（吉隆坡5日訊）綠盛世（ECOWLD,8206,主板產業組）聯營發展半山芭監獄土地，分析員相信憑藉集團強大品牌效應，加上廉宜的土地成本，整個工程有望獲得成功，但如何扭轉買家對半山芭監獄歷史印象將是最大挑戰。

綠盛世、城市發展控股公司（UDA Holdings）和雇員公積金局（EPF）展開聯營，以將半山芭監獄19.4英畝土地發展成總值達80億令吉的武吉免登市中心（BBCC）綜合產業發展計劃。

股價一度漲9仙

受相關消息激勵，綠盛世股價連漲2日，今日開盤即起2仙至2令吉31仙，盤中最高起9仙或3.93%至2令吉38仙，但後套利賣盤浮現稀釋漲勢，最終收在2令吉30仙，起1仙。

馬銀行研究對此感到“中和”，因縱然BBCC地理位置卓越，但恐面對敦拉薩國際貿易金融中心（Tun Razak Exchange）等週邊發展計劃的激烈競爭，也可能難以吸引“迷信”（Superstitious）的產業買家。

大馬研究也認同，綠盛世最大的挑戰在於如何說服買家購買興建在前監獄的產業，因此整個財團需要通過生活方式購物廣場（LifestyleMall）的成功來取得溢出效應，以為未來住宅產業銷售奠定基礎。

同時，馬銀行研究說，綠盛世可向城市發展整棟出售辦公樓，以及與三井不動產（Mitsui Fudosan）聯營廣場／零售發展計劃將可降低整體銷售和預付款風險。

相比之下，聯昌研究相對樂觀，因現欲在市中心取得如此龐大的地庫實屬艱難，相信憑藉綠盛世強大的品牌效應，整個工程將大獲成功。

“更重要的是，考量到吉隆坡城中城週邊土地價格幾乎翻倍或3倍，該土地價格僅為每平方呎1千200令吉實屬廉宜。”

安聯星展研究說，BBCC發展總值為80億令吉，以70%效能和8倍容積率（Plot Ratio）來看，平均售價相等於每平方呎1千700令吉，若發展週期更長有望提供進一步上漲空間。

馬銀行研究以10年發展期15%稅前盈利賺益來算，BBCC有望強化綠盛世每股重估淨資產估值（RNAV）27仙至2令吉99仙，但考量到舉債因素，下調其2016/2017財政年盈利目標3%和2%。

“同時，最新聯營計劃也突顯出綠盛世與公積金局的親密關係，可能在未來催生出更多的土地交易，其中也包括雙溪毛糯大馬橡膠研究院（RRIM）地段。”

有鑑於此，聯昌研究建議投資者宜繼續累積綠盛世，因集團地庫購置活動未止，現正努力完成收購峇都交灣（Batu Kawan）470英畝土地計劃，而半山芭監獄重新發展計劃將是股價一大催化因素。

（星洲日報／財經‧報道：洪建文）