產業盈利稅增
轉售市場放緩

在進入正規探討之前，先讓我們回看過去一年，有哪些影響今明年產業市場走勢的課題，有關方面採取哪些措施，並對目前產業市場造成怎樣的影響？

政府在提呈2014年財政預算案時建議，從2014年1月起，購買產業首3年內脫售，產業所得盈利將被徵收30%的產業盈利稅、第四與第五年脫售，則分別被徵收20%與15%的產業盈利稅，從購買日起算滿5年才不需被徵稅。

在產業盈利稅調整之前，首2年內脫售產業，產業盈利稅為15%、2年後至第五年的徵稅率為10%。

這項措施在今年1月起開始生效，在一定程度上影響轉手市場產業的步伐，買賣開始放緩，有能力握住產業的賣主，除非是轉手價非常可觀，足以彌補被徵收產業盈利稅，或者是之前購買多個單位，可是，卻沒有能力握持產業者，才考慮將產業脫售。

市場上一些產業經紀，今年上半年感受到交易的落實減少，另一個造成交易減少的原因是：賣主的要價很難通過銀行估價師這一關，導致不少買主的產業貸款申請，遲遲未能獲批，其中一部份申請產業貸款不批，最後被迫放棄購買。

另外，海外買家在首5年內脫售產業，其賺利一律被徵收30%的產業盈利稅，在產業滿5年、進入第六年脫售仍需繳稅5%。

此外，在吉隆坡聯邦直轄區、布城或納閩、檳城，外國買家只能購買100萬令吉以上的產業，在“第二家園市場”，吉隆坡是海外買家或銀髮族屬意的其中一個城市。

貸款條件拉緊
抑制家債膨脹

2013年7月，國家銀行宣佈推出一系列措施，以便抑制家庭債務過度膨脹，包括鞏固金融機構的借貸准則。

這些措施附加了國家銀行在2012年設定的指南，該項指南旨在保障金融消費者、建立一個持穩的信貸市場，以保障金融及宏觀經濟的穩定。

關於借貸的新指南包括：貸款供個人用途最高期限縮短至10年、購買住宅及非住宅產業的最長期限為35年、禁止預先批准個人提出的融資配套等。

此外，金融機構將以個人的凈收入做為貸款批准考量，凈收入指的是扣除稅務、公積金、其他分期付款等債務，以評估個人的負擔能力；還有是發展商不允許再提供買主“興建期間承擔利息”的優惠。

另一個大家關心的課題是：2015年4月將實施6%的消費稅。相信這也是多數產業買家考量、是否應該在實施消費稅措施之前進場的主要原因。

巴生河流域產業需求殷切

產業發展焦點區的巴生河流域，人口穩健成長，對住宅產業的需求保持殷切，根據政府的人口調查數據，在2000至2010年這10年，巴生河流域人口平均每年成長2.7%，這股需求力量將對2014年的住宅產業市場構成扶持力度。

2010年城市公共交通高峰會議預測，巴生河流域的人口，預測在2010至2020年這10年之間，平均成長率在1.7%之間，從2010年的660萬人增至2020年的780萬人。

在這期間，發展商料將面對建築材料成本上漲壓力，燃油價格醞釀上升、運輸成本加重、勞工短缺都是主要的問題；不過，中價房產的發展不大可能受影響，年輕工人從小鄉鎮進城謀生，他們對中價房產的需求保持強勁。

截至2013年，合法外籍勞工，不論是沒技術、有技術或是受高深教育外國人力資源，在160萬人之間，大馬加緊管制外勞的進口，使到這批人力資源從2006年的200萬人減至160萬人，造成多個行業包括建築業出現勞工短缺問題。

至於高檔住宅產業，潛在下跌風險，特別是租金回酬率，已經面對投機性買盤的壓力。政府為了抑制產業市場的投機性買賣，在2014年1月重啟產業盈利稅機制，以期在短至中期內抑制產業價格迅速、大幅上漲，一些投資者延後脫售產業，以避開被徵收產業盈利稅，特別是假如擁有持產能力。

不管怎樣，許多投資者並沒有因為政府調高產業盈利稅而調整或改變決定，他們認為，長遠來說，產業仍是對衝通貨膨脹、抵擋市場波動最有保障的投資工具。

事實上，在政府宣佈調高產業盈利稅措施之前，銀行已加緊管制信貸的發放，特別是產業貸款的批准、申請的條件要求提高，已經在去年看到一些效應，家庭債務比率偏高是最大的隱憂。

遊客增長
休閒產業需求穩

說到休閒產業的發展，這一領域有賴於國內外航空搭客穩健成長，2012年，前來我國的國際與國內旅客成長率分別是14.4%及12.8%，按年成長5.8%，2013年的數據將超越2012年，2008至2012年之間，抵步搭客按年成長8%至9%。

航空旅遊表現強勁，從大馬旅遊業數據、海外旅客抵步人數，在2013首半年按年成長7.9%至1千260萬人反映出來。

這個趨勢發展保持穩健，市場對休閒產業設施與服務的需求，預料在2014年保持堅穩，產業投資料比其他類型投資工具普及、更受投資者的鍾愛。

土地減少
公寓建最多

再看供應面，城市土地成本高昂，而且供應日漸減少，造成高聳共管產業不斷增加，從2008至2013年這5年，豪華共管公寓的供應平均年漲20%，是這個期間增加最多的產業類型。

2008年，巴生河流域主要地區共有1萬零674個單位，不過，到了2013年杪，這個數目增至2萬6千816個。

共管公寓的發展在2012年暫時放緩至5.3%，2013年，豪華共管公寓的興建比率達17.0%，增多了3千891個單位。

於2010及2011年推出新的分層產業計劃，這些產業名為SOHO、SOVO、SOFO或商務套房，每單位建築面積介於500至1千平方尺。

這些單位通常提供高檔公寓的設施，包括俱樂部、泳池、會議室、健身房等，墩樓主要做為零售業單位。

放眼未來，預料豪華共管公寓在2014年的供應量將迅速增加，預計增長19.4%至3萬2千個單位，這些新增供應，其中大部份集中在吉隆坡城中城（1千669個單位）、滿家樂1千133個單位，以及安邦Hilir／U Thant 1千590個單位，還有孟沙712個單位。

巴生河流域的人口，富裕者持續增加，包括中階層收入人士進一步增多，2012年的家庭收入調查顯示，雪蘭莪與吉隆坡的家庭中介收入從2009年的5千962與5千488令吉，提高至2012年的7千零23與8千586令吉。

空置率從2008年的26%，提高至2012年的35%，認購率在2013年上升，空置率則在2013年下跌至32%。

空置率最高的是安邦37%、白沙羅高原在其後35%、接下來是滿家樂/金地實業與吉隆坡市中心，空置率皆為33%，孟沙與肯尼山莊的空置率較低，分別為17%與20%。

供應暴增
空置率逾30%

由於加入市場的高檔住宅單位新增供應顯著，吉隆坡城中城與安邦Hilir/U Thant的空置率保持在高出30%的水平。

另外，白沙羅高原的出租率稍微改善，孟沙、肯尼山莊的空置率微幅上揚，滿家樂/金地實業地區保持穩定。

消費稅前先規劃買屋

綜觀市場的發展步伐，不難看出住宅產業的需求將保持，特別是人口逐年增長，中低價的房產是最多市民追逐的房產類型，雖然說50萬令吉或以下的房屋，被定位為中價屋，對一般市民來說，購買這一價位的房屋，負擔其實相當沉重。

假如價格在30萬令吉或以下價位的房屋，屋況不會太差，如果是租賃契約的房產，屋齡至少還有80年，租金在1千至1千200令吉之間，假設是公寓單位，管理與維修費不超過150令吉，嚴格來說，還是可以考慮投資或買來自住。

這樣的認知若確定了，姑且不論2015年4月起開始實施6%的消費稅措施，將對產業市場造成哪些後續影響效應，還是先進行購置產業規劃，這樣會比較實際一些，總之投資本金不宜太高昂，如此才能取得較理想的投資回酬率。

有地房產供應
成長比公寓稍緩

有地房產一般指的是排屋、半獨立式及獨立式房屋，最近幾年，有地房產供應的成長步伐，比共管公寓的供應稍緩。

這主要是因為吉隆坡的土地資源有限，而且共管公寓受歡迎的普遍度比過去廣泛，特別是在城市地區，同時，年輕的上班族對共管公寓的需求日增。

過去年成長率介於2%至3%之間，不過，在2012與2013年，成長率放緩至1%，2008年供應總量接近68萬5千個，到了2013年供應量增至76萬2千個單位。

在有地房產類型的分類，2008年有5萬間獨立式洋房、3萬7千間半獨立式房屋，以及59萬8千間排屋，到了2013年，單位總數增至5萬4間424獨立式洋房、5萬1千間半獨立式房屋，以及66萬6千間排屋。

2013年，房產市場走勢揚升，估計總共有1萬2千808間新的排屋、半獨立式洋房，以及獨立式洋房單位，比2012年的9千736個單位多，其中獨立式洋房佔1千330個、半獨立式2千零76個，以及9千402間排屋。

與此同時，2014年的新增供應預計下跌至9千800個，分別是：1千間獨立式洋房、1千800間半獨立式洋樓，以及7千間排屋。

南部產業發展最迅速

另外，巴生河流域以北的住宅產業發展計劃顯著成長，這些產業計劃分別是Corus68@MResidence、Elmina城鎮，以及Sinar Samudra；不過，發展最迅速的是巴生河流域以南的產業，主要位於蒲種、白沙羅地區、加影及賽城。

另一方面，發展商在2014年料面對建築成本上揚的威脅，以及油價、建築材料價格上漲的衝擊，成本上升促使發展商興建面積較小的單位；因此，這類型單位日漸普遍，對一般市民來說，他們比較有能力買得起這些類型的房產單位。

有地房產需求
中價房產租金市場可期

市場對可負擔房屋的需求保持殷切，特別是介於25至54歲年齡層的人迅速增加，同時，中等收入的富裕者也不斷增多。

在巴生河流域，目前大約有750萬名的居民，政府預計，在2020年之前，這一數據將超過1千萬人，平均年成長率介於4%至5%之間。

現階段進行中的捷運與輕快鐵工程，概括各經濟成長走廊，讓市中心的發展計劃往外移，特別是在一些可採用公共交通抵達的地點。

雖然家庭債務水平保持偏高，預料將影響買家的購買力，不過，房產市場的發展保持健全，特別是依據國家銀行的數據：大馬的呆賬比率從2008年的4.8%，下跌至2013年9月的不到2%。

此外，有地排屋的平均售價從2012年的不到73萬令吉，上揚至2013年的89萬令吉，至於半獨立式房屋，平均價格保持在260萬至270萬令吉的穩定水平。

量化寬鬆貨幣政策的實施，多年來促使市場存在不少投機資金，產業盈利稅大幅調高，預料將造成資產價值出現短暫調整。

豪華產業租金收益呆滯

隨著市場對可負擔房屋需求迅速增加，中等水平的租金市場保持可期，主因包括房產需求健全、供應持續緊縮，同時，社經趨勢展望保持正面。

不過，豪華產業在2014年的資本價值收益可能稍微呆滯，租金收益保持在3%的偏低水平，預計不會取得與過去5年同樣的增幅。（星洲日報／投資致富‧焦點策劃‧文：鄭碧娥）