6年後，大馬將進入老齡化社會，統計局資料顯示，大馬潛在銀髮族市場近450萬人，養老（Aged Care）商機不容忽視。

 

放眼全球，“退休村”（Retirement Village）已在海外盛行多時，澳洲退休村更是融入綜合產業發展計劃，化老齡危機為商機，讓原本無利可圖的養老業，成為投資新趨勢。

 

當60歲以上人口佔超過總人口10%時，意味該國人口開始老化，這將對經濟、社會及政治產生巨大影響，以人口老化問題最嚴重的日本為例，不只缺乏勞動人口推動經濟成長，也對社會福利、醫療方面造成負擔。

30年內老齡人口翻倍

全球高齡現象（Global Age Watch）觀察指數預測，2020年，大馬將有9.9%人口超過60歲，已在老齡化社會邊緣，2030年增至15%，2050年走揚至20%，這意味在30年內，我國老齡人口將增長一倍。

首相署表現管理和傳遞單位（Pemandu）醫療及低收入戶計劃主任蔡奉澤在大馬產業機構（MPI）舉辦的產業講座會上指出，大馬人的平均壽命已從1957年的56歲增至目前的75歲，人類越長壽，意味人口老化問題將越來越嚴重。

“現代人患慢性病幾率走高，未來料有更多行動不變，甚至面臨殘障問題的銀髮族，世界衛生組織老年人障礙評估顯示，大馬60歲以上人口的殘障率比澳洲還高，可是市場上卻難尋品質優良的養老護理服務。”

這意味我國養老領域還有許多進步空間及龐大商機待發掘，如歐美盛行的退休村、老年人移動保建（Mobile Healthcare）及護理服務機構（Institutional Care）。

針對此現象，表現管理和傳遞單位已集合全馬50家公共及私人界業者推動養老業轉型計劃，參與者包括衛生部、產業發展商、醫院、保險及銀行領域業者，以設立移動式住家護理服務，協助護理中心、老人院轉型及建設退休村。

同時，管制養老設施及服務的新法令、實質規劃指南也將於今年杪完成，已完成措施包括人力資源教育規劃藍圖，主要提供市場各等級的養老護理服務職訓文憑課程。

目前政府已宣佈設立3個入口點計劃（EPPs），在EPP15、16及17計劃下，分別設立Love on Wheels移動健保服務、宜康（Econ）醫療保健中心及退休村計劃。

 

首個退休村坐落古晉

蔡奉澤在講座會上透露，國內首個退休村位於砂拉越古晉（Eden on the park），第二個退休村將落戶怡保（Green Acres），而吉隆坡退休村很快會推出。

至於業者參與退休村計劃是否享有津貼的問題，他說目前當局並未有此打算，參與者必須熱愛此行業，預見大型發展商不會對退休村計劃感興趣，畢竟這不是可以迅速獲利的行業。

“小型業者或許會比較有興趣建設退休村，因這是一項長期投資，就像馬拉松賽跑般，需要熱誠、時間及毅力才可看見成果。”

另一項挑戰，則來自融資，特別是打算購買退休村單位的買家，料面對貸款問題，因他們已接近退休年齡，未來雖然有退休金支撐生活卻沒有收入來源。

“不過，發展商若要推動退休村計劃，相信他們自有方法協助顧客解決融資問題，就如想方設法應對打房政策一樣。”

澳退休村30年前盛起

在亞洲，退休村發展概念還在起步階段，歐美國家已經營了幾十年，當中澳洲的退休村概念已存在150多年，但是真正盛行始於30年前。

目前該國人口平均年齡為38歲，年齡65歲以上者佔人口14%，其中5%入住退休村，預計到了2031年，65歲以上者將增至19%，料從345萬人增至570萬人。

如今該國各地設有2千160個退休村，提供11萬個以上的獨立居住單位（ILU）及住宿設施，業者來自營利團體及非營利企業，並受澳洲政府高度管制且競爭劇烈。

 

徵收象徵性服務費

墨爾本Essential Economics Pty Ltd管理合伙人肖恩（Sean Stephens）在大馬產業機構產業講座會上表示，澳洲經營業者收入來源以遞延管理費（DMF）為主，即從單位轉售中徵收服務費，同時也提供終生租賃及單位分層地契持有權。

他說，澳洲退休村並未注重保健或養老護理服務，僅提供基本健康及支援服務，讓住戶獨立生活，並會徵收象徵性服務費，主要用於基本經營成本，而非從中獲利。

“如今，在澳洲私人領域，退休村被視為成熟型資產，並擁有長期成長潛能，業者可從發展階段、服務及遞延管理費收入項目中受益，經營多個退休村的業者更顯著感受到規模經濟益處。”

他認為，退休村最佳單位規模是在100至200間，選址至關重要，因為在澳洲，70%的村民多數在居住地區10公里範圍內移動，開車只需10分鐘路程即可到達目的地，所以設村地點不可離城市太遠，導致住戶與世隔離。

“設村地點考量因素，包括以哪種產業市場為主、瞭解附近有甚麼競爭者、鄰近地區可否有適合住戶需求的基礎設施及是否具備市場需求等。”

典型退休村設施結合休閒及社區設施，包括會所、游泳池、圖書館、內部諮詢門診、商店、儲存設備、兒童遊樂場、巴士、社區花園、社交活動處、24小時緊急電話服務及場地管理員。

 

納入養老設施提昇護理水平

近年，澳洲退休村開始結合“在地安養晚年”（Ageing in place）元素，即把養老設施納入退休村提昇護理水平，兼顧住戶不同需求，讓住戶不必因健康問題遷居或分隔兩地。

“在地安養晚年是退休村的｀隱藏’功能，顯然已成了吸引潛在住戶的重點元素之一，讓許多業者趨之若騖。”

另外，肖恩指出，因退休村需要較大土地面積，所以在城市中心區域，普遍上以整體概念為主，被規劃成綜合型產業發展計劃的一部份，在高端產業市場尤其受歡迎。

“然而，在大馬，除了保留地段發展退休村，發展商規劃藍圖可能與澳洲較不同，因為還可結合零售或商場等商業元素，從退休村消費活動中受惠。”

他指出，退休村必須讓住戶及其家人無時無刻感到安全，社區外必須有商店、健保設施、公共交通系統及休閒設施，村內設施則扮演輔助性質。

 

大馬業者可參考10建議

有意發展退休村的大馬業者，大可參考他提出的10大建議：

1.給予恰當定價及持有權

2.利用市調、人口分析及焦點小組瞭解市場

3.吸取其他國家豐富經驗，定制大馬方案

4.教育市場，認識退休村

5.實施領域標準，降低業者違規事件

6.政府扮演領銜及支撐角色，鼓勵銀髮族自立

7.考慮與國際業者聯營

8.認同長期經營目標

9.小心選址

10.全國化管制

雪隆退休資產需求最高

根據大馬統計局（DOS）數據，雪隆區退休資產潛在需求最高，接著是柔佛、霹靂、砂拉越及檳城。

全馬即時需求為450萬人，雪隆區需求居冠，達103萬3千人，佔總人數的22.9%，大幅度超越其他州屬，接著是柔佛、砂拉越及檳城，需求皆在31萬人以上，霹靂約28萬人。

儘管市場潛在需求龐大，可是在大馬，退休村概念依然新穎，普華永道（PWC）資深執行董事丘俊傑在大馬產業機構產業講座會上指出，建設退休村料面臨利基市場限制、低投資回酬率、缺乏專才、基礎支援設施、監管架構及獎勵制度挑戰。

利基市場挑戰主要受限於年齡，導致銀髮族缺乏財務支援，難以獲得房貸，加上文化及社會偏見造成阻力，至今我國依然缺乏可行方案及能夠讓大馬人接受的業務模式。

 

投資回酬低缺少支持

他說，目前大馬退休村計劃面臨低投資回酬率問題，最大問題還是在土地方面，因發展商還是會以其他用途為優先考量，而市場也缺乏價格可負擔的土地發展退休村。

“養老設施建設成本高昂，而且退休村發展密度低於其他發展計劃，普遍上只能發展60%至65%，對比其他產業的75%至85%，投資回酬顯然比公寓及住宅產業低。”

丘俊傑說，發展商普遍上採取“先建後售”政策，不過提供養老設施不在核心競爭範圍內，導致有意參與者在尋求長期聯營業務夥伴方面面臨困難。

他指出，目前大馬退休村計劃還缺少社會支持，也缺乏設施及合格的養老專業人士，加上政府對私人保健設施建築設計需求嚴謹，促使業者進軍該領域面對極大阻力。

執法方面，他認為除非政府實施新的養老健保條例（Aged Healthcare Act），否則我國銀髮族的生活依然缺乏立法及規章制度。

“培育養老業成長的財務及非財務補助從缺，發展商之間多採取觀望態度，也不願成為先驅領導者，種種因素才造成當今局面。

結語：

因人口結構年輕，目前國內的養老資產需求不高，發展商規劃發展概念時很少會把退休產業納入其中。

不過隨著人口逐漸老化，需求不斷增加催化之下，相信未來養老業有其發展空間，而這需要執法單位、私人界、社會的支持及合作，國內養老業才能茁壯成長。（星洲日報／投資致富‧焦點策劃‧文：郭曉芳）