS Sdn. Bhd.、Hong Leong Investment Bank & Asset Management（“HLAM”）、Stream Enterprise (M)、以及 TBWA（广告业务），而这 5 个主要租户则是占了该产托约 42.0% 左右的 NLA。

- 而最后的 Menara Guoco 则是属于 Premium-Grade 的产业；该产业的 NLA 为 232,133 Sq. Ft.，但值得留意的是，其出租率达到了 95.0%，其中 BAT Malaysia Group（“BAT”）、Dentsu Holdings Malaysia、Aecon Perunding Sdn. Bhd.、GLM IHM Sdn. Bhd.、以及 FWD Technology & Innovation Malaysia 等都是该产业的租户，而这些租户则是占了该产托约 88.0% 左右的 NLA。

接下来，我们再回到业绩开箱的部分。

- 在该季中，我们可以留意到 TWRREIT 的营业额对比去年同期（Q2）提高了约 1.1% 左右。这主要是因为 Plaza Zurich 和 Menara HLX 的出租率有所提高，但稍微的被 Menara Guoco 下滑的出租率影响，整体的表现仍有所提高。

- 但以净产业收入（“NPI”）来说，近期内提高的劳工成本（影响到 Housekeeping Costs）、电力成本、维护维修以及上涨了 27.9% 左右的利息开销都很大程度的影响了 TWRREIT 的表现，甚至在按年比较之下，该产托的 NPI 只有 RM 0.1 Million 左右，从去年同期的 RM 1.5 Million 比较下滑了 92.9% 左右。

- 而在按季比较之下，Q2 该产托的 Menara Guoco 的出租率比 Q1 更低，同时在上述提及的成本提高之下，该产托的 NPI 也从 RM 0.9 Million 左右下滑了 87.3% 至该季的 RM 0.1 Million，某程度来说该产托的业绩表现已经亮红灯了。

- 不过以现金流来看，TWRREIT 的净经营现金收入在 2023 财政年 6M 为 RM 5.6 Million，同期中并无进行过多的资产 “升级”（即 “AEI”），但该产托的手头上却只有 RM 0.5 Million 左右的现金而已。

- 最后，TWRREIT 也在该季中献议派发 RM 0.0310 的股息，除权日为 16.02.2023，而支出日则是 28.02.2023。

总的来说，TWRREIT 除了 NTA 和股价有很大的反差存在之外，其产业的出租率吸引力并不大，且目前该产托的股息率大约只有 3.98% 左右而已，因此笔者认为市场中还有更多产托值得读者们留意。

不过，这里会不会有读者有意以股价严重低于 NTA 的情况去操作呢？

照片来源：The Star

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