屋理絮闹●张仰荣博士

根据我观察的多个因素，得出大马产业市场现在面临危机，很快就会在今年内崩盘的结论。

这期我将与读者分享，如果无法负担房贷怎么办？要如何避免成为产业市场崩盘的受害者？

“高档产业价格陷入谷底”。这是本月12日《马来邮报》网站一则新闻的标题。该新闻引述Rahim & Co国际私人有限公司执行主席丹斯里阿都拉欣的话，指吉隆坡城中城（KLCC）一带的高档产业价格不再以每平方尺2500令吉的高价交易。

目前是以每平方尺1800令吉的低价交易，从顶峰每平方尺2500令吉，下跌了700令吉或28%，潜在购屋者不会以高过每平方尺1800令吉的价格购买高档产业。

我认为吉隆坡城中城地带高档产业价格陷入谷底，是大马产业市场无法避免的崩盘开始。就像一部汽车走下坡路，高档产业的下滑也只是开始，还没有到达下坡的三分之一。

趁早退场偿贷款

一旦到了三分之一，我们就会看到价格介于50万至100万令吉的产业，开始下跌并有可能跌入谷底，即89%每月收入仅5000令吉或以下的大马人有能力购买。

如果1997/1998年的情况重演，你现在购买的产业价格会大幅下跌，屋价就会损失50%。

如果您现有的房贷已无法持续，且对于未来又不明朗，要趁早退场，以最好的价格把房子卖掉并偿还银行贷款。

如果卖掉产业后的钱还是不足以还清银行贷款，须与银行洽商，比如把剩下的欠款换成个人贷款以10年还清，或者是以银行达成的还款期限协议。

情况1：10年后

在2024年，黄先生买了他的单位10年后，与陈先生依然是邻居，2家人都享受同样的生活素质。

惟黄先生购屋10年后，共支付了113万640令吉给银行（8172令吉 x 120期，加上首期15万令吉），这等于隔壁家陈先生10年总共支付租金30万9600令吉（2400令吉 x 120月）的3.65倍。

情况2：10年后，黄先生卖屋

假设在2024年，黄先生的财务陷入困境，无法承担每月8172令吉房贷，银行以100万令吉的价位拍卖了他的屋子。

届时，135万令吉的贷款中，黄先生仍欠银行117万9360令吉，屋子以100万令吉拍卖后，他最后还欠银行17万9360令吉。

这时，陈先生和黄先生都不拥有房屋。但两人的房屋消费，分别为陈先生的30万9600令吉以及黄先生的113万640令吉。

两人不再是邻居，陈先生虽然付了30万9600令吉给屋主，但他毫无欠款。

黄先生则一共支付了113万640令吉给银行（8172令吉 x 120期，加上首期15万令吉），比隔壁家陈先生10年总共支付租金30万9600令吉（2400令吉 x 120月）的3.65倍。

而且黄先生的房子被拍卖了，必须搬离，还欠银行17万9360令吉。他的房子被拍卖后，可能还要搬到更便宜的社区，租比较便宜的房子，降低生活水准。

情况3：30年后（2044年）

2044年，陈先生和黄先生依然是邻居，陈先生仍然租着同一房子，黄先生仍拥有同一房子，2家人的生活水准无异。

但作为屋主，黄先生一共支付了309万1920令吉，等于陈先生租金118万8000令吉的2.6倍。

情况4：30年后，黄先生拥价值1000万令吉排屋

2044年，陈先生和黄先生依然是邻居。

若到2044年，黄先生有能力还清为期30年、每月8172令吉的房贷。

他将拥有敦伊斯迈花园内，市值为1000万令吉的双城排屋。

http://www.enanyang.my/news/20180224/现在入市等同自杀张仰荣博士/