旅游综合体得到大量旅游企业的和房地产企业的高度关注，成为时下的投资热点。

综合信息显示，港中旅、华侨城、恒大、万达等大型旅游企业和知名房地产企业，已先发性地在国内布局不少综合体项目，其中包括万达文化旅游城、恒大海花岛、长白山国际旅游度假区等知名项目。

中国国家旅游局数据显示，目前中国在建旅游综合体项目已达2027个，预计总投资将突破5兆人民币（3.33兆令吉）。

目前，中国在建旅游综合体项目占全部在建旅游项目数量的19.2%，预计总投资5.22兆人民币（3.48兆令吉），已完成投资1.23兆人民币（8200万令吉），占全部旅游投资的38.8%。

投资额在100亿元人民币（66.67亿令吉）以上的大型旅游综合体项目131个，已完成投资3529.3亿元人民币（2352.67亿令吉），投资额在200亿元人民币（133.33亿令吉）以上的大型旅游综合体项目45个，已完成投资1492.6亿元人民币（995.33亿令吉）。

作为近几年旅游行业发展中的新业态，旅游综合体是以一定的旅游资源和土地资源为基础，将旅游功能、文化功能、体育功能、商务功能、社区功能等进行有机结合的旅游行业聚集区。

继“旅游＋地产”模式之后，旅游综合体成为旅游业和房地行业的又一新业态，得到大量旅游企业的和房地产企业的高度关注，成为时下的投资热点。

作为近几年旅游行业发展中的新业态，旅游综合体为何会广受青睐？它有哪些细分类型？投资狂飙猛进背后又暗藏哪些隐忧？

4大类型

目前中，国出现的旅游综合体具有四大类型，第一是集餐饮、住宿、健身和娱乐等多种功能为一体的综合体，如华侨城、万达乐园、华南城等旅游综合体，已成地方旅游消费活跃程度的风向标和晴雨表。

其次，旅游综合体形成了以旅游为核心的文化、生态、健康、乡村、商务等诸多业态的有机整合，具有多样性。

第三，项目具有集聚的特点，如唐山湾环渤海旅游度假娱乐综合体项目，就建有自驾车与房车宿营地、儿童梦幻欢乐堡、奥特莱斯购物小镇、免税购物中心、集装箱海鲜市场等多种功能的项目。

第四是创意，如华谊兄弟电影世界旅游综合体项目，是全中国第一座以电影IP引擎为主轴的主题游乐园，创新设立了包含影视表演、电影实景娱乐、原创电影文化展示等内容。

从宏观环境来看，旅游行业的发展、中国连续出台的有关休闲旅游文化行业的扶持政策利好、第三行业的发展等都是促使旅游综合体投资火热的因素。

从企业的层面来看，随旅游消费等第三行业的迅速崛起增长潜力大，第二行业尤其是地产行业在出现阶段性过热后，需要进行结构调整和转移。

目前商品房过剩，而商用、娱乐、旅游的类型地产项目还有比较大的增长空间，旅游地产项目拿地成本相对来说较低，企业因而选择将资金投到旅游行业，造成火热的状态。地产大企业的转型需求间接促进了旅游综合体投资的火热。

创意规划服务吸引市场

虽然旅游综合体的投资对企业和当地政府都是利好，但是从目前来看，旅游综合体还有问题需要解决。

首先，虽然旅游综合体的发展正处于快速发展期，但目前很多开发商仍是用传统的房地产开发模式在做旅游综合体。

而发展旅游综合体要更好地提升前期策划规划的创意力，提升综合的服务能力，也要促进多行业的融合发展和多专业的人才配置，从而来转变过去的卖地卖房模式，真正地转变为卖优质生活方式。

与此同时，旅游综合体还出现了投资结构性过热的问题。优质的产品受到市场的欢迎，低端无特色的显然是过热和多余的。

同质化制约发展

企业在投资前应该研究供给侧需求端的问题，把握市场，才能取胜。以旅游休闲为导向，集餐饮、住宿、健身和娱乐等多种功能为一体的综合体，仍是未来的发展方向。

从目前中国旅游综合体项目的开发情况，回看马来西亚近年来的相关旅游加房地产综合体的发展来看，缺乏核心吸引物、同质化开发严重成为制约行业发展的难点。

因此，在大力投资旅游综合体项目时，不应盲目开发，必须要实现突破创新，需要在商业模式的设计，主体概念的创新以及在此基础上的产品策划与设计的创新上下工夫，才能真正打造出极具市场吸引力的产品。

安邦是一家马中经济与政策智库，在北京和吉隆坡设有研究中心。欢迎读者提出对本文意见：malaysia@anbound.com 

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