产业投资无疑是不少人都喜欢的投资项目。

过去几年，我们都开始意识到产业价格不停上升，逐渐有种越来越难置产的感觉及不安。

也有不少人抓住这一种产业价格上升的趋势，配合发展商承担利息计划（DIBS），回扣，以及承担律师及印花稅费用等优惠，在不必存有担心首期钱的压力之下，轻易地当上“业主”。

而大部分乘势置业的购屋者，都存有一些侥幸心态，寄望几年后就可以不屑产业盈利税，而在市场上把产业脱手，以轻易赚一笔。

毕竟这也只是“投资者”的一种投资策略，没有对或错之分。

只是说在进行这类投资前，大家有否想过如果房子建好后，却脱不了手时，该如何应对？

投资产业的风险其实不高，重要的是投资者可掌控好贷款的杆杠风险，本身的产业价值和债务价值差值间，要有一个差距，来保护自己。

另外，这也是确保自己的收入和现金流中，存有一个舒适缓冲区，以在生活出现任何紧急事件时，可即时做出调整。

投资产业让我们可以善用贷款，以拥有能力范围以外的产业；既然如此，我们是否应该要善用这项’便利’呢？

因此建议大家在签署买卖合约前，认真考虑有关出租该产业的计划，这应该在下定金前就必须做好的功课，切莫等到一切都已办妥后，才开始对该各地区的租金市场做资料搜查，这时只怕为时已晚。

投资租金收入为主

另一种自欺欺人的想法是，“租金市场不太理想也没关系，反正卖出后就会赚回”。

这都是朝向良好结果的想法，可是对于自己辛苦赚回来的财富，以及家人的生活和未来，我们理应居安思危。

若一个人希望成为成功的产业投资者，我觉得应该从租金收入下手为主，而非寄望通过一买一卖而已。

建议大家投资前，别心存侥幸，而需注意一些事项，如租金及现金回酬率，住宅物业租金回酬率普遍介于4至5%，当然若具备一些良好因素（例如地点，租客的素质，物业保养程度及素质），有些产业可提供更高的回酬率。

通常，我们进行房地产投资时都会向金融机构借贷，真正投入的资本是首期按金，以及其他费用如印花税，律师费，装修费用等。

因此我们可以计算出租物业的现金回酬率（cash on cash yield）。

每月支付的供期中，一部分将会是利息，而剩余的抵扣贷款，转变成业主产权（owner equity），而等待增值。

那多出来的正现金流，才是真正增加我们的收入，因此现回酬率可以较准确地，让投资者知道每年所投放出的现金，得到多少的回酬率。

假设：
产业价值：40万令吉
首期按金：4万令吉
费用（预算）：1万6000令吉
装修费：1万令吉
总投入资本：6万6000令吉

情况（1）：
●借贷款项：36万令吉
●贷款期限：30年
●每月供期（利息：4.6%）：1846令吉
●每月租金：2200令吉
●每月管理费：180令吉

●每月现金流状况：2200令吉-180令吉-1846令吉＝174令吉（正现金流）
现金回酬率：（174令吉X12月）/6万6000令吉＝3.1%（高于现时3.5%的银行定存利息。）

情况（2）：
●借贷款项：20万令吉（总投入资本：22万6000令吉）
●贷款期限：30年
●每月供期（利息：4.6%）：1025令吉
●每月租金：2300令吉
●每月管理费：180令吉

●每月现金流状况：2300令吉–180令吉－1025令吉＝1095令吉（正现金流）
现金回报率：（1095令吉X12月）/22万6000令吉＝5.8%

贷款越少回酬越高

以上两个简单的例子中，我们可以发现要有理想的现金回酬率，投资者应该提高本身的投入资本，这意味着贷款越少，回酬率相对的提高。

别只贪图发展商优惠，别忘了二手市场，有经验及成功的投资者是不会把产业买下来后，才希望它会增值，也不会一直等待好的时机才投资。

相反，我们应该积极做市场调查和分析，因市场的好与坏都存有投资机会。

如果我们认为现在产业价格偏高（尤其是新建的产业），可以寻找一些比市值低的产业，例如：拍卖的产业，二手产业等。

同时，我们也可考虑投资策略，为比较产业的租金收入（尤其是二手产业），因租金收入是把产业价格提升的一个重要因素。

产业的种类和价位的走势是不一致的，我们可以重新探讨目前所拥有的产业种类和资金筹码，然后才作出下一步的投资方案。

还有，投资者理应做好风险管理，以应付市场不景，或发生疾病等情况，因为这些情况可以影响投资者的供款偿还能力。

如果投资者忽略了这些准备，那么就会失去对投资成败的坚守能力。

若无法获得贷款 别逞强联名卖屋

另外，如果因自个人的收入及财务情况，无法申请到贷款，那么就意味着自己还没达到拥有这项产业的基本指标及能力。

这时，就别要逞强找寻其他伙伴一起联名购买，或轻易的应要求把自己的名字“借给”他人一起申请联名贷款。

贷款已批准后，联名贷款户口持有人是一起欠银行钱；如果屋主有一天因某些原因离世或潜逃了，那么“借名字”的那一方就须附上偿还贷款的责任。

若应为贷款负上责任的那一方交付贷款缺乏纪律或记录不良，“借名字”的那一方也会一起被拖下水，因为该项贷款会同时出现在两人的中央信贷参考资讯系统（CCRIS）内。

所以如果处理不好，这反而会影响到自己往后申请贷款的能力，以及面对被拒绝获得贷款的阻力！

资产分配优化财富

从理财角度上，我们会鼓励客户做好规划，根据适合自身财务目标的资产分配（asset allocation），来进行投资。

普遍上资产类别可分为三大类：纸资产（如股票，基金投资，债券等），有形资产（房地产业，金属等），及生意资产（生意，知识产权等）。

数据显示，拥有适当资产分配的投资组合可以降低投资风险，且可以提供稳定及较安全的回酬率，因此投资者务必知道本身的财务目标，然后做出适当的资产分配，再选择理想的工具进行投资。

有些人可能会对某个资产类别情有独钟，这可能无法分散该资产类别的风险。

举例，若李先生的财富是80%分布在房地产，那么产业市场的起落就会对他造成极大的影响，这样，李先生的财富配置及风险规划就达不到有效的优化。

产业是其中一个非常重要投资及理财工具，更是人生中其中一个需要大笔钱才可完成的目标，因此不可随随便便听信别人的推销或建议“。

想要获得租金收入，确保未来长期有收入来源，是其中一个可以让我们的另一人生大目标－黄金年代，变得更加简单及有保障，因此确保自己的心态，想法，及策略都是对的，才进行为妙！

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